海口房地产调控再发力，暂停企业购买住宅

  此次海口出台房地产政策，定性属于严厉，继续强调了房地产市场稳定发展的导向。

  2019开年，海口房地产调控再度加码。

  1月8日，海口市人民政府下发文件，暂停向企事业单位、社会组织及个体工商户出售商品住宅(经批准的企业人才周转房除外)。2018年4月22日20:00后户籍迁入海南省的居民家庭只能购买一套商品住宅(引进人才落户购房除外)。

  业内专家认为，此次海口出台房地产政策，定性属于严厉，继续强调了房地产市场稳定发展的导向。海南等其他区域后续依然有加码房地产调控的可能性。

  低温下再发力

  “萧条”下的海口调控力度不减。

  据中原地产数据显示，2018年1-11月，海口商品住宅销售面积为81.26万平方米，同比下降76.02%。2018年全年海口楼市在政策影响下，从4月开始进入全面萧条期。克而瑞研究结果亦表明，海口、厦门、三亚等城市由于严苛的调控使得市场陷入“冰冻”，成交量大幅下调。

  低温市场下，海口市政府下发《关于严格落实琼办[2018]29号文件精神进一步稳定房地产市场的通知》（以下简称《通知》），进一步落实房地产调控目标，将春节前蠢蠢欲动的市场稳住基调。

  《通知》要求，暂停企业购买住宅，新入户家庭限购一套。同时加强商业、办公楼建设项目管理；商品住宅项目按照一房一价从严管理，不得擅自上调。

  “从出台背景来看，不排除近期全国部分城市政策略有放松，进而使得海南和海口市场出现了一些躁动。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进说，关于政策放松的一些传言比较多，这使得原有政策需要继续强调，同时对一些政策漏洞进行填补。

  实际上，2018年全年，海南出台的调控政策超过20项。

  去年4月22日，海南省29号文发布，在已出台限购政策的基础上，实施全域限购政策。同时，严格限贷、限制转让并进行价格备案管理。8月26日，海口市发改委、住建局共同发布《关于加强商品房销售价格备案管理的通知》，海口房价限价销售进一步升级。

  “海口此类政策，其实是将近期人才引进和2018年4月份的政策进行结合。”严跃进说，有助于市场的稳定和人才政策的推进。

  在同策研究院总监张宏伟看来，新规主要是对潜在需求进行预防性调控。候鸟族消化海南大部分商品房，春节来临前夕，购房需求加大。因此需对房地产市场进行预防性调控，避免阶段性反弹。

  暂停企业购买住宅

  不同以往，新规首次对企业购房行为进行限制，暂停向企事业单位、社会组织及个体工商户出售商品住宅（经批准的企业人才周转房除外）。

  实际上，在2018年海南落实全国最严厉的“全域限购”政策后，企业购房是一个很大的政策漏洞。严跃进认为，过去针对企业购房只有限售一说，而没有限购一说。从去年开始，不排除存在各类企业名义的购房行为。

  此前，西安、长沙和杭州三个城市曾相继发布企业限购住房的规定，在住房限购区域范围内，暂停企事业单位购买住房，含商品住房和二手住房。

  与个人购房相比，企业购房不受需求限制政策限制。

  限购方面，在西安、长沙和杭州出台对企业限购的政策之前，各地已出台的限购政策均是针对个人或家庭购房，而无针对企业购房的限制政策。限售方面，不动产所有权证的持有人被纳入限售范围，因此理论上企业应同个人一样，受到限售政策的约束，但是实践中可采用企业股权交易等方式规避。

  业内观点认为，企业购房目的有很多，或购作员工宿舍，或以投资为目的。只是在当前限购政策延续、预售证发放严格、摇号政策蔓延以及一二手价格倒挂出现的背景下，个人有动机通过名下公司参与摇号，以规避限购政策、增大购房几率。

  而包括海口在内的此类政策，便是在原有政策上继续查缺补漏，打击企业名义的购房现象，完善“房住不炒”思路。“这类政策管控具有很强的信号意义。”严跃进表示，预计全国很多城市会跟进。换而言之，全国政策放松是大方向，但是企业购房以收紧为主。

  值得注意的是，海口在2019年1月4日针对人才的引入有一些新的政策，类似政策被理解为是放松的导向，即认为有户口了便可以增加认购多套房的资格。

  “所以海南此次重申户籍人口购房的政策，是为了打消部分炒房的念头，继续强调人才引入政策和严控购房指标的政策。”严跃进说。