楼市调控“三稳” 一城一策发力

  在刚刚过去的2018年，国内各地楼市调控政策不断加码，调控范围也从一线和热点二线城市为主，扩展到广大的三四线城市。在加码的同时，也有部分城市对先前出台的调控政策进行了部分调整。例如，菏泽取消限售，广州放宽商服类物业销售限制等。

  在去年12月24日召开的全国住房和城乡建设工作会议上，住建部对2019年楼市调控明确提出“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。对于未来房地产市场政策，业内机构和专家均表示，部分城市存在政策调整的可能性，但这不意味着调控放松，更不意味着“房住不炒”的定位发生改变。

  坚持“房住不炒”

  调控的主基调贯穿了2018年全年，在中央层面，去年多次会议都在着力强调“房住不炒”这一定位。

  去年3月“两会”期间，政府工作报告重申“房住不炒”，提出落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。

  去年7月底，中央政治局会议提出要下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。随后，住建部约谈部分城市主要负责人，要求严厉打击投机炒作，“坚决遏制房价上涨”被再一次强调。

  在年中调控政策密集出台的阶段，6月底国家七部委在国内30座城市联合开展治理楼市乱象专项行动，一个月后，住建部公布了20家违法违规房企和中介机构，违法违规行为涉及“黑中介”、捂盘惜售、未批先售、虚假宣传等方面。

  国家坚持“房住不炒”，在要求坚决遏制房价上涨的同时，对热点城市调控政策也在不断加码。

  以深圳为例，去年3月底，深圳“三价合一”政策落地。到了6月，深圳明确今后住房供应体系建设方向，人才房、安居房、公租房比重将占新增住房供应总量的60%左右。7月时，深圳出台楼市政策，新政包含暂停企事业单位、社会组织等法人单位在本市购买商品住房，新建设的商务公寓一律只租不售且不得改变用途，新购商品房三年禁售等多项措施，并对离婚购房进行限制。

  根据克而瑞研究中心的统计，去年全国各地调控频次高达367次，其中最密集时间段在5月至8月，仅5月就高达67次。

  部分城市政策调整

  调控的主基调始终没有放松，但在2018年，因地制宜、因城施策的调控方针逐步在各个城市得以实施。

  去年12月18日，山东菏泽发文宣布取消此前实施的新购住房限制转让的措施，至此，菏泽此前出台的“限售令”在实施14个月后被取消。而在菏泽之前，兰州、太原等地也曾对楼市调控政策进行过调整。

  中原地产首席分析师张大伟指出，之前出台的部分政策过于严厉，部分城市会有政策微调的可能性。

  在广州，楼市政策同样出现了变化。去年10月中旬，广州市住建委宣布，在保持调控力度不放松以及成交价格稳定运行的前提下，对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化，严禁开发企业拆分价格报备，该政策被解读为“双合同”终结，此后广州各地新建商品住宅项目逐步改为单合同销售。

  去年12月，广州宣布对商服类物业政策调整，规定2017年3月30日前（含当日）土地出让成交的商服类房地产项目的销售对象不再限制为“法人单位”，这令不少公寓项目开始“解限”。

  随后，广州又对住房公积金政策进行了更新，其中，提取方面规定满足包括广州毗邻城市购买拥有所有权的自住住房等若干条件之一的，可以提取住房公积金账户内的存储余额，而在几个月前，广州曾规定非本市和非本人及配偶户籍所在地购房暂停提取公积金。

  对于近段时间楼市政策的调整，多家机构和分析人士都认为，这并非意味着对楼市的调控放松。张大伟认为，虽然最近出现了部分城市的微调，但整体看，基本原则依然不会改变，遏制房价上涨的决心不会发生改变。

  不变中的变化

  2018年底的中央经济工作会议中提出，要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。

  去年12月24日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“稳地价、稳房价、稳预期”的“三稳目标”，指出要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制，坚决防范化解房地产市场风险。坚持因城施策、分类指导，夯实城市主体责任，加强市场监测和评价考核，切实把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处。

  对此，张大伟认为，短短不到10天时间内，从中央经济工作会议到各地房地产微调政策已经超10次，这些政策内容基本决定了2019年房地产政策的走势和方向。同时他指出，再次明确要求房住不炒，代表了全国房地产的调控力度将依然维持之前的高温状态。

  阳光资管首席战略官邱晓华在几天前的一次公开活动中提出，2019年房地产政策环境或呈现出“不变中有变化”“紧中有松”的特点，“调控总方向仍坚持平稳健康发展，坚持‘房住不炒’，但调控内涵正在发生改变”。

  克而瑞研究中心预计，未来因城施策、一城一策的政策主基调未变。一方面商品住房库存不足、房价上涨压力较大的城市，调控政策将贯穿更长的周期；另一方面商品住房库存量较大的城市，调控政策或将有所松绑，甚至不排除刺激性政策再度登场的可能性，以期加快库存去化。

  基于此，克而瑞研究中心认为，2019年更多的政策自主权将被下放，根据实际情况，各地可以及时调整政策走向，以便提高政策的针对性及有效性。同时，“房住不炒”的政策主基调不会实质性扭转，“‘房住不炒’也代表了未来楼市政策将依然打击投机，保护真实居住，未来微调的政策也有利于刚需”，张大伟说。