苏州率先上报房地产长效机制，未来房价还会涨吗？

  不在国家统计局70个大中城市房价统计范围内的苏州，却成为上报房地产长效调控机制政策方案的首座城市。

  房地产业内权威专家27日独家向记者表示，苏州此举透露出两大信号：

  其一，房地产长效调控已开始在地方上落地；

  其二，上报房地产长效调控方案的城市不会只有苏州，预计上报方案的城市会分批进行。其中，此前被住建部预警的另外三座城市：佛山、大连、南宁，可能性最大。

  然而，伴随着楼市的“小阳春”，5月的土地市场却热闹非凡，包括一线城市在内的热点城市开始大量卖地，二线城市和强三线城市更是“井喷”式供应。

  未来房价还会涨吗？

  谁会下一个上报方案？

  苏州此次上榜房地产长效调控机制政策方案的首座城市，并不意外。此前，苏州已被住建部点名预警。

  5月18日，据新华社报道，为进一步落实房地产市场调控城市主体责任，住建部在4月19日对6个城市进行预警提示的基础上（未公布名单），又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示（其中，佛山、苏州，均不在国家统计局70个大中城市名单之中）。

  今年住建部已经开启实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案试点，其标志事项之一就是“定期预警”。

  今年4月中旬，住建部已按照方案确定的月度分析、季度评价、年度考核的要求，对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。

  据悉，苏州在上报房地产长效调控机制方案时，明确今年房价涨幅目标控制在5%以内。

  苏州市召开的相关会议还透露，如苏州楼市的几大指标得不到控制，7月后调控会即刻加码，包括扩大限售范围，提高外地人购房需要的社保门槛等。

  “房价是调控绕不过去的关键性指标，如果短期房价目标不稳定，长效机制意义也不大。”中原地产首席分析师张大伟表示，虽然近期苏州出台调控政策，但措施相对温和，没能完全抑制房价上涨预期，这也是苏州将短期房价调控目标与长效机制“挂钩”披露的原因之一。

  “过去苏州不在国家统计局70个房价指数监控范围，一定程度上弱化了其房价管控的压力，但后续此类城市房价管控会强化。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

  记者此前已了解到，住建部正在加快建立“房地产统计和市场监测预警指标体系”，并设地方房价预警指标，以加强约谈问责的科学依据。如今来看，此体系已经开始运作，且监测城市范围远大于国家统计局的70个城市。

  一线城市大量卖地

  5月的土地市场是热闹非凡，一线城市大量卖地，二线城市和强三线城市更是“井喷”式供应。

  截至5月26日，全国50个热点城市合计卖地1.435万亿元，同比上涨9.6%。

  其中，卖地最多的是杭州、武汉、苏州、天津、北京、上海、福州、重庆、郑州、合肥、广州。卖地收入超过200亿元的城市有25个，超过500亿元的有7个。

  土地市场的升温，离不开房企的疯狂拿地。目前溢价已成常态，溢价率平均达20%左右，有的地块甚至创出历史新高。

  今年二季度以来，地方政府明显加快土地出让速度。

  中原地产研究中心的数据显示，截至5月20日，受监测的50大中城市今年以来累计出让土地1.37万亿元，同比上涨9.3%。共有31家房企拿地超过100亿元，其中，有13家拿地超过200亿元。

  地价决定房价。尤其是多个地块以高溢价率成交，说明“面粉的价格涨了”，那么将来也会影响到面包的价格。

  或是担心房价随之上涨，一些城市开始出手调控楼市。

  苏州市5月11日出台规定，苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域，新房限售3年；苏州工业园区全域二手房，限售5年。

  合肥、南宁、郑州等城市则相继收紧信贷政策。比如，合肥市多家银行将二套房的房贷利率上浮25%至30%，而且放款时间不能确定。有的银行甚至停止了二手房的贷款。

  未来房价走向何方?

  央行问卷调查数据显示，房价预期上涨比例自2017年6月以来在持续下降。

  中原地产首席分析师张大伟表示，楼市的所有调控措施中，信贷政策是影响最大的。从目前来看，各地楼市调控依然以温和平稳为主，如果楼市继续升温，预计后续会加码。

  业内人士认为，短期内，房价仍以“稳”为主，在“房住不炒，因城施策”的监管思路下，今年房价大涨的概率不大。