楼市开年快报：销售数据呈现分化，住宅库存触底反弹

  中房网讯（记者亚晨）3月14日，国家统计局发布的《2019年1-2月份全国房地产开发投资和销售情况》显示，1-2月份全国房地产开发投资12090亿元，同比增长11.6%。商品房销售方面，1-2月份商品房销售面积14102万平方米，同比下降3.6%；商品房销售额12803亿元，增长2.8%。

  从官方公布的前两月各项房地产主要指标来看，楼市出现一定的降温趋势。业内分析人士认为，从以往来看，历来年初阶段属于全年淡季，因此并不能全面反映市场趋势。同时，由于部分房企面临销售压力，要警惕市场降温所带来的资金回笼压力。

  前两月房地产开发投资同比增长11.6%

  从房地产开发投资完成情况来看，2019年1-2月份，全国房地产开发投资12090亿元，同比增长11.6%，增速比2018年全年提高2.1个百分点。其中，住宅投资8711亿元，增长18.0%，增速提高4.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为72.1%。

  从官方公布的数据来看，前两月房地产开发投资情况明显好于预期。在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，或与两方面因素有关：一方面是房地产新开工和施工等数据表现较好，这会直接体现到开发投资等数据上来，也进一步体现了部分房企主动开发以争取预售许可证的心态。另一方面，不排除建材等价格继续上涨，类似价格因素都会反映到开发投资数据上来。

  从房地产开发企业土地购置面积来看，1-2月份房地产开发企业土地购置面积1545万平方米，同比下降34.1%，2018年全年为增长14.2%；土地成交价款690亿元，下降13.1%，2018年全年为增长18.0%。

  从同比数据来看，企业购地方面相对偏保守。严跃进对中房网（微信公众号：zhongfangwang）表示，房企目前的聚焦点在于去库存，所以拿地方面会趋于保守。还有一些企业近期会转向股权收购和项目收购，这对于土地购置方面的节奏会放缓。不过严跃进预计，后续销售端和资金端改善后，企业拿地积极性会继续增强。尤其是部分棚改政策依然偏利好的城市，土地交易依然会活跃。

  房地产开发企业到位资金方面，1-2月份房地产开发企业到位资金24497亿元，同比增长2.1%，增速比2018年全年回落4.3个百分点。其中，国内贷款4976亿元，下降0.5%；利用外资52亿元，增长3.3倍；自筹资金7279亿元，下降1.5%；定金及预收款7366亿元，增长5.6%；个人按揭贷款3458亿元，增长6.5%。

  从到位资金数据看，喜忧参半。严跃进分析认为，到位资金依然是正增长，这说明企业还没有出现资金方面的压力。但另一方面，到位资金同比增速明显放缓，要警惕房屋销售降温所带来的资金回笼压力。

  房地产开发景气指数方面，2月份，房地产开发景气指数为100.57，比2018年12月份回落1.27点。

  前两月商品房销售数据现分化

  商品房销售方面，在相对悲观的市场预期下，市场已经开始出现降温态势。

  国家统计局数据显示，1-2月份，商品房销售面积14102万平方米，同比下降3.6%，2018年全年为增长1.3%。其中，住宅销售面积下降3.2%，办公楼销售面积下降15.7%，商业营业用房销售面积下降13.6%。商品房销售额12803亿元，增长2.8%，增速回落9.4个百分点。其中，住宅销售额增长4.5%，办公楼销售额下降6.2%，商业营业用房销售额下降9.4%。

  从商品房销售数据来看，商品房销售面积呈现同比下滑态势，说明市场已经开始降温，但商品房销售额仍然实现正增长。严跃进预计，更大的下滑压力在于三四线城市，而其他一二线城市近期有所回暖。

  库存方面，商品房待售面积继续减少。2月末，商品房待售面积52251万平方米，比2018年末减少162万平方米。其中，住宅待售面积增加117万平方米，办公楼待售面积增加49万平方米，商业营业用房待售面积减少393万平方米。

  据中房网（微信号：zhongfangwang）粗略统计，2019年1-2月份商品房待售面积处于近40个月最低值。但值得注意的是，如果单从住宅待售面积来看，在经历了51个月的连续跌势后，2019年前两月已经出现触底回升态势。严跃进对此分析认为，去库存已经进入后续阶段，但去库存的速度不会加快。但部分房企面临销售压力，预计会出现打折促销等动作。