联合办公行业甩卖并购热闹，入驻者一不小心被“裸泳”

  周安成2018年12月25日收到了火花ibase告知函，这份告知函要求他2019年1月15日前从火花ibase威新店搬走。

  ibase是金地商置集团有限公司（00535.HK，属金地集团成员企业，下称“金地商置”）旗下联合办公品牌，威新店是ibase第一间门店。周安成是一家烘焙公司创始人，他于2016年11月在这里租了工位，2018年6月在ibase入口处开了烘焙店。

  和租期一年的工位合同不同，周安成的烘焙店合同租期长达3年。“火花公司ibase运营是到2021年，ibase在蛋糕店就在。”他说。

  但就在近期，ibase突然让他离开。火花公司给出的理由是ibase经营不善，长期处于亏损状态，项目扭亏没有希望。不过，周安成辗转得知，ibase停止运营的原因是联合办公品牌鼻祖Wework给出了更高租金。与Wework的高速扩张不同，火花公司背后的金地商置要退出联合办公行业。

  轰轰烈烈的并购重组正在进行。联合办公行业加速洗牌时，不同企业也在调整发展策略，但是在这里办公的企业受到了影响。

  周安成不介意重新找工位，却执意认为他的烘焙店不能关停，“消费者和投资者看到蛋糕店关门只会觉得是品牌经营出了问题，这对品牌影响很大。”

  鼻祖公司来接手

  ibase威新店选址非常成功。威新软件科技园位于深圳市高新技术产业园南区，距离深圳地铁2号线科苑站口不超过400米。科创氛围浓厚自不必说，往来于此的多为大疆创新科技有限公司等互联网科技公司，租金亦是寸土寸金。

  但ibase在租金上有着优势。ibase运营主体为深圳火花时代投资管理有限公司（下称“火花公司”），后者唯一股东为金地商置实际控制的深圳威新软件科技有限公司，是威新软件园物业拥有者。一位已经从火花公司离职的员工对第一财经表示，园区租给客户的租金是180元到200元（每平方米每月，下同），但ibase的租金是72元。

  对于联合办公企业来说，物业租金与租客租金间的差价是其盈利主要方式。优越的地段加上较低的租金，按照常理来看，这为ibase威新店提供了盈利保证。

  前述已离职人士透露，ibase威新店是ibase深圳三家门店里最为成功的一家，时间最早、面积最大、入驻率最高。2016年年底，ibase威新店入驻率达到了最高点93%；最低是2018年前三个月，因大客户突然搬走，ibase威新店入驻率骤降至30%到40%间。对于ibase威新店来说，每个月运营支出在20万元到40万元之间，只要保证40%的入驻率，威新店就可以正常盈利，最高的时候，ibase每个月能有约六七十万元的盈利。

  但这一切建立在低租金的基础上。如果威新软件园以市场价对ibase威新店收租，ibase威新店是否能够正常盈利？前述人士表示，以此来计算，ibase威新店短期内无法正常盈利。当然，“这是一个新兴的行业，需要时间来验证。”

  联合办公是一个全新行业，开创这一商业模式鼻祖的公司是Wework。而威新软件园正是要把ibase的租地转租给Wework。前述火花公司离职员工对第一财经表示，威新软件园对Wework租金商定为160元，此外，Wework承诺会把收入按照固定比例返点给威新软件园。

  不过，Wework目前似乎并不在意盈利。外界看不到Wework的盈利时间表，却能看到它的扩张，这也是这家联合办公企业近来的目标。

  Wework自从2016年进入中国，在上海开出其第一家门店；2018年进入深圳，目前在深圳有5家门店，其中三家位于南山区，两家位于福田区。巨额融资为Wework提供了充沛的现金流。2018年11月，有媒体报道称Wework从软银处获得了30亿美元融资，尽管当时的Wework在2018年的亏损已高达20亿美元。

  新的大手笔融资使Wework估值高达420亿美元，成为估值仅次于Uber（优步）的美国初创公司。

  联合办公企业讲给投资人的故事是SSC（Space、Service和Community，即空间、服务和社区），服务和社区是企业区别于“二房东”的最大特征。行业现状是服务收入占比极少，利润主要来自于租金价差。

  联合办公企业氪空间创始人刘成城对第一财经表示，增值服务到一定规模才能显现出来。他认为，空间至少有5万个工位，才能保证服务收入。

  WeWork数据显示，快速扩张的同时，其增值服务收入所占的百分比已经从个位数上升到了两位数，有望超过办公空间的增速。

  但并非所有人都有耐心，以及资本。Wework大幅扩张的同时，已经有公司打算退出行业。“金地商置已经决定退出联合办公行业了。火花公司有两个业务，分别是联合办公和长租公寓，火花公司以后的重点会在长租公寓上。”前述人士透露。此前，金地商置曾计划把ibase深圳另外两家门店交割给创立于深圳的联合办公企业微度联合创业社（Wedo），但Wedo在去年3月已委身于优客工场，这项交割计划不了了之。

  仅仅一个月之后的2018年4月，Wework以25亿元人民币收购联合办公企业裸心社。行业掀起了轰轰烈烈的并购重组潮，入驻其中的创业公司声音被忽视。

  创业者表示耗不起

  两年前，联合办公企业正当风口，相关企业数不胜数。在为自己的创业公司选工位时，深圳的王优（化名）走访了十几个联合办公企业，最终决定在ibase威新店租工位。不用说这里地段优越，除了大疆，还毗邻蚂蚁金服（深圳）信息技术有限公司、亚马逊云服务（AWS）等高科技企业；再者，王优看重ibase、威新软件园背后的金地品牌。

  但2018年10月份，ibase和威新软件园开始以口头通知的形式催促王优搬走。王优的诉求是，如果要求租户提前搬走，理应赔偿租户三个月房租——此前王优提前清退工位时，ibase会扣除相关工位的三个月租金。

  这个诉求没有得到响应。王优从侧面得知，威新软件园当时已经在和Wework接触，但合作细节一直没有谈拢，所以只是口头催促租客搬走。等到去年12月双方敲定合作，ibase发出了书面通知要求提前搬走。

  王优明白他已经没有选择余地。“我们不想跟他们耗。一个创业公司真的没那么多时间和精力，很多创业者自动就搬走了。”王优称。

  王优在ibase租的工位数量约四五个，公司现在的规模不足以去租下正规写字楼。从ibase搬走后，王优在物色新的联合办公企业——包括即将在威新软件园开店的Wework，尽管在联合办公企业租工位带来了很多不确定性。

  火花公司的告知函中提供了两个安置方案：Wework在离ibase威新店最近的高新园附近准备了联合办公空间，从ibase迁移过去的客户在这里租赁有专属优惠；在现有租赁条件不变的情况下，业主方在威新软件科技园内准备了过渡办公空间，公司可过渡使用至2019年8月份。

  “威新至少该跟我们说声对不起吧。”王优坦承，自己受影响相对较小，只是工位迁移，不接受安置方案也可以再找新的地方办公，但在这里开蛋糕店的周安成受害颇深。

  “对于餐饮行业来说，品牌美誉度是生命线。工位不租这里没问题，但我们不想蛋糕店关停。消费者和投资者看到蛋糕店关停，只会留下品牌经营出了问题的印象，这对我们后续发展影响很大。”周安成称。

  第一财经记者曾联系深圳威新软件科技有限公司总经理刘玲，但对方拒绝对此事进行置评。