高周转下的“突围战”

  2018 年黑马成色十足，千亿军团的黑马势不可挡。

  中国房地产企业2018年亮丽成绩单，规模依旧保持快速的增长，是历史上前所未有的景象，最为代表性的不是TOP10这些大房企，而是来自中小型勇猛的黑马型房企。

  百强房企中上坤置业以345%增速领先，销售规模增长翻倍的房企占据了百强房企的10%，弘阳地产、敏捷地产以119%、115%的增长紧随其后。从增长超过50%的房企来看，百强房企中有45家，增速超过70%的房企有28家。

  2018年黑马房企最大的看点当属挤进千亿阵营的新秀，历史上前所未有在一个年度之内，有13家房企携手晋级千亿阵营，与2016年的12家、2017年的17家房企相比，2018年千亿房企俱乐部扩大到30家。

  在此轮房地产调控背景下，中小型房企的窘境和压力越来越大，龙头房企已经占据至高位置，TOP3进入5000亿元俱乐部，十强房企2000亿元俱乐部，强者愈强的行业规律，从某种层面给后进生的竞争空间提出了挑战。

  相比往年市场谈及的话题，2018年高周转谈及更多，在资金、土地与销售同等均势情况下，高周转的速度决定了房企的赛跑身位。万科在2010年之后提出的“5986”原则，即拿地5个月动工、9个月销售、首月售出八成、六成产品为住宅，周转速度多年来在行业内保持领先。此后碧桂园提出“456”高周转模式，即4个月开盘，5个月现金流回正，6个月滚动到下一个项目，高周转一度被行业大讨论。但是规模扩大唯“高周转”不二法则，此轮房企的黑马祥生地产、中梁控股、中南置地都无外乎对项目周转速度均有较高的要求。

  新城控股：3年7倍增长

  新城控股作为2018年度大黑马，销售规模从2015年319亿元、2016年651亿元、2017年1265亿元到2018年2204亿元，实现了大跨越式的跳涨，三年增长速度分别为104%、93%、74%，近三年平均增长90%，近乎实现每年翻一番、两年四倍、三年七倍增长。

  新城控股高级副总裁欧阳捷在多个场合表达对于规模的看法，“在未来的几年当中，有规模才有江湖地位，有江湖地位才有话语权。”新城控股的打法秘诀来自精准的城市布局、高周转运营能力、多元化的融资渠道以及激发内部潜能的项目跟投机制。

  祥生地产：小型房企逆袭

  起家于绍兴的浙江房企，2014年将总部迁址杭州，重仓苏浙皖三四线城市，名不见经传，在近四年时间里，从百亿规模的房企迅速壮大到千亿规模。中国指数研究院公布的数据，2014年销售规模90亿元，2015年109亿元，2016年180亿，2017年、2018年近乎翻倍实现620亿、1029亿元。

  祥生打法深耕苏浙皖，布局20余个城市、5至8个一二线城市。祥生总裁表示，小型房企突出重围只有做大规模。2017年升级“36781”快周转策略，提出“25710”策略，即2个月内动工、5个月内开盘、开盘当日销售去化70%、10个月内现金流归正，这为祥生的跨越式发展提供支撑。

  中梁控股：“456”模式加持

  走出浙江的中梁控股，拿到2018年1288亿元规模的好成绩单。2015年至2017年，三年间销售规模快速增长实现翻番，从168亿元、337亿元、758亿元到千亿元规模，中梁用了四年时间。

  中梁控股董事长兼总裁杨剑曾对媒体表示，“如果布局一二线城市是开大奔，布局三四线城市是开宝马mini。你开10辆大奔，我开50辆宝马mini，我还是大有机会的。”中梁mini的发动机就是“456”高周转模式和项目跟投机制与激励机制。中梁目前已经启动在香港上市，未来两年进入20强冲击10强。

  中国金茂：产品不止“快”

  以“金茂府”系列产品享誉地产圈的中国金茂，从2014年215亿元、2015年301亿元、2016年485亿元、2017年693亿元，到2018年踏进千亿俱乐部实现11280亿元。

  曾经击退一众开发商，“一战成名”拿下北京广渠路地王，在大小型房企一路快跑的节奏下，金茂不但坚持项目80%以上的去化速度，更大限度地提升高端产品的溢价，作为中国金茂的IP级产品，金茂府系列的锤炼让其产品定价占位处于领跑身位。

  新力地产：连续三年每年翻两番

  总部位于南昌的新力地产，2017年迁址上海，迈开全国化发展之路，销售规模也进入开挂行列。从2015年至2017年销售总额36亿元、162亿元、428亿元，到2018年887亿元，销售增速近三年平均每年以翻两番的姿态向上蹿升。

  虽然不是千亿俱乐部成员，但是后进生的扩张速度不逊于上面四个，从2015年南昌单一城市起家，到2018年湖南、湖北、江西、广东、江苏、上海、浙江七个省份超过15个城市。作为一个非典型房企的扩张之路，新力的果敢和快速扩张之势成就其现在的地位。