长沙住宅核价被指助长“捂盘” 房价高出周边四成

  在拖延入市约一年之后，地处长沙湘江西岸洋湖新城的珠江颐德公馆（又名珠江柏悦湾）的住宅（毛坯）核价终于尘埃落定，单价比周边房价高出了约四成，这让当地业界直呼“涨了姿势”。

  长沙市发改委近日在公开回复群众来信时透露，珠江颐德公馆项目1#-5#栋商品房监制均价已由该委监制，监制均价为14500元/平方米（毛坯）。

  中国房地产报记者通过了解后发现，这个楼盘近期之所以能引发强烈关注，不仅是其住宅单价高出了周边项目约四成，更重要的是，还拖延入市，多次被当地政府部门警示、催办的情况下核出的高价楼盘。

  “这是不积极落实楼市调控政策的负面典型。尤其是在‘反炒房’的大背景下，还可以抵抗式地讨价还价，那是对市场的极大不公。”当地不愿具名的业内人士称，由于此前这个楼盘销售人员对外宣称，其住宅销售（含全装修）均价会达2万元/平方米，一度被长沙市尤其是大河西各楼盘视为定价的风向标。

  在长沙大河西，滨江新城、梅溪湖国际新城、洋湖新城堪称近年来长沙楼市的三大热门区域。由于更靠近城市中心区，滨江新城又比洋湖新城具有明显区位优势。

  “按珠江颐德公馆之前那种定价期望值，如果我们楼盘（全装修）住宅单价不定在2万元/平方米以上，我都不好意思跟朋友说，我在滨江新城做开发。”令长沙滨江新城某开发企业营销负责人所意想不到的是，拖延入市一年多的洋湖新城珠江颐德公馆，此次住宅（毛坯）所核出的单价，竟然比滨江新城目前在售住宅（含全装修）价格还高。

  捂盘捂出高价

  珠江颐德公馆位于长沙河西的湘府路大桥南侧，由湖南珠江实业投资有限公司洋湖分公司开发。去年7月初起，就有群众不断向长沙市政府《市长信箱》投诉称，项目在已封顶、有现房可售的情况下，却不对外销售。面对当地政府严打“捂盘惜售”行为，这个项目售楼部选择了直接关闭，售楼人员更换了一拨又一拨。

  2018年6月25日，长沙市政府办公厅下发《关于进一步加强房地产调控工作的通知》（长政办函[2018]75号），要求在建楼盘已达到预售条件的，必须在30日内办理预售许可，以加快房源入市。对“捂盘惜售”的房地产开发企业，一律纳入“黑名单”管理。

  针对群众的投诉，长沙市住建委公开回复称，珠江颐德公馆如30日内未办理预售许可，会被列入黑名单，欢迎群众向执法部门举报。

  长沙市政府《市长信箱》的公开回复也显示，此后该楼盘所在地的湘江新区建设环保局分别于2018年6月28日、10月24日向开发商下发了《关于加快房源入市的催办通知》。不过，珠江颐德公馆仍未当即办理核价和预售许可。

  坊间，当地业内不少人士传言，在长沙声势浩大的“反炒房”战役中，珠江颐德公馆一再拖延入市的主要原因是，其住宅当时询价单价（毛坯）或只能在12000/平方米左右，通过全装修变相涨房价更是难以如愿。

  去年七八月间，在这个项目北侧，位置更接近市中心城区的中国电建(5.670, 0.02, 0.35%)地产·湘熙水郡项目，经长沙市商品房销售明码标价审核监制部门联合审批的90-144平方米刚需房源，销售均价为9540元/平方米，144平方米以上的非刚需房源均价也仅为10276元/平方米。

  按照长沙市发改委、市住建委、国家统计局长沙调查队三部门2017年6月29日联合印发的《长沙市商品房销售价格明码标价监制操作规程》（长发改〔2017〕236号）文件精神，项目申报预售许可，2016年10月无销售记录，但预售审批均价在长沙市房地产调控以后审批的，且申报业态、品质无显着差异，以预售部门或价格主管部门出具的已审批均价询价。

  作为2016年10月无销售记录的新项目，珠江颐德公馆项目虽然申报业态、品质与周边项目无显着差异，但其很显然不愿意接受以预售部门或价格主管部门出具的已审批的均价询价。

  为了加快房源入市，缓解市场供需矛盾，2018年10月23日，长沙市发改委、市住建委、市国土局和国家统计局长沙调查队四部门又联合印发《关于进一步完善我市新建商品住房销售明码标价监制有关事项的通知》（长发改价调〔2018〕241号）要求，凡长沙市范围内新建商品住房（不含保障性住房、经济适用住房、定向开发、单位自建房、拆迁安置房）已达到预售条件的，应在10个工作日内办理销售价格监制，对于没有销售记录的楼盘，可以按照“成本+利润+税费”方式的成本法监制。

  此外，该通知还明确了办结期限。新建商品住房已达到预售条件的，应在10个工作日内办理销售价格监制；已办理价格监制的楼盘项目，应在20个工作日内办理预售许可证。也就是说，从达到预售条件到核价，再到办理预售许可证，应该在30个工作日内办理。

  公开信息显示，在“反炒房”和成本法核价的双重背景下，直到去年11月中旬，珠江颐德公馆项目才办理询价事宜。今年3月20日，长沙市发改委在公开回复群众来信时称，珠江颐德公馆1#-5#栋商品房监制均价已由该委监制，监制均价为14500元/平方米（毛坯）。

  房价恐慌来袭

  拖延入市约一年，被核出的住宅单价又高出了周边项目约四成，这让当地不少媒体人士也称“看不懂”。加之今年春节以来，长沙市集中推出了一批双限地，地价、房价双双上涨，使得当地购房者的恐慌情绪加剧。

  据湖南中原数据平台显示，上周长沙市一手住宅成交1005套，成交面积11.75万平方米，环比分别上涨45%、17%。

  在当地业内人士看来，尽管目前长沙楼市的成交值相较于去年还是处于一个较低点，但购房恐慌情绪一旦蔓延开来，稳地价、稳房价、稳预期将面临压力。

  除了上述因素，被不少购房者质疑为质价不符、监管缺位的长沙全装修政策也在明紧暗松，人们担心全装修会继续变相涨房价。

  公开层面上，长沙市自去年7月份下旬以来暂停了全装修项目价格备案，并在去年12月初启动了对全装修项目的专项检查，但离当初专项检查承诺在1月底前进行整改总结的期限已过多时，长沙市仍未公布专项检查执法整改结果，且在实际操作层面，依然不断审批出新的全装修项目，甚至有出现全装修价格突破之前2500元/平方米“天花板”限价的迹象。

  “在目前长沙楼市正常调整的氛围下，这样高价的楼盘会有人要吗？”有当地业内人士认为，如果以涨房价的方式，达到快速推地的目的，容易给后续楼市带来较大波动。

  在房价已造成购买恐慌的同时，长沙的一些片区也开始在联合多方力量，为加紧推地造势。3月28日，湖南湘江新区发展集团将主办梅溪湖地产行业峰会，在梅溪湖国际新城二期推出一批地块。