深圳超八成租客租金收入比不到30%

  “深圳住房租赁市场是国内最发达、最活跃的租赁市场之一，约65%的常住人口都在租房。尽管大部分居民租金负担压力不大，但今年以来，专业化租赁带动部分区域、部分楼盘租金上涨明显，一些原城中村项目房租涨幅近20%。”12月27日，深圳市人大常委会审议了“深圳市政府关于加快培育和发展住房租赁市场工作情况的报告”。

  深圳市规划国土委主任王幼鹏透露，深圳将修订出台《深圳市出租屋管理若干规定》和《深圳市房地产市场监管办法》，并启动《深圳市住房租赁管理条例》立法。

  城中村租赁住房占比超六成

  深圳住房租赁市场是国内最发达、最活跃的租赁市场之一，王幼鹏说，据初步统计，深圳共有各类出租住房（含公寓、宿舍）约783万套（间）、3.48亿平方米，占住房存量总套数的73.5%，约65%的常住人口都在租房。

  租赁市场呈现出“三高三低”的明显特征：

  一是城中村住房和工业配套宿舍占比高，超过八成。其中，城中村租赁住房占比达62.6%，工业配套宿舍占比17.9%。

  二是市场化程度高，市场化租赁住房套数占租赁住房总套数的86%，另14%为包括政府公租房、单位低租金自用住房等在内的政策性、保障性租赁住房。

  三是租赁住房流转快、出租率高。其中，商品住房和城中村的空房时间分别为2—4周和1—3周，部分原特区内及地铁沿线城中村则基本处于满租状态。

  四是机构化专业化住房租赁占比较低。机构化专业化租赁尽管近一年内发展较快，但占比仍较低，仅为4%，低于北京、上海、杭州等城市。

  五是住房租赁登记备案率较低。截至2018年10月底，深圳房屋租赁登记备案有效存量共65.5万份，其中住房类房屋租赁登记备案50.5万份，约占市场化租赁住房总套数的7.5%。

  六是大部分居民租金负担压力不大。深圳商品住房租金约为80元/平方米，城中村住房的租金基本稳定在40元/平方米以内。“据调查，深圳租金收入比在30%以内的承租人占比为87.2%，大量低租金城中村住房为广大中低收入家庭和新就业职工提供了低价便利的居住空间。”王幼鹏说。

  拟试点房地产投资信托基金

  王幼鹏表示，2017年深圳被列为全国首批12个住房租赁试点城市，深圳此后开始大力培育机构化规模化住房租赁企业。“目前深圳共有国有企业、开发商、中介、金融保险机构、酒店管理机构、创业企业等各类主体500余家从事住房租赁经营业务，收储经营各类租赁住房约25万套（间）。其中，已成立国有住房租赁企业6家，另有多家国企成立专门事业部开展租赁业务，收储运营租赁房源约5.5万套（间）。”王幼鹏说。

  另外，深圳加大了租赁住房的供应，试点以来，已通过招拍挂方式出让6宗自持租赁住房用地，可建设约31.3万平方米、6300套租赁住房（含人才住房），“近期还将供应自持租赁住房用地3宗”。

  “下一步深圳将多渠道增加租赁住房供应，力争到2022年新增建设筹集各类租赁住房不少于30万套，占新增建设筹集住房总量的50%以上。同时，完善住房租赁交易服务平台功能，实现租赁房源全覆盖、租赁环节全打通、公共服务全纳入。”王幼鹏说。

  特别值得一提的是，深圳还将创新自持租赁住房用地出让方式，新增自持租赁住房用地可以采取招标、拍卖、挂牌以及协议方式出让，地价可按规定分期付款。同时，鼓励发放租赁住房开发贷款，探索发放租赁企业经营性贷款，支持符合条件的企业发行租赁住房专项债券和不动产证券化产品，稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点。

  深圳房屋租赁市场

  四大问题

  尽管深圳住房租赁市场蓬勃发展，但王幼鹏也披露了现存的四大问题。

  1 租金水平连续上涨，有一定非理性因素

  据国家统计局深圳调查队统计，深圳市租赁房房租同比指数已从2017年9月以来连续14个月超过100，其中，2018年10月同比指数为104.9。仅今年1—10月商品住房和城中村住房的平均租金就分别同比上涨7.9%和6.8%。

  “上涨原因是多方面的，一是人口持续净流入和人口结构变化带来了旺盛的租赁需求和租赁消费明显升级；二是违法建筑处理、城市更新和土地整备力度较大，租赁房源结构持续优化；三是特区一体化建设特别是基础设施改善，较大幅度提升了居住品质；四是房价和租金的联动效应明显；五是专业化租赁带动部分区域、部分楼盘租金上涨，如万科等企业进驻城中村统租经营，单位面积租金一般上涨50%—100%，带动周边未改造楼栋租金上涨约10%，部分分散式长租公寓机构为加速扩张而争抢房源，引起房租上涨。”王幼鹏认为，深圳房租上涨态势具有一定的客观性和合理性，但也有非理性因素，需要引起高度重视。

  2 城中村住房租赁市场亟待规范

  深圳约76%的租客住在城中村，这些房子客观上充当了保障房的角色。但长期以来，城中村随意涨租、解约及设施设备维修不力等各种不规范的租赁行为较为常见，严重侵害了承租人的合法权益。

  “据调查，城中村‘二房东’甚至‘三房东’代理经租现象较多，有30.4%的租客是从二房东手中租到住房；有51.38%的城中村承租人遭遇过明显的违约违规行为；公开收取高额水电费或巧立名目收费、房屋打隔断和‘房中房’现象较为普遍。”王幼鹏说，截至2018年11月，深圳共检查房地产企业和中介机构200余家，刑事拘留黑中介黑房东等涉案嫌疑人52人。

  3“租金贷”等金融创新蕴藏一定风险

  随着“租金贷”等金融创新手段在一些城市日渐兴起，国内一些城市已出现风险。深圳租赁市场租金、押金支付普遍采用“押一付一”或“押二付一”方式，“租金贷”现象较少。但据摸底，部分长租公寓企业利用自身金融平台，确实存在“租金贷”业务，尽管比例远低于北京、杭州等地，但一旦“租金贷”比例过高，会蕴藏较大的金融风险，必须予以高度重视。

  4 租赁市场法规建设滞后问题突出

  当前，住房租赁市场随意涨租、随意解除租约、行业无序竞争、租赁纠纷调处难等问题在全国范围内都较为突出。深圳地方法规也缺失，大部分城中村住房不符合国家和广东省现有法律法规关于租赁住房的规定。