公募REITs渐进 房地产资产证券化冲关

  公募REITs脚步越来越近，房地产资产证券化正在成为房企融资渠道中的必选项。

  “进一步深化债券产品创新，推动公募REITs试点，加快发展住房租赁REITs，积极引入债券国际投资者。”上交所在2019年新年致辞中这样表示。

  公募REITs的脚步越来越近，房地产资产证券化正在成为房企融资渠道中的必选项。

  2018年4月25日中国证监会、住房和城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，明确了开展住房租赁资产证券化的基本条件、优先和重点支持领域，以及住房租赁资产证券化的工作程序等一系列管理新政。受此利好推动，租赁住房资产证券化获得长足发展，房企通过发行ABS增加融资渠道，多个具有市场重大突破意义的“首单”纷纷落地。

  2018年2月，国内首单长租公寓抵押贷款资产证券化产品“招商创融-招商蛇口长租公寓资产支持专项计划”完成首期产品发行，规模20亿元。3月发行的“保利地产-中联前海开源租赁住房一号第一期资产支持专项计划”，以保利地产自持租赁住房为底层资产，储架总规模50亿元，首期发行17.17亿元，是国内首单房企租赁住房类REITs。

  百亿级规模、采取储架分期发行机制，在住房租赁领域试水的“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号资产支持专项计划”获深交所审议通过，产品规模100亿元，为此后同类产品发行提供借鉴与指导。

  2017年获准发行的“高和晨曦-中信证券-领昱系列资产支持专项计划”，2018年完成第一只产品发行，“高和晨曦-中信证券-领昱1号资产支持专项计划”首期发行底标项目，为旭辉领寓旗下柚米国际社区浦江店与博乐诗服务公寓浦江店，以已实现经营现金流入为底层资产，该系列产品采取类REITs储架发行，注册规模30亿元，涉及10-15个项目，在2年内分期完成发行，这为旭辉在权益类REITs发行上进行有益尝试，旭辉领寓CEO认为“为公募REITs进行储备”。

  被市场认为推动住房租赁资产证券化具有重要创新实践的是，国内首单公共人才租赁住房类REITs——“深创投安居集团人才租赁住房资产支持专项计划”的成功发行，这为中国公共租赁住房开展资产证券化提供有益探索。该产品采用储架发行模式，总规模200亿元，以原始权益人安居集团持有的深圳市范围内人才租赁住房作为标的物业资产。

  对于朗诗绿色集团和平安不动产来讲，“平安汇通-平安不动产朗诗租赁住房系列资产支持专项计划”2018年12月获上交所无异议函，成为国内首单正式获得通过的合作型长租公寓储架REITs。这单底层项目为平安不动产涉足的首个长租公寓，此产品的成功发行，为其布局“重资产+中资产+轻资产”的发展模式提供助力，平安不动产表示，未来将在一线与二线重点城市发展200万间长租公寓，总资产管理规模达到2000亿元。

  房企发行住房租赁类资产证券化，特别是发行类REITs究竟有何意义？上交所债券业务中心部负责人段东兴在出席2019年房地产金融与资产证券化高峰论坛上谈到，相比其他的融资方式具备五大优势。第一，对规模房企来讲，解决融资难题，拓宽融资渠道；第二，降低融资成本，解决融资贵的问题；第三，优化财务状况，通过资产证券化提前回笼租金、提升资金流动性，还可以通过出表优化表内财务结构；第四，改变商业模式，对于重资产企业来讲，通过类REITs或公募REITs实现轻资产经营；第五，让资金用途变得灵活，相比公司债与银行信贷，往往后者的资金使用用途都有限制。

  受资管新规、房地产调控影响，2018年房企融资利率抬升，房企积极创新和探索通过资产证券化拓展融资，这无疑为房企纾困增加融资渠道。央行研究局局长徐忠出席财新峰会时表示，在当前调控背景下，缓解房企融资压力，“发展房地产投资信托基金(REITs)，有利于开发商利用长期资金推动租售并举。”

  段东兴表示，2019年将重点推进重点区域和企业发行不动产资产证券化，“2019年继续贯彻落实党中央国务院的战略部署，进一步发挥市场作用，推进租购并举的建设。(上交所)将推出CMBS和REITs的信息披露指南，完善ABS大类资产信息披露规则，推进重点区域和企业发行不动产资产支持证券，试点公募REITs、完善相关制度设计。”

  从资产证券化市场来看，房地产市场以CMBS、类REITs、CMBN、供应链ABS为主，依托购房尾款、物业费、供应链、租赁和长租公寓等底层资产。其中房企通过类REITs、供应链资产证券化获得长足发展。

  戴德梁行发布的《2018亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告》显示，2018年国内房地产资产证券化市场规模继续保持快速上升势头，仅前10个月成功发行的产品数量就已超过2017年总和，发行规模接近2017年全年总和。截至2018年10月31日，国内已成功发行的房地产资产证券化产品共计93单，发行规模2,197.4亿元。