2018年全国房价收入比升至8，为近20年第二高

  上海易居房地产研究院1月23日发布《2018年全国房价收入比报告》。该报告显示，2018年，全国商品住宅成交均价8544元/平方米，同比增长12.2%，涨幅比2017年扩大6.5个百分点。2018年，全国城镇居民人均可支配收入39251元，比2017年名义增长7.8%，增幅回落了0.5个百分点。2018年全国商品住宅房价收入比为8，相比2017年的7.7小幅上升。

  易居研究院研究员沈昕对中房网表示，2018年房价收入比上升主要有三个原因。一是上半年三四线城市和部分热点二线城市销售火热，房价涨幅较高；二是部分城市放松审批高端住宅预售证，成交结构变化导致房价涨幅较高；三是由于收入增幅小于房价涨幅。从房价收入比的绝对水平看，处于偏高区间。2019年，随着调控效果的继续显现以及购买力的透支，预计全国住宅成交价格同比增长4%，全国城镇居民可支配收入同比增长7.5%～8%，房价增幅收窄而收入增幅稳定，使得房价收入比小幅回落至7.7左右。

  据了解，房价收入比是指家庭住房总价与居民家庭可支配收入的比值。对于房价收入比的计算，不同的统计指标和不同的计算方法，上海易居房地产研究院报告采用的数据皆来自于国家统计系统，其中商品住宅特指一手房，不包括二手房，但包括销售型保障房与安置房。报告还指出，根据我国的实际情况，全国房价收入比保持在6.5-7.5内属于合理区间，低于6.5属于偏低区间，高于7.5属于偏高区间。

  从中国房价收入比的走势来看，新建商品住宅价格涨幅扩大，城镇居民人均可支配收入增幅则持续回落，2011年以来持续下降，近四年以来保持在8%上下，处于历史较低水平，使得房价收入比小幅上升。

  易居的报告指出，从房价收入比的绝对水平看，处于偏高区间，为近20年来第二高位，仅次于2008年救市后2009年的楼市大繁荣时期。2016以来的本轮楼市短周期上行期，房价收入比与2005～2010年（2008年除外）的大行情时较为接近。进一步来看，2005～2010年经济增速较高，GDP增速均大于9%，人均可支配收入高于11%（2009年除外）。而近三年来，GDP增速持续低于7%，人均可支配收入增速在8%上下，本轮房地产上行周期的房价上涨，是没有经济与收入增速支撑的房价透支。

  展望2019年，随着调控效果的继续显现以及购买力的透支，预计全国楼市成交将整体回落，市场全面回归理性，但全国商品住宅成交均价继续上涨，预计全年涨幅在4%左右。此外，长期来看，未来中国城镇居民可支配收入预期将保持上升趋势。但随着各项改革的推进和收入基数的提高，预计城镇居民可支配收入增长将保持平稳在7.5%～8%附近。

  综合以上因素，沈昕表示，预计2019年全国房价收入比有望小幅回落至7.7左右。