北京商业地产进入存量时代

  世邦魏理仕近日发布《2018年北京房地产市场回顾及2019年展望》。报告披露，北京优质写字楼、零售物业市场去年供应量降低。值得一提的是，商业地产也进入存量时代，未来主城区商业新亮点将集中于存量商业的改造和更新。

  报告显示，2018年全年写字楼供应量仅达年初预测的52%。这是因为，核心商务区若干项目延迟交付，新增供应量占全市比重仅为10%，创历史新低。不过，2019年新增供应量预计可达86万平方米，项目入市的不确定性将继续成为市场活跃度的变量。

  另一方面，2018年下半年净吸纳量出现拐点，占全年比重仅达35%，其中四季度净吸纳量更录得2006年以来的首次负值。然而，来自传统金融、大型TMT企业、联合办公、专业服务和生物医药的升级和扩张需求依然旺盛，将在核心商务区更多的可租面积中找到落脚点，并支撑2019年的新增需求。

  世邦魏理仕研究人士解读，2018年北京租赁市场的去中心化继续高歌猛进，以望京和奥体为代表的非核心商务区贡献了全市90%以上的净吸纳量，而丽泽也迎来首批甲级写字楼入市。在可租面积紧俏和租金优势缩小的制约下，望京和奥体的新租活跃度可能回落，但在租户调整升级上仍有可为。而丽泽等新兴非核心商务区也将致力于完善可达性和配套设施，为承接外溢需求发力。

  零售物业面临的状况类似。据了解，2018年北京优质零售物业仅录得29.8万平方米的新增商业面积，为近10年最低，并且大部分来自于房山、大兴等郊区。未来主城区商业新亮点将集中于存量商业的改造和更新。

  值得关注的是，去年一个很明显的特征是：来自不同领域而起步于线上的品牌纷纷试水开设线下实体店。“线下实体店在满足消费者即时消费和对实体产品体验方面的优势是线上网店无法取代的，回归线下是众多品牌实现品牌升级、战略转型的重要举措。”研究人士预计，在2019年，线上线下双轨并行的发展模式将进一步延续。

  世邦魏理仕华北区顾问及交易服务商业部主管希诺表示，北京商业市场进入存量时代，商业的运营能力变得至关重要，市场上百货项目调整、主题街区改造活动不断出现。在消费升级的形势下，消费市场呈现重品质、重个性的特征。生鲜超市、跨界复合店、家居集合店、快时尚餐饮、新茶饮、潮牌和小众设计师品牌等能够满足更高品质的生活方式的业态表现突出，成为推动消费新增长的重要动力。