做笔记｜丁祖昱的2018复盘与2019预测

易居企业集团CEO 丁祖昱

  中房网讯 1月8日，主题为“2019·奔向未来”的丁祖昱评楼市年度发布会在上海举行。

  自2017年开始，每一次丁祖昱评楼市的年度发布会都可谓是一场地产圈的大聚会。不论是行业领导、业内大佬，还是权威专家、媒体大咖都会前来捧场，用心倾听对中国房地产市场的分析和前瞻。

  三年的时间，尽管每一次发布会过后都会受到业内的争议。无论批评或褒奖，我们从丁祖昱身上看到的，更多的是他勤奋好学的精神、做事的坚持，以及对行业的热爱。

  这一次，有着“数据帝”之称的丁祖昱在全场5000名粉丝面前，再一次娴熟的用大数据，带来了对中国房地产最精华的数据解读和趋势研断。

【复盘】

  丁祖昱首先复盘了自己对2018年的预测。

  “房地产税落地”――最大失误。丁祖昱坦言，这去年预测中的最大一个失误。但并非完全离谱，上半年一直在预测方向前行，但众所周知的因素，2018年的9月份，全国人大正式宣布房地产税将在五年内进入立法程序，就此搁置延后。

  “总规模微降”――基本错了。经测算后发现2018年整个成交面积将接近17亿平方米（2017年16.94亿平米），总销售金额将达到近15万亿（2017年13.3万亿）。

  “房企前四强要达到3万亿”――结果还差了一些。在丁祖昱看来，如果在三季度前四强公司都不踩刹车的话，相信3万亿还是可以轻松超越。

  “看好的城市”――对了三个半，错了一个。天津去年比想象中差，上海的成交量有所上升，武汉、重庆非常好。海南前四个月都对，而且市场异常火爆。结果4月22日出台了最严厉的调控政策之后，海南市场几乎一蹶不振。

  “限价不放松”――完全正确。去年整个一年2018年现价完全没放松。

  “最具潜力的三四线城市”――基本正确。因为去年预测的三四线城市都是长三角和珠三角的城市，几乎都是，所以在长三角、珠三角2018年的表现还是非常的出色。

  “租赁市场发展方向”――精准。2018年实际上租赁市场呈现了很大的调整。

  “特色小镇大洗牌”――准确。2018年已经不提特色小镇，所以特色小镇大洗牌势在必得。

  “千亿阵营新进者”――基本全对。2018年初预测的部分企业会成为新千亿阵营当中的一员，现在都加入了新千亿。

  “大蓝筹股”――基本准确。丁祖昱认为是对的。股票最高价都超过年初的预测，如果不是太黑心，卖掉都能够赚钱。另外，大概有一大半都跑赢了大盘，如果一年没抛，至少也跑赢了大盘。

【困惑】

  土地流拍：2018全年土地流拍破千幅，下半年日均超4块。

  地王难产：你所熟知的地王基本没开盘。2016年地王情况稍好，有大概50%的地王开盘。但2017年出让的地王基本都没开盘，所以在2016和2017年拿地王的房企压力特别大。

  各色维权：质量维权、降价维权、交房维权……很久没说过维权了，只要房价一跌就维权。现在哪家企业没碰到过维权，肯定说明还不是一家主流房企。

  限价：之前是限涨，现在出现了新状况，连跌也限。既不能涨也不能跌，只能横。

  产品降级：过去两年由于限价的原因，使得很多产品装修降，配置降，但真心希望房屋质量千万别下降。

  租赁乱象：租金贷暴雷、甲醛房问题、公寓炒租金争议……从2017年的火爆蜂拥而上，到2018年遇到的各种情况，这说明本身租赁市场就有问题。

  去化困难：也是最关注的问题之一，从最高点2018年5月份的8成6降到去年末的3成2。

  资金承压：是一个巨大的困惑和问题，无论是银行还是金融机构，没有雪中送炭。那么在这样的一种情况下，必须要抱团取暖，共同度过资金寒冬。

【数据】

  土地

  2018年土地市场靠三四线城市在支撑，其土地出让总面积接近80%。一二线城市的土地相对来说还是异常稀缺，要反省战略。

  从2018年土地成交面积榜中可以看到，中西部的省会占据了超过半壁江山。成交金额当中前三位（杭州、上海、北京），则都是知名的一线和准一线城市。中西部的省会撑起了面积江山，传统的一二线城市撑起了金额的江山。

  把2018年所有出让的土地和2017、2016年区域周边的土地做对比，超过6成的土地地价下跌。这只是一个开始，2019年的土地的价格还有往下的空间。

  从城市地价的情况来看，上海、北京、深圳的地价都跌了，深圳土地的跌幅还更大一些。从土地单价和总价的排行榜当中看到了三长老面孔上海、北京、杭州，当然还有广州，就这几张老面孔占据了这些城市排行榜的前列，土地贵的永远是这些城市。

  一手房

  2018年的房产交易量情况来看，一线低；二线平，而且目前是真正的中流砥柱；三四线先升后降，特别从三季度末开始整体下降速度非常快，目前下降趋势还在持续。

  成交方面，重庆和杭州仍然分为占据着销售面积和销售金额第一位。成交面积排行榜中大多数都是二线城市，在成交金额排行榜中一线城市也都上榜了，房价的决定因素还是非常的清晰。

  从商品住宅成交均价TOP10来看，北京房价重回第一，年内最高价为63280元/㎡，上海（63709元/㎡）、深圳（57775元/㎡）紧随其后，然后是厦门、杭州、三亚、南京、福州、广州、苏州。丁祖昱认为，房价高也说明了这个城市的竞争力，未来如果哪一天排第一的城市不再担心排第一了，这是市场化最大的进步。

  从三四线城市成交面积top10来看，除了长三角就是珠三角，还有一两个其他区域的城市。2018年长三角、珠三角的三四线城市的成交表现还是非常出色。

  豪宅市场方面，仍然不太乐观。特别是北京、深圳豪宅被腰斩，三亚也是去年豪宅受到影响最大的城市之一。

  从项目排行榜来看，百亿神盘并不少，央企还是大赢家。所以，央企仍然是中国房地产企业的中流砥柱。

  二手房

  二手房成交方面有一个数据，按照经纪人的数量来算的话，现在一个经纪人一年平均成交不了一套房，所以说二手房已经到了最危险的时刻。

  从二手房的价格情况来看，2017年甚至2018年的上半年第一季度的时候，二手房还频频跳价。现在是价跳了，特别是环京的一部分二手房，价格已经回落了20%以上，价跳的情况会延续多久，可能远远没有到价格的最终底部。

  从客户层面来说，去年的成交状况显示，二手房成交中大多集中在中小面积上，也就是总价相对来说特别低的这一部分，刚需客户仍然占据了二手房的主导。

  企业

  企业方面，2018年规模房企日子还是不错的，百强房企卖了10万亿元的房子，这是一个前所未有的规模，占据了全国楼市三分之二的总成交量。

  从集中度来看，前30强的房企差不多抢了半壁江山，大概46%左右的市场份额。前十强差不多保持在26%左右的集中度，每一年集中度还在上升。相信2019年集中度还会继续上升，强者更强，至少最近几年不会改变。

  从千亿房企情况来看，2018年有13个新上的千亿房企，这些千亿房企相对规模增长速度比较快，但是一些特别大的，特别是前三强，前五强的房企，整体增长速度已经开始放缓。

  从效能来看，目前百强房企超过了一万个楼盘，大概在12000个左右，那么单项目成交8.7亿，和2017年一样。

  从投资情况来看，有一半的地被十家房企拿掉了，大概拿掉了51%的土地，所以未来强者横强还会持续一段时间。

  从投资的比重上来看，大家更加保守了，0.58到0.38，就是投资的钱占到销售额的比重，2017年58%的钱投在土地上，2018年只有38%，所以房企更加理性、谨慎的看待这个市场了。

  从融资环境来看，境外投资的比重开始上升，境外发债的数量也有了一个非常大的提升，总的融资规模下降了一点点

  从上市的情况来看，赴港的IPO有了一个井喷，2017年仅一家IPO，2018年有6家房企都完成IPO，IPO的金额差不多是一百倍于2017年。

  还有一个上市主体就是物业公司，也是2018年上市的主力，目前物业也是资本市场最大的一个风口。

  物业上完市之后的资金用途都拿来并购，所以今天物业越大越美，当然我们今天抢阵地，把这些阵地占据下来，特别是上市物业公司最希望做的事情，他不在于今天我收多少物业管理费，而是我占据了多少社区的资源，占据了多少流量。

  从智慧社区来看，BAT都在敲门，从渠道商BAT也在敲门，所以房地产企业要注意跨界的这些鳄鱼、猛兽都要来了，首先来的是冲向物业的这样一些阵地。

【观察】

  人口

  人口目前不是特别的乐观，生一孩的数量从2013年之后就在不断的下降，差不多下降了300多万人，这绝对是一个巨大的数字。结婚的人也少了，从2013年当年有1300万对的结婚，到2017年只有1000万对多一点点，如果把其中很多因买房离婚再复婚的这些去掉，实际上一千万对都不满。

  再看二孩，2016全面放开二孩政策给我们带来了很多的新出生的小孩，所以在2016年和2017年，连续两年的出生人口都在1700万人以上。。二孩给了房地产另外一个非常大的机会，二孩当中相当大的一部分都是城市二孩。今天一孩都不愿意生，生二孩的人基本都是有购买力的人，无论买房还是换好房，二孩业带来了整个中国房地产目前最大的一个需求，就是改善型的需求，但是二孩已经冲高见顶了。

  从长期来看，人口非常不乐观。2018年新出生的人口，悲观的数据要降到1500万以下。这已经算上了二孩政策，所以现在很多人在呼吁要全面放开。据丁祖昱判断，十年出生人口会击穿1000万。首当其冲影响的是教育行业，房地产行业也一定会受到影响。

  需求

  需求方面，最近几年的年新增需求差不多在17亿平方米。强二线和强三线非常吸引人，这部分城市的新增常住人口比较多。实际上，目前的需求非常重要的一个部分就来自于新的常住人口，就是我们俗称的城市化率的这一块，从农村进城的这些人口，从各个地方进城的人口，也包括从其他城市进入一线、强二、强三线城市的人口。

  大学毕业生方面，2018年教育部预测的大学毕业生820万人，这820万人一定是未来的刚需。

  改善需求方面，按照发达国家的平均水平是15年。按照30年换一次房测算的话，目前中国的存量的住宅一共300亿，按每一年3.3%的换房的比重计算，差不多10亿平方米的改善需求。

  把这一些全部加在一起，差不多相当于年17亿平方米。但要注意的是，这里面有一部分要在二手房当中消化，还有一部分新增的量要在租赁当中消化，如果把这两部分扣除之后，实际上新房的每年的去化目前来看还是基本平衡的。

  消费者

  自从三年前提出“房住不炒”之后，每一年投资的比重都在下降，特别是在2018年投资的比重下降的幅度比较大。所以，今天购房者也会越来越关注房子本身，因为他是用来自己住的，不是单纯用来投资。

  从投资情况来看，2018年投资比重最高的一些城市，前四个都是热点。第一个临高，在海南；第二个儋州，还在海南，第三第四个在雄安周边，后面还有西双版纳等等，大家会注意到这些都是2018年所谓的热点城市，还包括一些文旅城市都成为了投资比较高的城市。

  买小还是买大，2018年最后数字也给了我们一个结论，是买大。整个2018年从90平方米以下，到70平方米以下，70到90、90到120，120到150，150到180等等的分析，我们发现2018年的购房客户的主要的面积段还是在中间的面积段，一方面改善的客户很多，另一方面可能也是二线和三线城市当中，因为买大的成为了首选。

  95后的需求要开始关注，每一个楼盘应该准确定义自己的客户群体。95后还有一个特点，就是敢想。我们看到95后当中问他们的需求面积，需求户型都是一步到位三房。目前来看三房是80、90和95后的首选，都选三房，所以今天三房热销也是有道理的。

  租赁

  租赁市场，这是一个同时被高估又同时被低估的市场。我们高估了租赁市场的量，特别是高估了租赁市场的增量，很多城市租赁市场虽然存在，但是根本没有必要去系统性的推进，这就是市场容量推高。

  哪一块被低估了呢？低端的需求低估了。现在推出来的大量的租赁房是中端和中高端的租赁房，这些正好是市场根本就不缺的，市场原先的这些个体就完全可以供应，所以低端市场被大大的低估。

  还有一个事实，租金没有大涨，租金平稳上涨。涨的是北京，如果没有一些来自供应商和运营商的问题，租赁市场的情况是稳定的。租金不上涨的一个很重要的问题也是因为今天供求基本是平衡的。

  租赁还有一个非常重要的情况，就是房源都在个体手里。所以无论是对开发企业进入租赁市场，还是其他的运营机构进入租赁市场，其实最大的空间是在转变。是由原先个体租房今天变成机构运营，那么如果能够做到这一点的话，我相信这个市场空间还是很大的。

  商业

  商业方面，这两年商业地产发展的速度非常快。五年前大家进入购物中心和今天进入购物中心的体验完全不一样，商家也是完全不一样的，整个改变是巨大的。中国是被电商所倒逼出来的，虽然有这么多进步，但这个市场仍然是冰火两重天。

  首先城市建商业表现差异巨大，很多城市如果今天来看shoppingmall都已经过剩了，从人均的商业面积来看也过剩。租金上升，出租率上升的城市，就是长沙、西安、上海、深圳、杭州这几个城市。所以，虽然商业有了很大进步，但是城市的差异非常大。

  第二，商业地产在各种各样的分化。商业地产的头部企业和做住宅的头部企业并不重合，当然有一部分的商业地产企业也是做得不错的。

  新零售一定是未来商业shoppingmall中的最关键的一个词，24小时全天后，AI购物等等。以前停留在纸面上的东西都成为了现实，现在停车都是自动收费，过去都是人工收费，这就是一个巨大的改变，未来这些改变会更多。

  办公

  办公市场年年都要去库存，最近几年住宅库存去得差不多，但是办公库存不减反增，而且未来新增的量也是超乎想象。同样城市之间差异巨大。

  还有一波办公楼正在来的路上，据丁祖昱统计有几个城市未来五年要新供应的办公楼比他原有的所有的存量加起来还要多，就是五年的新增量比他过去20、30年的总量还要多，而这些城市又不是那些所谓的一线和强二线城市，所以应该说对这些城市来讲，也许住宅的去库存早已告一段落，但是写字楼的去库存任重道远。

  今天的共享办公也在推动写字楼的进步，很多的写字楼面貌焕然一新。另外共享办公也做了很好的去化工作，很多城市的一部分办公楼的去化就是靠共享办公去化掉。

  房企

  房企方面，2018年的房企也出现了一些新的特征。

  高位运行时代开始，增速将放缓，高速增长将被有质量的增长替代。很多房企开始了去杠杆，如果只有高周转没有市场容量的放大，再继续保持高增长模式非常困难，甚至太高速的增长是危险的。

  房企过去三年都在讨论多元化，大多数的房企特别是规模房企，主业的收入占比都占到了95%以上。如果看利润很多都是占百分之百以上，很多房企拿了他的主营业务收入和利润补贴了多元化的发展。所以，如果今天行业的规模没有过去那么大，增长速度也开始放缓，那么首先要稳住主业，要做强主业，主业做好才是前提。

【预测】

  最精彩的预测部分来了。

  对于2019年，丁祖昱依然给出了自己的10大预测。对于哪些城市被看好，货币放水能否解渴，以及租赁行业洗牌如何存活等一系列问题均做出了一一回答。

  预测一：房地产仍是中国经济压舱石和稳定剂

  预测二：货币放水难解楼市之渴

  预测三：中央放权到地方“四限”放松有希望

  预测四：13万亿！地产行业规模下降10%

  预测五：继续看好海南

  预测六：购买力下降，刚需房要注意了

  预测七：地价还会降，房企可抄底

  预测八：租赁行业面临大洗牌，“背靠大树”能活下

  预测九：看好物业管理，不看好养老地产

  预测十：看好这些地产股（碧桂园、万科、融创、佳兆业、金茂、招商蛇口、旭辉）

  不管最终预测正确与否，明年的这个时候，丁祖昱评楼市的发布会依然值得期待！