由“控”向“稳”长效机制建立进行时

  《中国房地产金融》对比发现，2017年与2018年房地产市场在调控目标、范围及手段等方面均呈现出差异。

  2016年12月中央经济工作会议提出“房住不炒”的定位以来，2017年全年国内近110个城市与部门(县级以上)，发布房地产调控政策次数超过270次；2018年各地政策持续加码，年内累计各项调控政策多达450次。

  多轮调控政策密集出台，究竟有何不同?《中国房地产金融》对比发现，2017年与2018年房地产市场在调控目标、范围及手段等方面均呈现出差异。

  由“控”向“稳”

  受棚改货币化安置及去库存因素的影响，2017年初房地产市场有所反弹。在“因城施策、分类调控”思路的指导下，3-5月，调控政策首先围绕着热点城市群周边的非核心城市展开，如京津冀城市群中的石家庄、崇礼、保定，长三角城市群中的句容、嘉兴、太仓等。

  调控除了在“限购、限贷、限价、限土拍”上层层递进，增加如“限售”手段以抑制不合理的购房需求，兼顾了供给侧的规制。据统计，在厦门出台政策明确新购房屋产权满2年方可上市交易后，2017年9-11月二三线城市中共14城效仿，启动限售。

  2018年，部分城市先后放开落户限制，启动人才引进，显着刺激了购房需求;加上一二手房价格倒挂形成的“剪刀差”，楼市有所“回暖”。5月，住建部重申房地产市场调控目标不动摇、力度不放松后，约谈12个城市负责人。多地发布新政作为回应，楼市再度迎来调控期。

  与2017年不同的是，2018年调控主要为非热点城市群加入“限购”或“限售”大军，如哈尔滨、长春、昆明、贵阳等;热点城市调控“打补丁”，上海7月提高以公司名义购房的门槛，将投机需求拦在市场大门之外。

  不可否认的是，“控房价”收到一定成效。根据国家统计局公布的数据，截至2018年11月，全国百城房价环比上涨城市由8月的90个持续下降至66个、平均环比涨幅从0.5%降至0.3%，一线、二线和三四线平均环比涨幅分别降低0.2、0.2和0.5个百分点，增速创2017年以来新低，市场面临着较大的下行压力。

  在此基础之上，调控政策进一步发生由“控”向“稳”的转变。2018年10月31日和12月13日，中央政治局会议强调“稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期”。2018年中央经济工作会议对2019年房地产政策部署未提“调控”，强调“构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系”。菏泽、广州、杭州等地出现了楼市小幅“松绑”的迹象。

  建立长效机制

  除了依靠限购限贷等行政手段，2016年9月起，调控政策综合动用货币、信贷、土地、财税等多种工具，长短期调节相结合，寻求建立房地产市场长效机制。

  在金融方面，2017年2月，中国证券投资基金业协会发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范》，提出对私募资产管理计划投资热点城市普通住宅地产项目、向房地产开发企业提供用于支付土地出让款等行为进行规范。3月银保监会主席郭树清在国务院新闻办公室举办的发布会上表示，商业银行要紧紧把握“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，分类实施房地产金融调控，促进房地产市场平稳健康发展，有效推进去库存。

  “防风险、降杠杆”的大背景下，房地产行业融资明显收紧，各类流入资金管理严格。而2018年年初以来连续四次降准，7月中央经济工作会议提出“稳健的货币政策要松紧适度，保持流动性合理充裕”的定调，相较于2017年对于货币政策“保持中性”和“管住货币供给总闸门”的表述，行业资金面边际有所改善。

  土地供给方面，为抑制土地市场热度和地价倒逼房价上涨的现象，住建部、国土部2017年4月发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，提出对消化周期在36个月以上的城市，应停止供地；36-18个月的要减少供地；12-6个月的要增加供地；6个月以下的要显着增加供地。热点城市紧随出台土地调控措施，从拿地规则、资金来源、保证金及付款期限、预售管理等方面进行限制，拿地门槛提高。如上海自2017年4月11日出台“招标挂牌复合式出让”的拿地规则、北京采用“限房价、竞自持”的方式，重庆在拍卖环节增加拍卖+竞自持租赁房屋比例等。土地市场降温。

  与此相对应的是，2017年8月28日国土部、住建部发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，指出要通过试点完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，并确定了北京、上海、沈阳、南京等13个城市作为试点城市。土地供给侧结构性改革进一步加快。此外，2017-2018年住房保障、财税政策等也有所推进。

  “长效机制并不代表短期调控政策转向，而是制度化一些有效的短期调控政策，使其平稳运行、长期有效。”恒大研究院在研究报告中指出。易居研究院院长张永岳则在公开演讲中表示，房地产市场的健康发展需要长效机制的建立，针对各地存在的区域性差异，应加强分类指导。

  “良好的产业政策、稳健的住房制度、不断优化改革的市场环境，仍然是目前房地产市场长效机制缺少的组成部分。”张永岳表示。可以预见的是，经历了从全国一盘棋到“因城施策”的调控思路后，探索建立长效机制、构建住房制度仍将是未来探索的重点。