易居50城房地产市场重要指标偏离度研究报告发布

  上海易居房地产研究院3月28日发布《全国50城房地产市场重要指标偏离度研究报告》。该报告对一些市场关键指标的偏离度进行了研究，分别是新建商品住宅成交量、房价涨幅、地价涨幅、地价房价比和房价收入比。报告显示，从2018年50城的综合偏离度排序来看，偏离度最高的5个城市是日照（150%）、徐州（120%）、芜湖（87%）、太原（75%）和烟台（64%），排在后五位的城市是北京（-110%）、厦门（-108%）、上海（-95%）、珠海（-90%）和三亚（-74%）。从2017～2018年50城的综合偏离度排序来看，偏离度最高的5个城市是徐州（90%）、三亚（87%）、重庆（79%）、金华（77%）和韶关（73%），排在后五位的城市是上海（-114%）、北京（-112%）、厦门（-85%）、深圳（-75%）和南京（-72%）。

  易居研究院研究员沈昕表示：偏离度衡量的是各项指标当期的数值和其历史平均水平相比的偏离程度。如果楼市一段时间内成交量暴增、房价暴涨，大幅偏离往年均值，则说明有部分自住需求提前入市或投资需求过旺，透支了未来的市场需求。从2017～2018年50城的综合偏离度排序来看，正偏离度排名靠前的主要是三四线城市和中西部地区的二线城市，这些城市未来有一定的下行风险，偏离度靠后的主要是本轮启动较早的一线城市和二线城市，经过充分的调整，后市有望走出低谷。

  易居研究院研究员王若辰表示：偏离度衡量的是当年各指标偏离历史平均水平的程度，短期内市场体制不会发生根本性变化，历史平均水平可以较好地反映未来合理水平，因此对未来市场的中短期走势有预判作用。以地价偏离度为例，2018年一线、二线、都市圈三线城市和非都市圈三线城市的地价涨幅均负向偏离历史平均水平（即当年地价涨幅小于历史平均复合涨幅）。2018年正偏离度大的城市，未来地价涨幅收窄乃至转负的可能性大，开发商应谨慎拿地，如太原、温州和芜湖等城市；而负向偏离度大的城市的土地市场正在较快降温中，未来具备更大的拿地合理性，如南京、三亚和扬州等城市。

  报告主要有以下几部分组成：

  2015年下半年至2018年，全国房地产市场经历了一轮大行情，很多城市成交量大增，地价房价大涨。展望2019年市场走势，我们认为有必要研究一些市场关键指标，比如新建商品住宅成交量、房价涨幅、地价涨幅、地价房价比和房价收入比。考虑到不同城市上述5个指标的绝对值不具备比较意义，我们在此基础上计算出各指标的偏离度，并建立一个完整的体系来对过去一年和两年50城房地产市场的综合情况进行评估。偏离度衡量的是各项指标当期的数值和其历史平均水平相比的偏离程度。如果楼市一段时间内成交量暴增、房价暴涨，大幅偏离往年均值，则说明有部分自住需求提前入市或投资需求过旺，透支了未来的市场需求。长期来看，各指标具有均值回归特征，即在偏离度过大时具有向历史平均水平回归的特性，因此我们可以将各项指标的偏离度进行标准化打分处理，综合得到各城市的总偏离情况，以此判断各城市现状并进行预测。核心假设：在房地产市场未发生根本性变化的情况下，各指标的历史平均水平能够较好地反映其未来的合理水平。

  一、计算方法及衡量

  本报告内的房价数据为50城新建商品住宅价格，并结合二手房价格走势进行处理，以剔除限价政策以及统计方式问题对新房价格的影响；地价数据为50城土地招拍挂市场中成交的纯住宅用地；成交量数据为50城的新建商品住宅成交量。

  各指标的计算公式如下：

  1. 新建商品住宅成交量偏离度：

  新建商品住宅成交量偏离度

  考虑到大部分城市2015年以来成交量较之前有明显上升，我们根据各城成交量的趋势对平均值做了相应调整，以期能更好反映当期的偏离度情况。

  2. 房价涨幅偏离度：

  房价涨幅偏离度其中，房价年均复合涨幅计算公式：

  房价年均复合涨幅计算公式其中，R为年均复合涨幅；为各年份房价同比涨幅；N为需要计算的年份数，本报告为7年（共7个同比涨幅）。

  3. 地价涨幅偏离度：

  地价涨幅偏离度其中，地价年均复合涨幅计算公式：

  地价年均复合涨幅计算公式

　　其中，R为年均复合涨幅；各年份地价同比涨幅为各年份地价同比涨幅；N为需要计算的年份数，本报告为7年（共7个同比涨幅）。

  4.地价房价比偏离度：

  其中，地价房价比计算公式：

  5. 房价收入比偏离度：

  其中，房价收入比计算公式：

  6. 各指标权重：

  根据各指标对房地产市场的重要性程度，我们分别赋予权重如下：成交量偏离度（40%）、房价涨幅偏离度（20%）、房价收入比偏离度（20%）、地价偏离度（10%）、地价房价比偏离度（10%）。

  本文所选50城包括4个一线城市：北京、上海、广州、深圳；28个二线城市：苏州、福州、南京、青岛、杭州、南宁、成都、南昌、武汉、长沙、重庆、西安、厦门、兰州、合肥、宁波、贵阳、济南、大连、海口、天津、西宁、沈阳、郑州、乌鲁木齐、太原、石家庄、昆明和哈尔滨；6个都市圈三线城市：东莞、佛山、惠州、南通、无锡、珠海；12个非都市圈三线城市：洛阳、三亚、韶关、芜湖、徐州、烟台、宜昌、扬州、温州、日照、莆田和金华。

  二、2018年50城各指标偏离度

  1. 50城新建商品住宅成交量偏离度

  从各城市的新建商品住宅成交量偏离度来看，2018年各城市差距较大，有31个城市偏离度为正，19个城市偏离度为负，其中偏离度最高的城市徐州，为98%。另外，日照（78%）、韶关（58%）和扬州（48%）3城的新房成交量偏离度水平都明显偏高。这些城市都是非都市圈三四线城市，本轮行情启动时间相对较晚。偏离度最低的城市厦门为-65%。此外，北京（-53%）和上海（-37%）2018年的新房成交量偏离度水平都明显偏低。这三座城市都是本轮行情启动最早的城市，也最早开始降温，连续两年成交量低迷，此类城市2019年成交量有望企稳。

2018年50城新建商品住宅成交量偏离度排名

  2、房价涨幅偏离度

  从各城市的房价涨幅偏离度来看，昆明、南通、大连和宁波偏离度在150%以上，分别为212%，205%、188%和155%。偏离度为正的城市数量与偏离度为负的城市数量相等，均为25城。预计在2019年，2018年房价跌幅偏离度较大、较早开始调整的的一二线城市，如上海、厦门等，其跌幅或将收窄。而大部分刚进入调整阶段的三线城市以及调整较迟的二线城市房价跌幅偏离度或将进一步扩大。

2018年50城房价涨幅偏离度排名

  3、地价涨幅偏离度

  从各城市的地价涨幅偏离度来看，太原、温州、芜湖、烟台、西安、徐州和昆明偏离度最大，超过500%。其中太原、温州和芜湖偏离度超过1000%，分别达到1500%、1311%和1074%，这些城市2018年地价涨幅偏离历史平均水平过大，开发商在拿地时应该谨慎。偏离度为正的城市大部分为弱二线城市及非都市圈三线城市，符合板块轮动规律。

  南京、三亚和扬州负偏离最大，超过-400%，分别为-515%、-421%和-407%，这些城市2018年地价涨幅相对历史平均水平负向偏离较大，表明其土地市场正在降温过程中，未来具备更大的拿地合理性。偏离度为负的城市主要为一线、强二线城市和都市圈三线城市。地价涨幅正偏离的城市数量为23城，占46%，少于负偏离城市，预计2019年偏离度为负的城市数量将继续增加。

2018年50城地价涨幅偏离度排名

  4、地价房价比偏离度

  从各城市的地价房价比偏离度来看，惠州、芜湖、成都、东莞、大连和贵阳超过50%，分别达到86%、67%、58%、55%、53%和51%。此类城市皆属于二线和都市圈三线城市，偏离度严重过高。从均值回归的角度来看，未来这些城市的地价房价比偏离度将开始向历史平均水平回归，对应地价房价比的下降。50城中有3城地价房价比负偏离度超过-10%，分别是南京（-28%）、深圳（-18%）和莆田（-11%）。南京和深圳在本轮房地产周期中较早开始调控、降温，目前地价房价比已经负向偏离，未来该比值可能率先企稳，向均值回归。

2018年50城地价房价比偏离度排名

  5、50城房价收入比偏离度

  从各城市的房价收入比偏离度来看，2018年各城市差距较大，有41个城市偏离度为正，9个城市偏离度为负，其中偏离度最高的城市东莞，为36%。另外，芜湖（28.7%）、金华（28.6%）、深圳（28.3%）和西安（28%）4城的房价收入比偏离度水平都明显偏高。其中深圳和东莞本轮房价涨幅较大，西安、芜湖、金华分别属于西部二线城市和非都市圈三线城市，本轮行情启动时间相对较晚。偏离度最低的城市兰州为-12.1%。此外，乌鲁木齐（-11.4%）、三亚（-8.8%）2城的房价收入比偏离度水平都明显偏低。

2018年50城房价收入比偏离度排名

  三、2018年50城房地产指标综合偏离度排名

  将前述5个具代表性的房地产市场重要指标进行标准化处理后，和各指标权重相乘，即可得出50城房地产市场的综合偏离度。

  从2018年50城的综合偏离度排序来看，正偏离度排名靠前的主要是非都市圈三四线城市和中西部地区的弱二线城市。其中偏离度最高的5个城市是日照（150%）、徐州（120%）、芜湖（87%）、太原（75%）和烟台（64%），其中太原属于弱二线城市，其他四城均为非都市圈三四线城市，充分反映了本轮行情运行至今，2018年非都市圈三四线城市正处于板块轮动中的市场情况。日照2018年新房成交量、房价涨幅、地价涨幅和地价房价比偏离度均很高，市场透支明显。徐州2018年新房成交量、地价涨幅和地价房价比的偏离度很大，这说明成交量和地价明显透支。太原作为弱二线城市，本轮行情启动也晚于一线城市和强二线城市，2018年房价涨幅和地价涨幅偏离度很大，成交量偏离度也较大，房价和地价存在一定程度的透支。

  2018年综合偏离度排名靠后的主要是一线城市和强二线城市。其中排在后五位的城市是北京（-110%）、厦门（-108%）、上海（-95%）、珠海（-90%）和三亚（-74%），都是本轮启动较早的东部热点城市。2018年，北京新房成交量、房价涨幅和地价涨幅的负偏离度很高，上海新房成交量和房价涨幅负偏离度很高。2018年，厦门新房成交量、房价涨幅和地价涨幅的负偏离度都很高，厦门是2016年楼市“四小龙”之一，也是本轮行情启动较早、调整也较早的城市之一。

2018年50城房地产指标综合偏离度排名

  四、2017～2018年50城房地产指标综合偏离度排名

  考虑到不同城市楼市启动时间不同，进一步将2017～2018年各个指标的偏离度进行标准化处理后，和各指标权重相乘，以此来计算各城市2017～2018年房地产指标的综合偏离度。

  从2017～2018年50城的综合偏离度排序来看，正偏离度排名靠前的主要是三四线城市、中西部地区的二线城市和海南。其中偏离度最高的5个城市是徐州（90%）、三亚（87%）、重庆（79%）、金华（77%）和韶关（73%），除三亚和重庆外其他三城均为非都市圈三四线城市。徐州近两年的新房成交量、房价涨幅、地价涨幅和地价房价比偏离度均很高，市场透支非常明显。三亚2017年的新房市场量价齐升，这主要受益于海南自由贸易港利好政策的预期和落地， 2018年4月，海南出台了史上最严的限购政策，实施全域限购，此后海口和三亚成交量均大幅下降。重庆近两年成交量相比往年有较大幅度增长，房价和地价也有明显上涨，重庆本轮楼市启动时间要晚于一线城市、东部二线城市以及临近的成都。从近两年的市场表现来看，徐州、金华、韶关等非都市圈三四线城市的成交量和房地价涨幅较过去多年均出现了较大的偏离，市场透支明显，未来存在一定的调整压力。

  2017～2018年综合偏离度排名靠后的主要是一线城市和强二线城市。其中排在后五位的城市是上海（-114%）、北京（-112%）、厦门（-85%）、深圳（-75%）和南京（-72%），都是本轮启动较早的一线城市和二线城市。近两年来，上海新房成交量、房价涨幅和地价涨幅的负偏离度很高，北京新房成交量和房价涨幅负偏离度很高，深圳新房成交量和地价涨幅负偏离度较高。京沪深作为全国楼市的领头羊，2015～2016年率先开始上行，随着史上最严调控政策的实施，近两年来持续低迷，2019年来看，前期积压的需求有望得到释放，市场将结束筑底。厦门和南京是2016年的楼市“四小龙”，楼市疯狂过后，近两年来，厦门新房成交量、房价涨幅和地价涨幅负偏离度均很高，南京房价涨幅和地价涨幅负偏离度也较高，从成交量和价格角度来看，这两个城市近两年来调整也较为充分，后市有望走出低谷。

2017~2018年50城房地产指标综合偏离度排名