2018年广州一手住宅网签约9万套 增城一区占3万套居全市之首

  根据网易房产数据中心监控“阳光家缘”数据显示，2018年12月，广州一手住宅网签量达15316套。广州乐居监测“阳光家缘”数据显示，2018年全年，广州一手住宅网签量为91759套，处于近9年来的中等水平。其中，增城以超过3万套网签量成为去年各区网签量之首，也是去年全市唯一的一手住宅网签量突破3万套的区域。

  广州中原研究发展部认为，在剔除积压网签、回迁房后，2018年广州一手住宅市场实际上是“供大于求”，全年表现一般。预计2019年广州一手住宅实际销售情况将比去年改善。

  广州中原研究发展部分析认为，剔除了积压、回迁房后，2018年广州一手住宅实际网签量应该是大约7.6万套，购房者在2018年整体观望气氛浓。

  再现供大于求，低总价小户型受青睐

  在楼市供应方面，得益于2016年底以来商住用地出让的增加，2018年整体供应面积达1086.45万平方米，比往年有所增加。由于实际网签成交面积下降，2018年楼市出现自2014年以来的又一次“供大于求”。

  从去年的成交面积段来看，年初占比达50%的90~120平方米单位，成交量逐渐降低至42%；而90平方米以下单位的成交占比突破三成，120平方米以上“一步到位”户型亦受到买家追捧。

  这在一定程度上反映了更多买家愿意选择“小户型，低总价”项目入手；而资金充足或是选择外围区置业的买家，则大多选择大户型单位。对于房企而言，增加小户型单位，并加强对叠拼、复式产品的研发供应，可视为对市场的一种应对措施，希望通过推出低总价、实用率高的单位减低楼价对买家购置意愿的影响。

  卖得最火楼盘还是来自外围四区

  据中原数据，从去年的网签大户情况看，2018年热盘主要来自番禺、南沙、黄埔、增城四区，金洲、朱村板块各有两盘上榜。十大成交热盘累计成交202.26万平方米，排名第一的亚运城单盘成交41.97万平方米，占比20%。由此可见“热区包揽，热盘集中”为2018年销售的一大特征。

  去年，荔湾供应面积达105.74万平方米，成为老城区中供应量最大的区域，热门板块广钢新城中轴线以南陆续有新货推出，如华发中央公园、振业天颂、保利碧桂园公园大道等全新项目相继入市，整个广钢板块2018年住宅供应量约73.05万平方米，占荔湾总供应量的70%。此外，桥中、滘口陆续有新货供应。

  白云区得益于近年密集供地，去年一手住宅供应量达45.93万平方米，同比上涨近三倍。去年白云供地步伐继续大步迈进，该区将成为未来一段时间中心区一手住宅的“粮仓”。相比之下，天河区去年供应量大幅下滑，在牛奶厂板块进入销售尾段的情况下，该区仅有兰亭盛荟等个别项目供货，消化周期相对紧张。此外，由于天河区近三年无公开宅地挂牌，未来一手住宅供应将高度依赖旧村改造项目，一手供应将紧缺。

  外围区方面，去年五区供应量均有所增加，番禺供应120.14万平方米住宅，同比上涨1.6倍，无论总量、同比增幅均表现抢眼。该区供应主要得益于大盘亚运城在去年年初、年末两个时间段推货，占番禺总供应量的65%。

  房企第一梯队还是“碧万恒”三驾马车

  近日，有关机构发布了2018年房企销售额百亿企业排行榜。根据该榜单，排名前三位的仍然是碧桂园、万科和恒大“三驾马车”；第二梯队中2000亿元以上房企队伍包括融创、保利、绿地、中海、新城控股、华润置地以及龙湖。

  有关机构分析，2018年共计有156家房企跻身百亿军团，较2017年增加12家，销售额共计11.4万亿元，市场份额超75%，行业集中度加速提升。百亿企业去年主攻二线城市，销售持续上升，而一线和三、四线城市销售增长速度则有所放缓。

  展望

  2019年：一手住宅

  供应将更充足

  据广州中原研究发展部预测分析，2019年楼市成交，在排除回迁房、积压网签后，预计将网签8.3万~8.5万套左右。

  供应面上，土地转化为一手住宅产品将更充足。根据2016~2018年初的供地情况转化统计，预计2019年广州一手住宅供货将继续维持高位，增城朱村、番禺亚运城、南沙金洲等板块将持续供应新货。新兴板块如花都湖、中新镇等新盘也将陆续入市。老城区的白云将会成为供货主力，预计今年供货幅度达3500~4500套；荔湾、天河两区近两年出让土地总量少，主要依赖旧村改造项目供货。去年年底，荔湾桥中“旧改”项目已入市，天河小新塘“旧改”项目也有望在2019年供货。

  需求面上， 之前由于“3·30”调控而暂时不具备购房资格的买家陆续回流，这一部分购买力将刺激成交反弹。其次，随着网签政策明朗，首付压力较以往减弱，此前因资金不足放弃入市的买家也可能重新回到市场中。