高层点题！房地产长效机制方案有望加速出台

  中房网讯 近年来，房地产长效机制一词多次被提及。但这一次，高层的措辞发生了明显变化。

  近日，省部级主要领导干部坚持底线思维着力防范化解重大风险专题研讨班开班，习近平总书记在开班式上发表重要讲话，对防范化解政治、经济、科技等领域的重大风险提出了明确要求，进行了具体指导。

  值得注意的是，在应对经济领域可能出现的重大风险时，特别提到了房地产，并且提出“要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案”。尽管房地产长效机制近年来多次被提及，但是这次的措辞发生了明显变化。

  政策口径出现明显变化

  相比于上月召开的中央经济工作会议明确提出“要构建房地产市场健康发展长效机制”，此次会议多加“方案”二字，且将“构建”调整为“稳妥实施”。从高层的措辞来看，这一政策表述口径出现明显变化。业界认为，这意味着房地产长效机制可能会加快出台。

  上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，从去年12月中央经济工作会议上的“构建”，时隔一个月后变成了“稳妥实施”，而且还增加了“方案”两个字，说明已经形成了方案，就差公布与实施了。

  民生银行研究院研究员郭晓蓓表示，在不到一个月时间，中央针对有关房地产市场长效机制的表述出现变化，至少包含两方面含义。一方面，这表明房地产市场长效机制方案已经从草案变为方案，并正式宣布房地产长效机制进入“实施”阶段，预示楼市今后将走向长效和成熟，这对于2019年楼市稳定发展具有积极作用。另一方面，本次会议主题是针对防风险，“稳妥”二字很重要，尤其是稳预期成为重中之重，因此房地产长效机制的实施一定不是以破坏稳定局面为代价的。

  湘财证券研究所宏观研究员盘宇章表示，房地产长效机制是保障房地产行业稳定健康发展、防范房地产市场出现重大风险的一揽子政策组合。在其看来，长效机制主要是替代政府以往对房地产的短期行政调节，进一步消除政策滞后性和不确定性，其中涵盖房地产基础性制度以及住房供应、土地、财税、金融等方面配套措施。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，政策表述口径中强调了两个概念。第一是“稳妥”，实际上也是要求长效机制落实中能够和短期的市场调整进行结合。第二是“方案”，这或说明房地产长效发展的内容更加成熟和成型了，这对于2019年楼市定调有积极的作用。

  有何信号意义？

  那么，这次提到房地产有何信号意义？房地产长效机制实施方案可能包括哪些内容？如何稳妥实施？

  业内人士对此认为，防范化解重大风险主要针对金融系统性风险，而金融风险中房地产又是举足轻重的关键一环。房地产长效机制方案是包括土地、金融、财税、监管等诸多内容的打包方案。房地产长效机制的实施应谨慎选择时间节点，同时考虑对冲方案，循序渐进、小步试行。

  【房地产成防范化解重大风险内容之一】

  在应对经济领域可能出现的重大风险时，特别提到房地产市场，有何信号意义呢？

  某10强房企高管认为，防范化解重大风险主要针对金融系统性风险，而金融风险中房地产又是举足轻重的关键一环，房地产稳住了，房地产上下游基本就稳住了，系统性金融风险就稳住一半。

  “过去很多文件和会议中多次提及防范重大风险时都没有提到房地产，这次提到房地产的风险，我感觉应该是楼市下行、房价下跌之后可能会产生的风险，因为过去提防范重大风险时，房价还在涨，而现在房价已经转跌了，少数城市跌幅较大，所以目前强调的风险，应该是房价可能出现大跌的风险。”杨红旭说。

  杨现领则认为，2019年楼市的风险有三个，即三四线与部分二线再次去库存的风险、高房价的泡沫风险、与房地产相关的潜在金融风险。

  【长效机制内容可能包括哪些】

  既然有了房地产长效机制方案，那么内容可能包括哪些呢？

  杨红旭认为，房地产长效机制方案应是包括土地、金融、财税、监管等诸多内容的打包方案。总体看，至少不会利好房价，关键在于房地产税推进的节奏。

  郭晓蓓表示，构建房地产市场长效机制至少包含住房制度（住房市场体系和住房保障体系）、土地供应体系（如农村集体土地进入租赁市场）、财税体制（房地产税）、金融货币体制（房贷政策、利率、融资）等。

  在上述10强房企高管看来，目前长效机制主要包括供给端的土地供给人地挂钩与农村集体建设用地入市、房地产金融，需求端的城镇化与农村人口落户、棚户区改造、城市更新，市场端的成交量和房价监测与调控、房地产税收改革等，目标是稳定房地产市场。

  贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领则认为，长效机制不是凭空而出的，而是从过往调控政策的经验和教训中不断提炼出来的，它既是对历史的延续，一部分行之有效的（包括部分城市的限制性行政措施）政策会得以继续实施，也有对未来新蓝图的重新设计，特别是“房住不炒、两多一并”大方向下的新的机制和体制创新。因此，长效机制不是固有的一成不变的“既成问题”，而是在历史调控基础上不断动态调整、不断进化。

  【长效机制或循序渐进】

  对于如何稳妥实施房地产长效机制方案，杨红旭表示，房地产长效机制的方案应该是替代短期调控措施及各种行政干预，但目前是市场的低迷期，而且为了防范风险，政策不应该进一步传递出“加码”的信号。因此，他建议各地推出长效机制方案时必须做一种替换，比如各地可以公布自己的长效机制方案，同时，如果方案当中有一些涉及利空房价的，应该有个相应的对冲机制，这个对冲机制就是地方要取消或者松绑限价、限购、限售、限商住、限离婚等短期行政干预政策。

  “长效机制总体利空房价，为防范房价下跌、跌幅加大的风险，要谨慎决定实施的时间节点，同时考虑对冲方案，一边实施一边取消短期的行政干预措施，这样才能稳妥实施。”杨红旭表示。

  在上述某10强高管看来，稳妥实施意味着长效机制将循序渐进、小步试行，既不会急功近利、大步快跑，也不想简单粗暴、毕其功于一役。“事实上，长效机制已经在择机而行、逐步实施之中，因此不会再有明确的信号弹。”他说。

  杨现领则认为，稳妥实施的核心在于落实“一城一策”，既要通过地方的长效机制试点，不断总结经验，有序稳步推广，也要在中央的“房住不炒”的大逻辑下进行，接受中央的指导和管理，同时地方也会承担相应的责任。只有这样，“一城一策”才能实现它的两个核心目标：给予地方调控的灵活性，同时避免统一调控带来的系统性风险。

　　来源：证券时报、证券日报，中房网综合整理