2019年广州楼市预测：“满5年”准买家即将回流， 或刺激一二手楼市成交

  2018年第四季度以来，严打“双合同”、改善新批网签效率、公寓“松绑”可售个人等楼市动作，对于买家来说，购房首付压力降低了、拿证更快了、置业选择更多了等等，置业可谓利好不断。而步入2019年，广州一手商品房市场发展将更稳健，市场供应将继续维持高位，买家选择更多；与此同时，随着2017年“330”政策后，一批因社保或个税“满3但不足5”而无法在广州置业的非广州籍买家，即将在2019年3月后，陆续符合“5年社保”的购房要求，预计可望为广州一二手楼市带来可观的新增需求。公寓方面，政策调整虽带来置业利好，但因产品库存量庞大，短期内多数项目并未具备涨价条件。

  一手住宅市场：市场基本面朝积极方向改善

  2018年第四季度以来，广州一手住宅市场优化限价、加大供应、改善新批网签行政效率等动作频频，预计将在2019年带领市场朝更稳健的方向发展。广州中原研究发展部认为，虽然2018年广州一手成交表现欠佳，但第四季度发生的基本面变化却朝着积极的方向改善。首先，以增城、南沙、番禺为首的区域陆续优化备案价落地“实签”，买家首付压力大幅降低，入市意愿增强；其次，从广钢、东圃、新市等中心区板块新批情况看，目前已实现一次性获批过百套单位，市场供应渠道更加通畅，买家选择空间增大；此外，第四季度网签效率明显提高，据了解，目前番禺、南沙等区最快可实现一周完成网签；最后，房贷利率下调、额度相对宽松，可减轻买家月供压力。这四个方面均将为未来的市场保驾护航。

  供应方面，根据2016年-2018年初广州供地情况转化统计，预计2019年广州一手住宅供货将继续维持高位，增城的朱村、番禺的亚运城、南沙的金洲等板块将持续供应新货，心理价位介于2.2万-2.8万元/㎡的买家可重点关注。还有新兴板块如花都湖、中新镇等，亦将陆续入市。老城区方面，白云将会成为供货主力，预计供货量在3500-4500套之间，荔湾、天河两区近两年出让地总量少，主要依赖旧村改造项目供货，2018年12月荔湾桥中旧改项目已入市，而天河小新塘旧改项目有望在2019年供货。

  广州中原研究发展部认为，2019年市况将较2018年乐观，排除回迁房、积压网签后预计将成交8.3万-8.5万套。供应面上，土地转化一手产品更充足，同时行政干扰因素减少，交易环境逐步改善。需求面上，2017年“330”后失去购房资格的买家即将满足社保或个税年限，将陆续回流，这一部分购买力将刺激成交；其次，“单合同”减轻了首付压力以及楼盘让利等，将降低置业压力，使得此前因资金不足放弃入市的买家重新进入市场。

  2019年各区一手供应预测

  区域 2019年新增供应套数 预计主要供应板块

  增城 25000-30000 朱村、荔城、中新镇

  南沙 15000-17000 金洲、黄阁、灵山岛、东涌

  番禺 8000-9000 亚运城、钟村

  黄埔 7500-8000 长岭居、香雪、科学城

  花都 4000-5500 花都湖

  白云 3500-4500 新市、黄石路、三元里

  从化 3000-4000 江浦、街口、太平

  荔湾 2500-3500 广钢新城、滘口、桥中

  天河 2000-3000 东圃、黄村、小新塘

  海珠 800-1000 石岗路

  （据广州中原研究发展部）

  二手住宅市场：“社保满5年”准买家增多

  广州中原研究发展部指出，2018年广州整体处于政策、信贷双收紧的时期，二手盘源去化缓慢，存量房流通率较低，这对于激发市场活力存在一定的阻碍，存量房市场交易环境急待优化。在2018年中央经济工作会议定下的政策基调下，2019年将有更健康的楼市环境，房贷利率上浮幅度存在收缩的可能，因此，2019年广州二手住宅成交将保持平稳或略有回升，而价格则变得更为平稳。

  广州链家研究院预计，广州二手房市场2019年下半年的成交活跃度将优于上半年，2019年全年的二手住宅过户量有望达到11.6万套的规模，比2018年增加13%，成交热点高度集中在广州东部的增城、南部的番禺和海珠以及北部的花都；全市二手住宅成交均价在3.4万元/㎡左右，比2018年轻微上升4%，次新房仍是成交的热点对象。此外，广州中原研究发展部指出，面对新房市场自2018年四季度优化限价、加大供应、改善新批网签行政效率的情况，以及商服物业开始松绑，2019年二手市场面临的竞争环境将更加激烈，新房、公寓未来均可能直接分流大量二手市场需求，若二手市场再不出台优化机制、市场风险将加剧。

  广州链家研究院认为，2019年广州二手楼市将呈现两方面特征，一是客源增多、房源略减。

  2017年“330”政策实施后，一批社保或个税“满3但不足5”的非广州籍买家无法在广州市区内购房，而到2019年3月之后，符合“5年社保”购房要求的准买家数量将明显增多，这批买家除了广州东部，还会把番禺、海珠的成熟楼盘小区列为备选对象，不排除会“一步到位”购置三房物业。而同样在2017年“330”后执行的“2年限售”政策，则让2017年4-12月过户的9.9万套和2018年的10.3万套二手住宅进入“限售”阶段，广州链家研究院院长周峰预计，2019年第一季度广州二手市场新增可售房源量还会呈缓慢下降趋势，部分业主在未看清市场走势前，宁愿“持房观望”，等到2019年3月才作出选择，新增放盘的价格会在3.8万元/㎡附近徘徊。

  另一方面，2019年广州二手楼市场压价空间预计收窄。随着2019年4月后，符合资格入市的买家数量增多，买家与看中物业之间的“唯一关系”有可能被打破，业主能让步的空间亦会收窄。周峰建议有购房意愿但尚未入市的买家，先通过真房源较多的APP平台物色对象，尽可能争取在2019年春节前继续跟随中介人员看房，2月底到3月中旬期间能下决定，还是能以“较笋”的价格购得心仪物业；4月之后不排除遇到竞争的概率加大，购房成本亦会略微增加。

  商用公寓市场 供应大价格稳

  2017年“330”政策后，广州限制个人购买商服类物业后，商铺、公寓物业成交持续下跌，其中公寓更为严重。广州中原研究发展部数据显示，2018年广州公寓整体成交量较前2年跌幅分别为51%、15%。而在2018年12月底，“330”之前拿地的商服类项目个人可购买的政策一出，令商铺、公寓物业重新受到关注，2019年公寓有望迎来小高潮，不过由于库存量大，公寓价格预计保持平稳。

  据广州中原研究发展部统计，2018年广州一手公寓库存量超500套的项目超25个，占总体的81%，其中2018年零网签的项目就有20个，网签量低于100套的有29个，上述两项占比达66%。例如敏捷尚品国际、越秀国际总部广场及金山谷创意园等项目，可售货量超1000套，但2018年网签量均低于100套，属于“去化艰难”的水平；又如佳兆业城市广场、碧桂园从化1960、逸合商务中心、朗豪大厦等项目，可售货量在500-1000套的水平，但2018年均零网签。面临如此大的库存量，短期内大部分项目不具备涨价条件，相反，开发商会更主动迎合新政利好积极推货，甚至释放一些优惠。

  目前可售公寓货源以库存为主，南沙多个项目在售中，南沙珠江湾、越秀国际总部等货量充足，均超1000套；花都绿地空港国际中心单个项目供应超4000套，整体可售货量超6000套；荔湾逸合中心、白云保利金沙大都汇、天河天健汇等项目均供应超500套货量。此外，还可关注市场交易活跃的板块，例如2018年公寓成交TOP10板块中，产业支持力度大的南沙和中新知识城；交通枢纽、地铁辐射的广州南站、钟村、天河客运站等，均受到市场关注。