北京“3•17新政”两周年：量价齐跌，购房者不再跟风“抢房”

  中房网讯 被称为“史上最严调控”的北京“3·17新政”已经执行两年。

  两年来，随着信贷收缩等调控落地，北京楼市降温明显，交易量下降，市场情绪日渐理性。不过，日前国家统计局和北京市统计局分别发布的最新数据显示，北京住宅开工面积、销售面积以及新建住宅价格、二手房价均出现上涨。但对于这一轮“小阳春”能否持续，业内人士表示，2019年房地产市场走势仍待观察。

  市场降温明显

  回首2017年3月，北京二手房市场温度升至最高点。这也直接导致调控政策出台：2017年3月17日，北京升级版“认房又认贷” 政策空降，二套房的最低首付比例提高至六成，最高贷款年限降至25年，并对企业购房实施限售，期限为三年。

  信贷问题是“3·17新政”的核心内容。贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，房贷是短期市场的决定因素。“3·17新政”不仅“认房又认贷”，还大幅提高了卖一买一的换房者首付比，且房贷利率持续上浮增加了购房者成本，致使成交量大幅下降。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，楼市降温符合预期，首付和贷款的政策调整以后，一些购房需求势必被抑制。从北京这两年的市场交易和价格来说，量价齐跌是主要的特征。

  而占据着市场近九成的二手房市，也在这两年间受到影响，最低时月成交量甚至不足万套。

  来自我爱我家集团市场研究院的数据显示，以“3·17”新政为临界点，前一年，北京全市二手住宅共网签254916套；新政出台后的一年里，北京全市二手住宅共网签121946套，二手房网签量降幅达52.2%；新政出台第二年里，北京全市二手住宅共网签152699套，同比回升25.4%，但仍比政策实施前下降40%。

  另据链家数据显示，2019年2月，北京二手房均价为59898元/平方米，较2017年3月的高点下跌11.3%。

  新房方面，据中原地产统计，北京新建商品房住宅签约套数在调控后2年只有50643套，而在调控前2年则高达98399套,下调了48.5%，连续2年市场成交量处于低迷状态。跌幅最大的是商住类物业，调控2年来，实际签约只有9000套。在商办调控新政后，市场签约只有6000套左右。调控2周年，商住类物业同比跌幅91%。

  许小乐表示，在严厉的调控政策下，北京房地产调控已取得明显效果，成交量调整至历史中等水平。

  购房者不再跟风“抢房”

  “3·17”新政后，购房人开启了漫长的“观望模式”。这样一来，无论是新房、还是二手房市场，购房人不再跟风“抢房”，有了更多的选择。

  在业内人士认为，这是市场回归理性的表现。据我爱我家集团市场研究院统计，在“3·17”新政前一年，北京每套成交二手房源的平均被看次数为8.31次，新政后一年则为13.87次，在新政后两年小幅下降至11.88次，这说明房源从挂出到卖出，经过了更多人看房。   

  此外，“3·17”新政前一年，北京每位最终成交的客户在成交前的平均看房次数为2.88次，新政后一年上升至4.86次，新政第二年进一步上升至5.82次，客户的看房次数进一步增加，购房决策明显更加谨慎。

  “楼市严控两年来，市场各项指标已达到调控预期，目前价格稳定，成交量逐步回升，但需求端仍处于观望状态，客户看房次数增多，市场仍处微冷状态。”我爱我家研究院方面称，后续可能会有一些政策微调，但对房价的严控目标应该不会发生变化。

  换房自住为主要需求

  在政策严厉、市场低温的情况下，市场的修复主要是来源于首次置业者和换房者的自住需求，投资需求下降明显。

  “3·17”新政的认房认贷政策也使得卖一买一的换房需求首付比例大增，换房难度增加，而纯刚需的首付在调控前后变化不大。因此，调控后刚需占比出现明显增加。从总价段来看，400万元总价的房源成交占比在调控后明显提升。

  贝壳研究院发布的报告指出，自“3·17”调控后，北京二手房市场成交明显下降。虽然后期市场有所修复，但主要是来源于首次置业者和换房者的自住需求，投资需求下降明显。2018年四季度，北京主要接触到投资性需求占比的经纪人仅为1.2%。

  许小乐表示，从历次调控后，市场回温均是刚需入场；换房也是市场交易主力。“换房需求是北京二手房市场上的主要需求，占比超60%，并且其杠杆风险低，可以适度满足换房需求，适当降低其房贷成本。”

  除此之外，新房供给增多也缓解了市场紧张情绪。许小乐说，2018年北京新房供应量明显增多，对二手房形成了一定分流。更重要的是，新政调控也给市场带来启示——买房不是稳赚不赔。“此次调控后，均价持续下跌，投资者资产价值下降，尤其是在调控前追涨买入的投资者，在之后卖出时出现亏损。所以，投资房产还需谨慎，要有抵御风险的能力，量力而行。”

  “小阳春”能否持续

  不过，进入2019年，北京二手房的销售市场有所回暖。但2019年带看量已于3月第一周出现了回落，预计后期市场的活跃度将会有所下降。

  北京市统计局公布的最新数据显示，1-2月，全市商品房新开工面积156.7万平方米，同比增长93.5%；其中，住宅新开工面积88.1万平方米，增长45.4%。而住宅销售面积达60.6万平方米，增长55%，一举扭转了此前长期处于负增长的局势。

  国家统计局最新发布的2月70城房价数据也可窥探出回暖苗头。2月，北京新房价格同比上涨2.9%，二手房价格环比上涨了0.2%。

  北京近期出台的增值税附加税率调整政策被视为对楼市利好。北京城六区增值税附加税税率将从12%降到6%，其他区域从10%降到5%。根据新规，据测算，在北京西城区出售一套网签价为400万元、不满两年的二手房，税率下调之后，卖房时可以少交1万多元税。

  但也有分析认为，减少了小部分交易税费对市场有一定心理影响，不过，对北京楼市的直接影响并不大。

  而在许小乐看来，此轮“小阳春”主要受近期季节性因素叠加政策松动预期影响。严跃进进一步分析称，政策方面是否会放松，很大程度上和商业银行贷款政策有关。如果银行的可贷资金相对多，那么接下来政策放松的可能性就很大。反过来就还是会维持现行政策。

  58安居客房产研究院首席分析师张波则认为，北京2019年政策全面松绑的可能性极小，尤其是限购政策的松绑的概率最小，但不排除结合市场对政策进行适当微调。

  来源：北京商报、北京日报、北京青年报，中房网综合整体