中房观察｜中小城市房企营商环境亟待改善

　　中房网讯（记者岳生）日前，“中小城市商品房交易法律实务交流研讨会”在银川举行。来自行业协会、法律机构、房地产开发企业、中介企业和新闻媒体的相关人士，就“房地产开发企业、中介企业如何规范合同法律关系，减少交易纠纷，防范交易风险”进行了深入研讨，也对当前形势下下的房地产交易合同纠纷的主要特征及相关法律实务指导进行了剖析。

  通过这些内容的研讨，贯彻了中央房地产市场调控精神，对发挥中小城市在“稳地价、稳房价、稳预期”中的作用，促进中小城市尤其是中西部中小城市提高发展质量，引导房地产行业各环节共同维护市场秩序起到了积极的作用。

  不过，研讨会上各位代表讨论的一些相关案例，也让我们看到，目前的市场环境下，不少中小城市房地产企业的营商环境亟待改善。

  “过度维权”五花八门

  在研讨会上，银川荣城房地产开发有限公司董事长李勇就表示，自己旗下的综合体项目“荣城高登时代广场”就遭遇了一系列过度维权事件的严重影响，项目相关商铺的销售几乎处于停滞状态。

  据了解，去年年底，购房者王先生看中了荣城高登时代广场的某套商铺，随后与荣城签订了商品房买卖合同。就在支付余款的前期，王先生因为对套内面积的计算以及对荣城代理营销公司服务费的理解问题，要求拒绝支付余款并且要求开发商退房。

  这本来是一件很普通的交易纠纷问题。荣城商铺项目的套内面积和公摊面积的计算符合规定，也有相关部门的测绘证书；项目代理营销公司的交易服务费，也有客户的签字，双方完全可以通过协商甚至诉讼解决。但在王先生诉诸媒体“维权”后，有部分投资客户也认为可以“闹一闹”，通过所谓的“维权”不交尾款或取得其他赔偿。为此，他们组建了一个近60人的微信群，召集大家去项目楼顶示威、拉横幅围堵售楼处、堵市政府门口、围堵断路等。李勇表示，这些人的多次聚众，使得现场销售几乎停滞，“中小型房企的生存环境岌岌可危，这些‘非理性维权’、‘过度维权’事件就快成为压倒我们的最后一颗稻草。”

  对于这种群体性的所谓“维权”事件，中房网在研讨会中发现，不少中小城市出于“维稳”的考虑，并没有对相关事件进行有效的处理与解决，一些找平衡甚至“和稀泥”的做法反而在实际上助长了部分人士过度维权的行为。

  研讨与会人士表示，现在市场的维权风不少，从刚需到豪宅，从住宅到商业，从一线城市到三四五线城市；维权的花样也五花八门，维权方式和套路越来越专业，维权诉求也越来越多，但是必须指出的是，维权应该在合同和法律的框架下进行，尊重契约精神。正常的维权及手段，是理所应当的，但是目前中小城市也存在不少维权是属于过度或泛滥的。比如与开发商不相关的内容，包括政府规划导致的临时水电、市政道路未通、小区划片学校不理想、周边有高压线或配电站垃圾站、调控导致首付增加等；又如对合同约定价格不遵守的问题，包括房价下跌了、物业费太贵了、车位租金贵了等；甚至其他五花八门的问题，比如外立面颜色不好看、阳台不让封、二期公共部分的装修没有一期好看等等。在维权诉求上，有的提出了物业费终身免费、尾款免除、停车免费、车位低折扣等过分要求。

  而在相关的手段上，部分维权人士采取了堵路、堵门、围堵政府部门、打砸售楼处等扰乱公共秩序甚至违法的行为，而对于这些过度维权的处理，研讨与会人士表示，在确保质量和品质的前提下，首先是开发商和代理营销机构要严格销售管理，不要夸大特别是不要让个别销售人员夸大承诺；其次，政府相关部门要畅通沟通渠道，但对于个别过激和违法行为，要严肃处理，而不是“和稀泥”，助长部分人士“法不责众”的侥幸心理。

  部分城市行政执法欠规范

  近年来，中央高度重视优化营商环境。

  2018年《政府工作报告》中提出，优化营商环境就是解放生产力、提高竞争力，要破障碍、去烦苛、筑坦途，为市场主体添活力，为人民群众增便利。

  在该年内的多次国务院常务会议中，也提出要在市场监管领域推进管理方式改革和创新，全面推行“双随机、一公开”监管，持续深化“放管服”改革，优化营商环境，最大限度激发市场活力。

  年底的中央经济工作会议也强调，必须坚持以供给侧结构性改革为主线不动摇，要着力优化营商环境，深入推进“放管服”改革。

  2019年的《政府工作报告》继续指出激发市场主体活力，着力优化营商环境。把市场主体的活跃度保持住、提上去，是促进经济平稳增长的关键所在。

  但在研讨会中，我们也发现部分中小城市对优化营商环境认识不够，部分行政执法措施随意和不够规范。比如，西部某省会城市的住房和城乡建设部门在今年3、4月份开展了一次春季检查，针对施工许可、质量监督、安全和环保等环节进行检查。这本来是一件有利于市场监管的好事，但部分行政执法人员在某些环节执行相对随意，比如要求项目的售楼处必须在整体项目完全验收交付后才能使用，导致不少项目斥资数百万装修的售楼处无法使用，相关企业轻则停工整改，重则被诚信扣分，严重影响了项目的销售与企业的经营。

  与会法律人士表示，《建筑法》第61条第二款规定“建筑工程未经竣工验收或者验收不合格，不得交付使用”，但对于售楼处这种建筑业主自用的部位并未明确，或者是在建工程是否可以设置售楼处，需要有地方条例明确，而不是随意性地进行行政处罚。

  营商环境优化需多渠道下手

  营商环境是制约经济活力，影响经济实力的基本因素。良好的营商环境是衡量一个地区核心竞争能力和潜在发展能力的重要标志。

  在研讨会中，与会专家普遍表示，近年来从中央到地方的各级政府都非常重视优化营商环境，并取得了明显成效，但同时也必须看到，不同地区由于发展水平有差异，营商环境千差万别，特别是对一些中小城市来说，与现阶段市场经济快速发展的新要求相比，投资和营商环境还存在着一定的差距和不足。比如在政府观念转变和角色转变方面，对营商环境内涵的认识程度上还有待提高，没有最大程度减少审批程序、提高企业办事的便利程度，节约制度成本。专家表示，尤其对民营企业而言，消除政府的不必要干预，是公平竞争、放手发展的前提条件，要把政商关系转变为法治框架内的政企关系，以企业家精神得到真正尊重和充分发挥作为互动原则。

  营商环境的优化需要各方面主体的参与，也需要多角度的去完善。参会的研讨专家表示，有关部门加强对消费者的法制教育，引导消费者合法维权，加强社会诚信建设，这也是优化营商环境的重要组成内容。又如，引导主流媒体发挥舆论引导作用，在报道坚持大局观，坚持尊重事实和法治精神的底线，纠正市场片面或失实的声音，推动相关行业平稳健康发展，这也是优化营商环境不可忽视的一部分。

  今年4月份，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于促进中小企业健康发展的指导意见》，要求打造公平便捷营商环境，进一步激发中小企业活力和发展动力，促进中小企业健康发展。这也是本次研讨会的召开背景之一，相关专家表示，在营商环境的生态中，最应受到关注的就是中小民营企业，这个主体对经济活力至关重要，同时又对营商环境高度敏感，促进这一群体的健康发展应当成为地方政府优化营商环境的长久努力目标。