广州楼市小阳春“闪了腰”？5月一二手成交量均下滑

  5月以来广州二手市场出现整体下滑，主要是业主态度比较强势，而买家也不追价，导致成交比较差。

  ———中原地产项目部总经理黄韬

  目前房价仍处于历史高位，导致很多刚需购买力跟不上，所以从2018年至今，二手楼市的成交量是在减少的，价格也是在降。

  ———广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文

  “最近二手市场的确比较淡，问了好多家中介都说放盘特别多，成交很慢”。广州白领李先生感叹，他的朋友去年三季度开始放盘，即便户型很不错，也是直到今年五月份才成交。

  南都记者了解到，今年三四月份，广州楼市似乎迎来“小阳春”，有开发商和中介甚至号称“牛市”将至。然而到了传统旺季五月份，该势头却未能延续，无论是一手还是二手成交都开始呈现淡静态势，部分楼盘的“涨价宣言”也成空。

  广州二手房放盘多看房客少

  近日，广州白领李先生挂牌放售其位于番禺区洛溪板块的某大盘二手房，“我的户型不太好，有间暗房，单价2.8万元我都愿意成交。但最近二手市场的确比较淡，问了好多家中介都说成交很慢”。李先生告诉记者，他的朋友自去年三季度开始放盘，直到今年5月方成交，“因为她的户型好，所以成交单价去到3万多元”。

  事实上，五月份一直被视为楼市旺季，但是根据广州中原研究发展部数据，2019年5月(1- 29日)广州市(不含南沙、从化)中介网签量为4692宗，较4月(5194宗)下滑9 .7%。5月二手住宅网签均价为27023元/平方米，基本与4月持平。

  比起成交下降更明显的是，广州中原相关人士告诉记者，5月新增购房客数量环比下降约26.5%，看房客大幅减少，且二手成交以往期旧客为主，购房客户的入市热情明显不及3月、4月。

  与“僧多粥少”相反，目前看房客在减少，但是业主放盘却相对积极。据监测统计，进入5月份以来，广州每周录得的新增房源数量相对可观，均处于千套以上，月度新增房源数量更是环比大涨18.79%。在盘多客少的情况下，大部分板块业主开始愿意下调价格以促成成交，如白云金沙洲板块、海珠赤岗板块等。

  中原地产项目部总经理黄韬告诉南都记者，5月以来广州二手市场出现整体下滑，主要是业主态度比较强势，而买家也不追价，导致成交比较差。六七八月“没办法”，是房地产的传统淡季，再加上很多不确定因素的影响，后续增长乏力。

  二手高价盘更难成交了

  二手楼市除了成交下降，还有一个明显的趋势是，价格较高的房源更难成交。

  合富研究院高级分析师梁燕明表示，5月广州二手楼市交投活跃度略有下降，但低总价房源相对较多人求。据合富置业成交数据，总价在150万元以内的房源，在5月录得19%的成交占比，较4月16%的占比有所上升，而中高总价房源的交投活跃度较之前有所下降。

  “现在放售低总价房源的业主，多为‘卖一买一’筹集换房资金，因此，大部分低总价房源的放售价格与市场价持平，个别急售的房源，业主还会存在小幅让价的可能性。不过，目前买家入市的态度仍偏向谨慎，就算入市门槛不高的房源，买家在看中后仍需一段时间考虑才会出手。”梁燕明表示。

  来自广州中原研究发展部的数据同样显示，今年2-4月500万以上的高价房源成交占比基本维持在22%左右，而到5月成交占比下跌至19 .7%，环比净减3.1%；200万-500万元区间的房源成交则有明显增加，5月成交占比环比大增4.7%。

  不过值得注意的是，也有部分买家认为，现在市场平淡，正好适合砍价入手。现住越秀区东风广场的“金领”张小姐，近期准备在小区附近换别墅，看中了水荫路刚冒头的一个全新别墅，辗转托人寻找销售渠道，希望趁势下手。

  对于目前二手市场的淡静，还有不少人将其归咎于一手市场的冲击。

  比如天河区，5月二手网签宗数为493宗，环比下滑21.2%。除了天河公园板块成交保持活跃外，当月东圃板块成交活跃度出现明显下滑，成交占比下滑至6.9%，环比净减4.7%。

  广州中原相关人士告诉记者，其中一个重要原因就是一手楼盘珠江花城的分流。目前东圃优质楼盘中海康城成交均价已达42531元/平方米，而珠江花城价格则相对“实惠”(48000元/平方米)，且76平方米的两房小户型受首套置业的刚需购房客青睐。加上其自身配套及各种营销活动吸引，导致不少客户转移至一手市场。

  一手成交同样淡静

  事实上，在今年的三、四月份，广州楼市曾迎来一场“小阳春”，其中三月份一手住宅网签更是超过九千套，不少开发商和中介甚至开始号称“牛市”将至。不过网易房产监控阳光家缘数据显示，5月广州一手房仅网签7161套，环比下跌5.97%。

  回顾过去五年的“红五月”可以看到，今年五月份7161套的成交套数，仅仅略高于2017年受“3·30新政”重创后的五月，排在倒数第二位。同样在进入6月份之后，广州一手楼市成交也并未有所好转。在刚刚过去的端午周(6月3日至6月9日)广州一手房网签1274套，环比跌36.27%。其中，端午三天假期仅网签504套，与去年同期(1091套)相比，今年网签量减了五成。

  近日，南都记者在20年后再推新的广州碧桂园看到，该项目推出“压箱底”的84-125平方米的2+1房至三房，由于是电梯楼，对周边想换房的楼梯楼住户吸引力非常大，看房客不少。但是在越秀区的淘金半山豪庭，该盘已经开放销售中心一段时间，但只有零散的几位看房客，并不显旺。

  克而瑞广州区域首席分析师肖文晓告诉记者，5月作为营销旺季，全市楼盘共有38次开盘/加推，比4月份增加了12次，共推出5804套新货，环比增加68.5%。“可以看到，尽管天公不作美，5月开发商还是保持了较高的推盘热情，试图延续此前市场回暖的良好表现。从开盘去化来看，5月平均去化率为42%，环比下降了12个百分点。38次开盘/加推之中，有22次去化不足40%，低于预期。”

  肖文晓认为，近期开盘去化走低，一方面是因为年前积累的购房需求基本已在三、四月份消耗得差不多了，另一方面也与近期不少楼盘想乘势提高售价有关。“在政策大环境未有根本变化的情况下，贸然大幅提价往往会让购房者望而却步”。

  专家：房价仍处高位，刚需购买力跟不上

  广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文分析认为，这几年广州供地减少，由于土地资源稀缺，所以居住用地还是有上升的动力，造成近期土地市场比较火。目前的房价仍是处于历史高位，导致很多刚需购买力跟不上，所以从2018年至今，二手楼市的成交量是在减少的，价格也是在降。

  “这几年增城、从化、南沙等原来价格比较低的区域，原来有大量刚需自住买家进入，但现在地铁通了，房价也升了，导致广州中低价位的楼盘减少了，所以一手房价表现出来是结构性上升”。赵卓文预计，接下来的广州二手楼市成交价格是稳中有降的，而一手楼盘以稳中微调为主。

  肖文晓则认为，5月一二手交易量双双下滑，再次表明今年市场在从谷底复苏的过程中存在波动性，由于大的调控环境没有变化，社保3年改5年期满等利好消息对市场刺激的可持续性有待观察，市场依然是买方市场。