投资客撤离之下的东莞楼市能否成为刚需的春天？

  冬天继续深入，东莞即便位于南方也难免萧瑟。2018年，受新房严查社保、备案价限价、二手房“三价合一”等政策影响，东莞一二手住宅成交量分别下滑一成、三成。

  这是有名的工业大市、制造业名城，过去多年，在自身经济发展、深圳购买力外溢的支撑下，东莞房价涨幅惊人。过去五年（2014年~2018年），东莞新房价格上涨89.8%，然而这种势头在2018年刹车，年涨幅仅5.1%，而二手房价上涨12.5%。

  东莞楼市调整，始于2016年10月，城市首次限购政策出台。2017年4月，东莞调控加码，进入由限购、限贷、限价、限外、限售围起的“五限”时代。紧邻的深圳亦处调控高压下。

  这个曾由深圳外溢购买力支撑起的市场，目前仍有四成深圳客，本地力量正在崛起。楼市的寒冬，会是刚需的暖春吗？

  深圳客占比四成

  调控到来时，环一线城市周边城市是最危险的存在。

  北京周边，一度大热的霸州、燕郊、北三县等地，投资客火速撤资，多处楼盘甩卖。相比之下，有产业基础的东莞安全许多。

  乐有家统计的数据显示，2018年，东莞一手住宅供应面积499万平方米，相较于2017年环比下降27.6%，销售面积521万平方米，环比2017年下降7.6%。

  值得注意的是，这已经是东莞楼市供销连续3年下降。

  2018年，东莞一手住宅网签45341套，环比2017年下滑10.3%。

  多名业内人士表示，东莞一手住宅成交量减少与严查社保有关。数据呈现出的轨迹是，2018年4月东莞新房开始严查社保，5月，新房网签量开始连续3个月下滑，不过政策消化期后，9月开始回暖，年底网签量冲高，12月网签量达到顶峰。

  而二手房因实行“三价合一”，税费大增，客户购房成本升高，合计过户34408套，环比下跌32.1%。

  尽管一二手房成交量均出现环比下滑，但价格依然稳定。

  乐有家数据显示，2018年东莞一手住宅均价17466元／平方米。2017年，东莞全市均价破2万的镇区有7个，但2018年增加至9个，其中松山湖均价全市最高，为27082元／平方米。

  值得一提的是，近年来东莞房价一直保持稳定上涨态势。2014年~2018年五年间，东莞房价累计上涨89.8%。但假若将观察期压缩到2017~2018年，可清晰发现，这一年间东莞房价涨幅仅为5.1%，低于过去五年的平均年涨幅。

  若把成交均价替换成套均总价，过去五年间，东莞一手住宅套均总价从103万元上涨到204万元，上涨97.9%，几近一倍。但相比2017年，2018年的环比涨幅只有10.3%。

  同期，东莞二手房均价为15572元／平方米，环比上涨12.5%，其中凤岗、松山湖和长安3个镇均价破2万元／平方米。

  回顾深圳房地产市场发展历史，2013年时，全市一手住宅成交均价约为21601元/平方米。东莞镇区颇多，若从城区主要镇区和存量房市场和配套相对成熟的东南临深板块而言，目前东莞的房价约相当于深圳2013年，甚至是2014年左右水平。

  由于两地房价发展的不均衡，近年来自深圳的购买力始终是影响东莞市场的重要力量。东南临深片区的楼盘中，一度是清一色的粤B车牌。

  分析限购政策对东莞市场带来的影响，东南临深片区是个极为重要的突破口。数据显示，自从东莞限购政策出台并升级加码后，塘厦、凤岗等镇区洋房价格由原来的2.5万元/平方米左右陆续下调至2.1万元／平方米左右，临近年底，个别楼盘甚至出现低于2万元／平方米的价格。

  2016年时，东莞有近七成的房子被来自深圳的投资客、购房者所购买，2017年，深圳客比例降至三成左右。政策消化一年多，至2018年末，这个比例悄然回归四成。

  从业寒冬刚需暖春

  东莞的开发商在实际操作中，找到了严查社保的应对方法。

  一名来自深圳的购房者丁女士告诉第一财经，她于2018年年中购买位于东莞塘厦某深圳房企开发的项目，均价约为24000元／平方米，算上优惠折扣，最终均价为2.3万出头。

  “按照东莞限购政策，大学本科学历要缴半年社保才有购买资格，但项目为了招揽深圳客的生意，可以帮购房者代缴，签合同的时候先交半年社保的钱和部分首付，房企就会锁定房源，半年后有购房资格了，交完剩余首付再进行网签。”

  尽管有法可解，但严查社保对市场影响明显。

  合富辉煌监测数据显示，2017年东莞临深片区成交量大幅下滑，降幅为48%，其中凤岗镇更是大跌80%，成交量大头主要集中在水乡片区和泛市区。

  而2018年，东莞成交量最高的片区是东部产业园片区，这个价格洼地在2018年受到了购房者的青睐，一举网签近万套。

  具体而言，2018年，东莞本土购房者仍是大户，占比达55.5%，相较于上年有所下跌，深圳购房客占比达41.5%，与上年相比上涨4.7个百分点，莞深两地购房客占比差距正在缩小。

  从成交量来看，近三年来，东莞一手住宅成交量2016年疯狂，2017年冲高回落，2018年稳字当头。

  “尽管数据稳健，但地方中介依然生意难做，以前很多深圳客上门，但2017年以来，带看的人数越来越少，本地需求有限。”东莞黄江一家小型中介公司老板告诉第一财经，他在2018年初已把店铺关停，目前到了广州本地一家大型房企做新房销售。

  半年过去，丁女士所购买的项目仍未清盘，开发商目前调整均价为23000元／平方米，比她当初购买的均价要低。

  “越早买房越好”这句至理名言，至少在2018年是不适用的。年底冲量，东莞多个楼盘促销，推出一批特价房源，或者给予了更多折扣。

  行业的寒冬，会是刚需的暖春吗？至少从价格来看，东莞市场目前是稳定的。库存方面，截至2018年12月31日，东莞住宅存量面积约490万平方米，库存有所下跌，以近6个月的消化速度计算，目前消化周期为10.09个月，压力不算太大。

  据乐有家研究中心数据，东莞2018年购房者占比最多的还是刚需购房，占74%，与2017年相比上升约7个百分点，改善型需求则有所下降，仅占18%。

  粤港澳大湾区规划出台在即，东莞是大湾区不可或缺的存在。在本地购买力崛起，部分深圳客回归、外来力量光临的路径下，东莞楼市开启了新一年的忙碌。作为深圳的“通州”而存在，还是依靠自身力量成为一个理性市场，对东莞而言，将是一个持续思考的命题。