长租公寓：机遇与挑战并存

  一方面，长租公寓会占用企业大量的资金沉淀，对企业的财务能力有一定要求；另一方面，长租公寓要做出利润，十分考验企业的长期运营能力。整体来看，目前房企的长租公寓布局已进入白热化阶段，未来的长租公寓规模之争也将愈发激烈。 

  作为深受都市年轻人青睐的居住方式，长租公寓近两年来可谓异常火暴，却也乱象频发。 

  早在2016年6月份，国务院就推出《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。在政策的推动下，各大房企、金融机构陆续布局长租公寓市场。 

  据不完全统计，包括万科、龙湖、保利、碧桂园等企业在内，已经有超过20家企业陆续宣布进军长租公寓。 

  在政策的“红利”下，长租公寓已成为房企布局多元业务的主要领域之一。 

  市场总是变幻莫测，从2018年下半年开始，长租公寓有所降温。整个行业的竞争也从早期的野蛮增长逐步向精细化运营方向转变。 

  对于长租公寓的未来发展，克而瑞地产研究员房玲认为，未来长租公寓行业的排名或重新洗牌。 

  行业乱象 

  据中国网地产不完全统计显示，2018年，因资金链断裂、经营不善导致被迫停止运营的长租公寓企业达到11家。 

  有业内观点认为，长租公寓在快速扩张和大量资本涌入下，势必会带来一系列的问题，而在这种爆发式的增长态势下甲醛超标、消防漏洞、疯狂涨租、隐私泄露似乎也成为长租公寓成长中的顽疾。在疯狂扩张的背后，也加快了整个行业的大洗牌。 

  赵男（化名）是一家长租公寓的地区经理，他对《中国产经新闻》记者表示，近年来公寓的平台运营与房屋管理成本不断攀升，导致不少企业难以为继。为了维持项目的正常运作，平台涨租，降低装修成本，缩短房间空置期是不得已的手段。 

  “而我参与经营的长租公寓平台，在过去三年时间里部分租屋并未真正实现盈利。”赵男说，从收房子到二次包装出租仅仅是需要在一个月内完成。 

  据记者观察，大部分品牌长租公寓为缩短周转时间，降低空置期，一般在装修三天后即上架，正是因为缩短房屋的空置期没有很好地排除房间内的甲醛等有毒物质。 

  据相关新闻报道称，杭州一名白领王某因急性髓系白血病离世，家人质疑死亡原因与其租住的房屋室内甲醛超标有关。“一般来说，公寓从收房装修到入住仅20多天，新公寓甲醛平均超标3至8倍。”一家专注公寓检测机构的负责人表示，当前长租公寓频频爆出的室内污染，与企业不顾一切提高房屋使用率和降低装修成本有关。 

  万科总裁祝九胜曾坦言，万科低估了长租公寓运营的难度，现在万科收房、租房时间差控制得不太好，涉及装修、消费等标准，需要继续改善。 

  不仅是空气质量问题，由于长租公寓运营企业采用房屋租金证券化模式，长租公寓的疯狂涨租问题也是大众一直担心的问题。 

  据记者了解，从信贷机构和获得融资后获得大量资金，在资本光环的加持下，迅速成长为行业领头羊，如自如、蛋壳公寓在本年获得数十亿元的融资，沉淀成巨大的资金池。 

  他们从房东手中获取房源，并转租给租客，占领本地租房市场，并形成一定的垄断规模，恶意提升房屋租金，充当一个“二房东”的作用。 

  业内观察人士认为，原本就稀缺的市场上，一旦有经营者处于垄断定位，那么房屋租金竞价市场便重出江湖，谁价高谁租房。对于这些额外的房屋成本，自然由租客承担，使得原本有利于减轻租客房租压力的模式慢慢变质，反而不利于租房者，违背了长租公寓发展模式的初衷。 

  “在政策风口驱动下，长租公寓运营商有很强的抢占赛道和市场份额冲动。”恒大研究院副院长夏磊表示，各品牌公寓为竞争市场份额，大概率会选择“融资-获取项目-再融资-再获取项目”的以规模为导向的加杠杆发展模式。大规模融资，激进抢占房源，不惜一切代价抢占市场份额，从而争取房租定价权，实现从“烧钱”到“赚钱”模式的转换。 

  回归理性 

  新事物的发展总是一波三折，行业在经历阵痛之后，也会朝着更加健康的方向发展。 

  从2018年下半年开始，长租公寓有所降温，行业的竞争从早期野蛮式增长向精细化平稳运营方向发生过渡，而未来的长租公寓势必会迎来大洗牌。 

  流动人口和毕业大学生是当今租赁住房的主力军，城市的流动人口随着城市化率的提升已经出现了放缓的趋势。 

  而近几年，房价一路高歌猛涨，越来越多的年轻人也都加入了租房的群体，租赁市场需求规模大，而供应规模还在起步阶段，发展前景非常广阔。 

  据前瞻产业研究院发布的《中国互联网+长租公寓商业模式创新与投资战略规划分析报告》统计数据显示，2015年中国租赁市场成交总额已经超过1万亿元，租金人口接近1.6亿。预计到2020年租金成交总额将达到2万亿元，租赁人口达到2亿；2025年租金成交总额有望达到3.2万亿元，租赁人口达到2.5亿。 

  该统计数据还显示，目前，长租公寓虽受政策扶持，但对于大多数从未有涉足的企业而言仍是具有一定挑战性的领域。 

  一方面，长租公寓会占用企业大量的资金沉淀，对企业的财务能力有一定要求；另一方面，长租公寓要做出利润，十分考验企业的长期运营能力。整体来看，目前房企的长租公寓布局已进入白热化阶段，未来的长租公寓规模之争也将愈发激烈。 

  有业内人士认为，未来亟待建立行业标准引导市场健康可持续发展，在国家“租购并举”的政策下，长租公寓在快速发展的同时，需要合理的运用融资资金，还需要建立行业标准，行业规范和行业发展监督机制。 

  一位不愿意透露姓名的业内人士向《中国产经新闻》记者表示，整体来看，目前房企的长租公寓布局已进入白热化阶段。其中，万科、龙湖、旭辉、招商等房企在规模上暂时处于领先。 

  该业内人士还表示，而碧桂园、保利等则奋起直追，有望赶超前列。可见，未来的长租公寓规模之争也将愈发激烈。但长远来看，在做大长租公寓规模的同时，也更应兼顾软实力，如何提高运营能力，如何进行成本管控，如何维护好品牌形象等也都将为长租公寓制胜的关键。 

  一位自媒体人士向《中国产经新闻》记者表示，对于长租公寓运营企业快速发展的现状，简单以中介机构对其进行定位是不够的，需要结合社会发展现状，制定相应的法律规范，并可以参考对从事商业竞争经营者的市场调节机制，适用相应的法律规范。 

  例如，对于一些炒作房屋租金、不正当争抢房源、单独或者联合操作出租市场的，可以由市场监管机构进行不正当竞争调查。以维护公平有序的市场秩序，从而促进社会经济协调健康发展。 

  当前长租公寓存在品牌化社群化发展的趋势。在“得90后者得天下”的背景下，深挖90后客群的社交需求，打造住户与场景、文化之间的多样化联系，利用社群化运营打造生态社区，有利于形成品牌辨识度，在增值服务上实现盈利。“生态社区+增值服务”的盈利模式成为越来越多主打社群文化的长租公寓品牌的选择。