前二十年与后二十年

  观察短期市场因素变化中，我们关注短期融资、高周转、土地储备，在中长周期的因子中，我们看到这些市场因素正在发生变化。

  适逢改革开放四十周年之际，也是中国房地产业发展的二十周年，历史的长河汇聚到此刻，经历大浪起起落落，地产圈的人从懵懂激越走向沉稳持重，行业大踏步向前，规模扩大之上，未来之路开始变得性感起来。

  单一看规模增长，从房改前商品房销售面积1.2万平方米，到二十年后的17万平方米，商品房销售额从房改前的2987亿元到如今的14万亿元，中国房企占据全球世界500强中开发商的5个席位，以此对应了房企十强中的五大龙头。

  在“房住不炒”背景下，有机构预测14万亿达到了房地产销售规模的一个顶峰，但是从房地产推动中国城市化进程来看，发展之路远远没有结束。短期宏观调控仅仅是行业发展的一个注脚与逗号，长期健康良性的发展，才是行业向上生长的动力。

  在观察短期市场因素变化中，我们关注短期融资、高周转、土地储备，在中长周期的因子中，我们看到这些市场因素正在发生变化。

  第一，房地产从短期调控向长效机制过渡。2018年中央经济工作会议重申，坚持“房住不炒”定位、构建房地产市场健康发展长效机制。这里的长效机制是指综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，未来五大组合拳将会深远影响行业发展。

  第二，在长效机制的催生下，土地供给结构正在发生变化。租赁住房用地已经在12个省50余个城市落地试点，上海首推纯租赁用地以来，出让地块达到57块，未来将至少提供5.1万套房源。此外，农村集体建设用地、宅基地制度改革试点也在推进，这将改变居住用地出现新的供给方。

  第三，房地产市场长期看人口，人口老龄化的到来，会如何影响房地产未来。老龄化实则反映人口结构发生变化，购房人群的减少带来市场需求的萎缩，也会提出消费者对新建房屋的升级需求。

  第四，高速增长时代还在继续，高质量时代已经到来。房地产在建造技术革新、绿色建筑应用、互联网科技赋能的推动下，住宅从单一居住供给，向医疗保健、养老、旅游等多层次供给过渡中，房地产的发展需要向需求端美好生活倾斜。

  第五，新增开发下的存量时代新命题。每年新增10多万亿元的新开发项目，存量累计规模高达200万亿元以上，存量时代对于房企来讲是一个新课题，物业管理、中介交易、租赁运营与管理、REITs推出，一切围绕资产的后开发时代将成为下一个风口。

  除了上述这些，真正产生影响是来自需求端的分化，人们对渴望改变居住到渴望居住舒适与美好，从进城置业到迁徙移居，从新婚买房到老有所居等等，后二十年与前二十年的变化，不是对投资的盲目依赖，而是对消费者的洞察，房地产回归其产品本源。