央行开年降准，楼市能否获益？

  中房网讯 1月4日晚间，中国人民银行网站消息，央行决定下调金融机构存款准备金率1个百分点，其中，2019年1月15日和1月25日分别下调0.5个百分点，同时2019年一季度到期的中期借贷便利（MLF）不再续做。

  央行有关负责人表示，此次降准将释放资金约1.5万亿元，加上即将开展的定向中期借贷便利操作和普惠金融定向降准动态考核所释放的资金，再考虑今年一季度到期的中期借贷便利不再续做的因素后，净释放长期资金约8000亿元。央行称，此次降准仍属于定向调控，并非大水漫灌，稳健的货币政策取向没有改变。降准政策分两次实施，和春节前现金投放的节奏相适应，有利于银行体系流动性总量保持合理充裕，同时也兼顾了内外均衡，有助于保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。

  事实上，去年年底召开的中央经济工作会议对货币政策的定调为“松紧适度”，就已透露出未来会有适度宽松的空间。此次央行宣布全面降准，完全符合之前的市场预期。

  随着流动性的进一步释放，对未来房地产市场的影响也受到格外关注。

  首套房贷利率下调空间增大

  业内人士分析认为，只要央行降准，都会在一定程度上对房地产市场形成利好。一方面，降准能够缓解房地产企业的资金压力。另一方面，对于购房者按揭贷款来说，也能够相对获得平稳的信贷价格。

  在2018年楼市调控从严的背景下，银行首套房贷利率大多上浮5%~10%，最高上浮25%，二套房贷利率大多上浮10%~25%。

  不过，近期部分城市银行房贷利率有松动迹象，降准之后，银行可贷资金增多，2019年房贷利率有望迎来下调。对于新购房者来说利好，不过对于已购房者来说，房贷利率若下调也无法从中获益。

  事实上，鉴于各地房地产市场情况不同，房贷利率在各地也表现出差异化的特点。据融360大数据研究院监测显示，上海的房贷利率处于全国低位，上海地区首套房贷利率最低可以申请95折。

  数据监测显示，近日上海地区多家银行进一步下调房贷利率，截至2019年1月3日，上海地区首套房平均利率降至5.09%，相当于基准上浮3.9%水平，较2018年12月初监测数据5.19%下降0.1个百分点。目前申请房贷优惠利率需要参考个人资质，因城而异、因人而异，各地落实差异化信贷政策。

  广州地区多家银行近期也跟进下调了房贷利率，下调幅度大致在5~10个百分点，但鉴于广州地区此前的房贷利率在基准利率上上浮10%~20%，尽管有所回调，但依然在基准利率之上。

  数据监测显示，相对于上海、广州房贷利率下调，成都房贷利率出现小幅上涨，目前首套房贷款利率普遍为基准上浮15%，部分银行首套房利率出现上浮变动。

  融360大数据研究院认为，目前在一线城市中，上海、广州已经出现利率下调，结合央行降准带来的资金面进一步宽松，未来其他城市出现跟进调整的可能性将增大，但鉴于各地区差异化的信贷政策，房贷利率的调整时间、下降幅度会有所差异，且各银行也会根据自身的贷款额度等情况调整房贷利率和放贷速度。

  楼市能否获益？

  央行“全面降准”引发2019年楼市首轮热议。

  在一部分业内人士看来，虽然此次降准目的明确，但不可否认的是，房地产市场最终仍将受益。但也有一部分人士认为，全面降准虽然在一定程度上会对房地产存在利好，但影响微弱。在楼市调控主基调不变的情况下，全面刺激房地产市场可能性不大。

  易居研究院副院长杨红旭认为，此次降准虽属于定向支持，房地产业不在支持之列，但降准后银行可贷款额度增加，部分商业银行可加大个人房贷方面的贷款投放力度。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次降准的节奏比较快，认为2019年货币政策等方面会略偏宽松，这也会对各类产业和市场等产生积极的效应。从楼市的角度看，历次货币政策调整都有助于形成宽松的楼市金融环境，此次降准也不例外，这有助于此类市场后续交易的活跃。

　　中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，央行全面降准后，房贷首付、利率或下降，激活买房需求，有助楼市复苏回暖。

  新时代证券首席经济学家潘向东也认为，此次降准会对冲楼市降温。降准后，银行资本金压力进一步缓释，有利于引导房贷利率下行。但在“房住不炒、因城施策、分类指导”这一大的调控框架下，再次走全面刺激楼市的老路的可能性不大。

  贝壳找房首席经济学家杨现领认为，对比历史，目前市场正处于宏观层面流动性边际改善阶段，因此，本次降准对房地产市场的作用，主要体现在预期改善阶段，实质影响相对有限。再者，在当前楼市政策总体依然偏紧的情况下，房地产市场并不具备大幅反弹条件。

  58安居客房产研究院首席分析师张波表示，本次降准依然没有明确的支持房地产市场，换言之，本次降准并未对楼市形成直接利好。但值得关注的是，流动性加速释放确实会对楼市形成两方面利好，即房企资金压力存在变相缓解的可能性，以及房贷利率有可能再次出现下调，尤其是针对首套自住型住房的利率下调空间，或进一步增大。

  在合硕机构首席分析师郭毅看来，央行降准有助购房贷款进一步向基准利率回归。对于资金密集型的房地产行业来说，此次全面降准，且未明确限定资金流向，流动性的宽松，对渴求资金的地产行业将带来重大利好。对于房企而言，获得银行贷款支持的难度将大大降低，房企现金流紧绷的状态将得到改善，同时融资成本也有望下调。特别是国企、央企，以及全国排名前30位的头部房企，更将从中受益。房企资金面的宽松，将有助减少此前在全国频频出现的土地流拍流标现象，一二线城市的土地市场将逐步升温。但郭毅指出，央行降准并不会对购房需求产生迅速的向上拉动，原因是当前制约购房消费的核心关键在于过高的首付比例，而非房贷利率，只有适当下调首付比例，才有助激发购房需求的释放。

  中国房地产经济同业联盟主席胡景晖分析认为，央行降准、释放8000亿元增量资金，不等于2019年房地产会触底反弹。该动作虽然在一定程度上会对房地产存在利好，但影响“间接且微弱”。其主要表现为，借力经济向好，来促进置业升级与居住改善。胡景晖进一步分析称，此次央行降准更倾向于扶持中小微企业和民营经济，初衷并不是为了房地产。从根本上来讲，是为了能让2019年中国经济找到一个平稳发展的路径，重拾企稳向上的信心。“当前楼市下行、资金趋紧，问题不是银行资金流动性不足，而是企业信用不足；不是没钱放，而是不敢放。宏观经济形势下，如果就业率不能保证、居民可支配收入增长不能保障，那么房地产的各类居住需求也就不能释放。”

  专业人士预计年内还会降准

  虽然2019年仅仅过去3个工作日，但央行已经两度释放利好政策。1月2日晚间，央行发布公告称，自2019年起，将普惠金融定向降准小型和微型企业贷款考核标准由“单户授信小于500万元”调整为“单户授信小于1000万元”，扩大普惠金融定向降准优惠政策的覆盖面，引导金融机构更好地满足小微企业的贷款需求，使更多的小微企业受益。1月4日，央行推出重磅降准措施，释放流动性，提振市场信心。

  如果从2018年来看，央行定向降准4次，每次下调存款准备金率0.5-1个百分点，释放资金量约2.3万亿元。多位分析人士普遍认为，央行今年也应该不止降准一次，未来还将采取降准措施。

  中国民生银行首席研究员温彬表示，预计未来每个季度仍有降准的可能，以便形成稳定的市场预期，从而营造适宜的货币信贷环境，保持市场流动性稳定。

  平安证券首席策略分析师魏伟认为，降准在预期之内，2019年降准至少是三到四次。目前，经济数据显示经济下行压力比较大，需要货币政策适当宽松。除了降准之外，市场还希望能有降息来降低实体企业融资成本，财政政策也在减税降费。这些举措总体都是为了经济平稳。

  工银国际首席经济学家程实预计，包含本次降准在内，2019年全年预计将有至少250个基点的全面降准或定向降准，以进一步发挥上述三重效应，从而为“稳增长”托底，为“促改革”打开政策空间。

  北大光华管理学院1月3日发布的报告《2019年中国经济展望》预计，2019年基准利率不会下调，货币供给也并不会大幅增加，但预计央行将总体降准2个百分点左右，同时会灵活采用各种结构性定向货币政策工具进行流动性的精准调节。

  报告预测，2019年央行将更加注重加强货币政策的传导机制，解决结构性流动性短缺问题。为解决银行间市场流动性宽裕与民营和小微企业融资难融资贵的结构性问题，央行货币政策已经呈现出明显的结构性特点。此外，央行还通过其他更具体的政策工具精准支持民营企业。这一趋势在2019年仍会得到延续和强化，央行主要以改善货币政策传导机制为主，以达到疏通资金渠道定向支持实体经济的目标，因此大水漫灌将不会再现。

  不过交行首席经济学家连平预计，2019年央行降准幅度和频率可能会小于2018年，下调存贷款基准利率的可能性很小，一则缺乏空间，二则可能增加不必要的扰动。

  连平认为，存准率下调有两方面理由：一是经济仍有下行压力，需要金融加大力度给予支持，尤其是在非信贷融资推进存在一定瓶颈的情况下，信贷适度加快投放步伐可能性较大，这就需要银行负债端保持良好状态；二是2019年外汇占款可能处在较低水平，因此需要通过存准率的下降来适度增加市场流动性。但为了避免“大水漫灌”，在流动性已基本达成合理充裕的条件下，存准率不可能持续大幅下调。

  来源：第一财经日报、证券日报、北京青年报、北京商报，中房网综合整理