机构：成都办公楼空置率降至七年最低

  12月28日，仲量联行发布2018年成都房地产市场报告显示，2018年成都甲级办公楼需求结构转型趋势初显，入驻率首次突破80%，办公楼空置率降至七年最低。

  成都甲级办公楼市场在经历了2012年-2017年的供应高峰后，于今年进入放缓周期。仲量联行报告显示，全年仅录得一个项目入市，即睿东中心（高区），供应面积2.6万平方米，同比下降约28.6万平方米。

  新增供应的大幅放缓给予市场更多时间去化空置面积。成都甲级办公楼空置率于今年第四季度正式跌破20%，录得19.8%，同比下降7.8个百分点。其中，市中心和城南空置率录得22.8%、18.2%，分别同比下降5.2、12.4个百分点。

  而在市场需求方面，净吸纳量录得31.9万平方米，同比微幅下降约4.9万平方米。因此，受需求推动作用，市场租金在2018年实现较大增长，净有效租金录得94.3元/平方米/月，同比上涨3.0%。

  2018年，基于教育资源以及成本优势，一线城市的企业纷纷选择成都投资落户，因此，全年大面积办公楼成交频现，典型成交包括MFG在第一季度签下国际金融中心T2约1.8万平方米；Wework选址领地中心约6000平方米；字节跳动于第二季度租赁国际金融中心T1约1.6万平方米；美团在第四季度选址两江国际6800平方米等。

  仲量联行分析认为，灵活办公与高科技企业的频繁成交，使得成都办公楼市场的需求结构正在发生变化。展望未来，依托互联网产业的成长以及城市自身强大的消费基础，科技金融和消费金融将实现稳步发展，从而衍生出一定的办公租赁需求。

  从灵活办公来看，2018年无疑是成都灵活办公爆发年。从年初知名运营品牌的大举进入，到年中开发商自有品牌的创立，截至2018年年底，成都甲级办公楼中灵活办公面积已达14.7万平方米。而放眼未来，由于可选项目的稀缺性与经济因素的不确定性，仲量联行预计2019年第三方运营品牌的扩张步伐将有所放缓，但这种灵活且极具社区体验的办公形式将成为甲级办公楼的“标配”，并成为新的办公场地产品存在于市场。

  在互联网行业，统计数据表明，成都2018年前三季度，全市入库科技型中小企业达到2931家，实现高新技术产业产值7529.7亿元，增长13.7%。其中，互联网企业发展迅猛，持续进驻甲级办公楼。典型成交包括美团进驻两江国际，炎龙科技进驻领地中心等。城市产业结构的升级，推动了科技型的租赁需求提升，占比达23%，较2015年上升17个百分点。因此，仲量联行认为，政府政策导向与人才红利持续释放的共同作用，预计2019年，市场仍将迎来大量互联网企业的租赁需求。

  而在金融服务方面，2018年金融行业需求占比仅16%，较2015年下降了28个百分点。其主要原因仍是不稳定的新兴金融行业。面临市场中的频繁P2P“暴雷”，大量该类型企业退租导致业主在租户选择上更加谨慎。

  仲量联行认为，未来两年成都甲级办公楼市场仍处于供应放缓周期，年均新增供应量约16.4万平方米。尽管受宏观环境影响，未来需求或有波动，但由于成都供应步伐的放慢，空置率将继续下行，市场租金仍有小幅上涨空间。

  仲量联行成都商业地产部负责人黄璐表示：“面对未来的不确定性，成都市场仍有其成本优势和人才优势，这保证了一定的需求来源。而对于业主而言，如何满足市场需求，打造高品质、多样化楼宇仍是最为关键的一点。”