土拍热蔓延！这些三四线城市迎来新的发展机会

  中房网讯 4月以来出现在部分热点二线城市的土拍热，已经蔓延至一些三四线城市。

  克而瑞研究中心数据显示，根据其监测的299个三四线城市表现来看，4月份土地成交量价齐升，成交建面环比上升30%，土地成交均价环比上涨19%。值得一提的是，长三角城市群三四线城市突出。其中阜阳、常州、丽水、金华等城市土地热度明显攀升、高溢价地块频出，如常州钟楼区一商住地块楼面价更是突破历史新高。

  另据中原地产研究中心数据显示，二季度以来地方政府加速了土地出让速度，截至5月20日，受监测的50大中城市年内累计出让土地1.37万亿元，同比上涨9.3%。50个城市当中有48个城市的土地出让金超过百亿规模。其中，出让金额度最高的杭州市年内土地收入达到1129亿元。此外，还有北京、天津、上海、苏州等14个城市土地收入超过300亿元。

  业内分析认为，以城市级别划分市场的方式已经过时，几个大城市群将会是房地产市场发展的核心区域。随着长三角、粤港澳大湾区等城市群规划的进一步推进，区域内的部分三四线城市会迎来新的增长机会，尤其是人口流入、土地价格不高的城市，其土地投资机值得关注。

  土拍高热现象传导至部分三四线城市

  随着房企融资难度的降低，部分城市土地市场出现了复苏苗头，一些二线城市土拍高热现象开始传递到三四线城市。

  克而瑞研究中心报告显示，继二线城市土拍溢价率在3月份突破25%、创下2018年下半年以来新高后，三四线城市溢价率也结束了半年之久的低位徘徊，并在4月份迎来明显回暖，溢价率增至21.3%，较年初上涨了近10个百分点。

  具体来看，主要是4月份温州、常州、常熟、金华、无锡、佛山、台州、镇江等热点三四线城市成交了多宗优质地块。

  温州方面，4月份共成交16宗含宅地，揽金超104亿，其中12宗土地溢价率都在25%以上。

  常州也是如此，4月成交的8幅含宅土地5幅溢价率均在50%以上，其中一幅位于钟楼区的商住地块经过77轮竞价，最终被新城竞得，溢价率高达86%，楼板价达15665元/平方米，创下常州含宅土地楼板价格新高，成为新的“地王”。

  无锡方面，滨湖区新四院北侧XDG-2019-3号地块4月4日通过摇号产生了得主，融创以楼面限价18000元/㎡，总价24.22亿元最终揽获地块，这一楼板价较无锡历史最高价仅低50元/平方米。

  人口流入等利好对一些城市未来的发展形成支撑。作为安徽人口大市，阜阳长久以来都是典型的人口流出型城市，但在近年来人口显着回流、高铁将通车等因素影响下，这一波二线城市土地市场的热度也传递到了阜阳。克而瑞研究中心称，4月份阜阳共有15幅地块溢价率超过30%，在三四线城市中排名第一。

  此类上述情况不胜枚举，也逐渐推高了三四线城市的土地市场热度。

  城市群内城市值得关注

  但值得注意的是，当前三四线城市土地市场并非全面回暖。克而瑞研究中心报告指出，高溢价地块还是集中在少部分城市。根据国家统计局近日公布的数据显示，今年前4个月房地产开发企业土地购置面积、土地成交价款均下降超3成，降幅也都比1-3月份有所扩大。

  在克而瑞研究中心监测的299个样本城市中，只有72个城市溢价率超过20%的平均线。就地域分布来看，其中22个城市分布在苏浙皖三省，长三角土地市场热度由此可见一斑。此外四川、广东、湖北也有较多城市土地溢价率较高，同样汇聚了大量房企的关注目光。

  具体看，坐拥大湾区利好的广东表现较为突出，东莞、江门、珠海平均溢价率均在40%以上；位于长三角的浙江，4月份其地级市市本级溢价率均高于15%，台州、绍兴、丽水有多块土地溢价率突破100%；四川冷热分化较为明显，如宜宾、广元坐拥高铁、机场等交通配套升级利好，土地市场热度明显更高，土拍溢价率分别达到了144%和55%，而泸州、眉山土地市场相对沉寂，平均溢价率均不足3%。

  在克而瑞研究中心看来，三四线地市回暖，一方面由于二线城市地市高热的传导效应所致，但最根本的支撑点，还是城市群一体化发展带来的诸多利好推动。

  业内分析人士认为，长三角、粤港澳大湾区的土地市场热度提升明显，原因在于这两个区域的房价均出现回升，加上规划利好、人口流入快等因素，对房企拿地积极性刺激较大。另外，经过多年发展，中国的房地产市场已经出现分化，以城市级别划分市场的方式已经过时，未来，京津冀、长三角、粤港澳大湾区等城市群以及这些城市群内的都市圈，将会是中国房地产市场的核心区域，这些区域内的低级别城市会有较好的发展空间。

  对房企而言，克而瑞研究中心称，不能因为近些年需求释放过快、旧改目标下降以及调控风险等原因，而全面退出三四线城市。企业应当有所侧重，在合理评估政策风险的前提下，重点关注城市群一体化概念内的三四线城市。随着长三角、粤港澳大湾区等城市群规划的进一步推进，中心城市产业的加速转移，部分三四线城市可能迎来新的需求增长机会，尤其是湖州、宣城、阜阳等那些就业岗位快速增加的城市，在全市地价房价比不足0.5的前提下，土地投资机会更值得关注。

  不过，住建部近期先后对10个市场过热的城市进行了预警提示，一些城市也相继加强了楼市调控。克而瑞认为，如果热点三四线城市地价持续快速上涨，地方主管部门会快速跟进。而结合5月上旬的土地成交情况来看，三四线城市土地市场热度已经有一定缓解，溢价率降至15%，环比4月下降了6.3个百分点。

  三四线土拍回暖还能持续多久？

  针对近期地市高热、高溢价地块频出现象，二线城市已经率先出台调控措施，如合肥、长沙、西安、苏州等市场波动较大的城市出台了下调土地最高限价、暂停二套房契税优惠、启动公积金风控、限售等收紧政策，尤其是苏州对园区全域、高新区的部分重点区新房3年限售、园区全域所有二手房5年限售等调控措施更是具有标志性的信号。

  克而瑞研究中心分析认为，如果热点三四线城市地价持续快速上涨，地方主管部门或会快速跟进，尤其是土拍过热、地价创历史新高的常州、无锡等城市，调控加码的可能性较大，在土拍市场还是要谨慎而为。

  一方面，结合5月上旬的土地成交情况来看，三四线城市地市热度已经有一定的缓解，溢价率降至15%，环比4月下降了6.3个百分点。由此来看，住建部预警已经有所奏效，房企对市场预期逐渐放低，拿地逐渐回归理性，接下来三四线地市地价会向自然资源部所预期的“温和上涨”回归。

  另一方面，从土地市场的供应规模结构来看，三四线依然是土地的成交主力，至少会占到全国土地市场七成以上的份额。克而瑞研究中心指出，不可因为近年需求释放过快、旧改目标下降以及调控风险等原因，而全面退出三四线。此外，在合理评估政策风险的前提下，可重点关注受益城市群一体化概念的三四线城市。

  来源：克而瑞研究中心、中新经纬、经济参考报，中房网综合整理