实探广深写字楼：二房东模式盛行 空置压力陡增

  与传统住宅市场不同，多地的写字楼市场一直被认为供过于求。都说写字楼是经济发展的晴雨表，深圳、广州的一些成熟商务中心区写字楼市场也正悄然发生变化。

  二房东模式盛行

  “我们公司之前想在福田的嘉里建设广场租办公室，但却被婉拒。一些统一业权、定位高端的写字楼会挑客，各个写字楼的定位也不同。”在深圳经营互联网电子商务的陈先生告诉记者。

  在很多业内人士看来，深圳的写字楼出现过这样的两极分化：一方面是部分乙级写字楼降低租金吸引中低端租客，另一方面则是高品质超级写字楼会“选客”。这两类写字楼也代表着两种不同的开发模式：一类是由民企主导的分割散售，另一类是统一业权、管理相对较好的只租不售。

  不过，记者在福田中心区调查时发现，一些高端甲级写字楼近期也开始放下“身段”，甚至推出了一些特价单位。“卓越时代之前的月租金普遍在每平方米200元以上，现在有一些特价单位，月租金在180元左右。”从事写字楼业务的吴经理告诉记者。“如果觉得贵，在附近的凤凰大厦也有特价的写字楼单位，月租金在每平方米150元至180元之间。”

  作为目前深圳写字楼最为集中的片区，记者在福田CBD（中央商务区）调查发现，这里的写字楼基本上都存在着空置现象，数量或多或少。空置现象或许与金融机构退租有着密切的关系。“这里办公以金融行业为主，但从2018年暑期开始出现一些金融公司退租的现象，加上过去P2P（个人对个人网络借贷）倒闭潮的余波以及目前金融市场表现较为低迷，致使一些写字楼的空置面积有增无减。”在福田从事写字楼租中介5年的苏经理告诉记者，“办公物业出租情况是对相关产业发展状况的反映。你看，跟租普通房子不一样，我们只向写字楼的业主收佣金。”

  第一太平戴维斯深圳商业楼宇部助理董事李择文对记者表示，受经济环境和金融市场表现低迷的影响，深圳写字楼市场出现了一些包括金融企业在内的客户退租现象。有消息称，深圳一地标性建筑近期也曾出现近10层近3万平方米的写字楼退租情况。

  在专业人士看来，一些写字楼出现降租、空置率较高的原因除了位置和配套，还有一个重要的原因：二房东模式。

  记者走访了福田、南山、罗湖写字楼区域，发现确实有一些专门的商务办公服务公司或个人提前租下几层写字楼，然后在分割成小单位转租出去，利用租金差价盈利，甚至利用承租下来的写字楼去银行套出贷款。

  目前，深圳开发商对写字楼的经营模式从此前的“开发－销售”转型“开发－自持”。“深圳一些写字楼选择开发－销售的模式，也就是被散卖，会对后期的物管、业态以及环境产生一定破坏。散卖的盈利模式容易导致整体经营一致性的欠缺，无法使价值最大化。”苏经理表示，“一些写字楼虽被自持，但还是会被一些二房东承租下来，再进行出租，一旦市场环境发生改变，就会有大量写字楼压在手上，这些二房东也只好通过降租金、提供更多如增加免租期及对优质大客户的租金折扣等优惠政策，以换取更高的项目入驻率，导致甲级写字楼市场平均租金出现下跌。”

  即使同在福田中心区，一些位置相对较差的写字楼出租情况也不容乐观。“我们公司在莲花北片区，最近业主方主动提出免3个月的租金，希望我们续租。”广电文创中心一互联网公司负责人彭经理告诉记者，“目前我们还在考虑。其实我们没有跟业主方直接签约，而是跟二房东。”

  租金有所下降，对于一些企业来说可选择的地方也就多了起来，并出现一些跨区搬迁的现象。“后来，我们把公司搬到了罗湖蔡屋围，这里的甲级写字楼租金相对福田CBD来说低一些，交通配套也还不错。”陈先生告诉记者。记者调查发现，罗湖传统的商务中心地标如地王大厦，目前的月租金大概在每平方米180元至200元左右，价格跟去年基本持平。

  大量新增供应入市

  对于写字楼的空置率，市场普遍认为大量入市的新写字楼导致供应过剩，冲击了写字楼市场。“即使在福田CBD，刚刚入伙不久的平安金融中心、中洲大厦以及即将入市的金地中心，新的写字楼大量入市，导致租金上涨乏力。”苏经理说，“深圳一些较远的片区，如龙岗那边的写字楼空置率会更高。”

  高力国际最新发布的报告显示，自2008年以来，深圳甲级写字楼平均租金的年复合增长率为5.1%，在一线城市中表现最优。不过，截至2018年底深圳甲级写字楼平均租金为每平方米每月237元，同比回落0.6%。高力国际认为，深圳甲级写字楼物业市场即将步入供应过剩时期，新增供应将在未来5年内达到历史峰值。由中美贸易摩擦引起的经济不确定性可能会在短期内抑制需求增长，大量新增供应的入市势必将在中短期内令全市平均空置率进一步提升。

  与深圳商务中心区不同，广州商务中心区的多数写字楼仍然采用“开发－销售”，也即散卖模式。记者在广州写字楼最为集中的珠江新城CBD调查时发现，包括富力、越秀等企业开发的写字楼都采取了“开发－销售”模式，不过，珠江新城新写字搂项目的销售情况良好，如富力东山新天地项目现场打出“4字头”的写字楼售价，不过均已售罄。“这边的甲级写字楼租金多数在每平方米160到180元左右，最高端的广州东西塔的租金较高，现在有些单位放租价在每平方米250元左右。”在该片区从事写字楼中介生意的黄经理告诉记者，“与深圳相比，广州高端的甲级写字楼租金相对较低。”

  “其实，写字楼的空置率从停车场的空位也能略知一二。”黄经理表示，“像对面的建滔广场，目前工作日的停车场都有300多个空位。”

  其实，广州与深圳的写字楼都面临共同的难题：大量新供应即将面世。公开信息显示，未来5年广州琶洲和金融城有大量的甲级写字楼项目将落成并完成交付，预计将带来600万平方米的新增供应。

  对于大量新增供应，联合办公的兴起成为吸纳新增和空置写字楼的主力军。此外，在不少公司退租、改租的情况下，联合办公也成为商业写字楼领域的黑马，甚至开始承接许多退出甲级写字楼的用户。

  从2015年开始，联合办公行业就开始出现爆发式增长。在深圳市场，联合办公运营商继续加速扩张。有分析人士称，初创企业对联合办公空间需求的日益增加，推动了该领域的发展。有分析人士表示，在特殊的调控政策和地产业去库存、转型升级背景的催生下，依托于灵活办公的需求和生态场景建设的愿景，体量庞大的联合办公或许能产生更多不同的结局，但缺乏明确的盈利模式则成为行业亟待解决的痛点。虽然偶有品牌间或宣布单店或区域盈利，但规模化盈利仍未出现。