今年楼市分化趋势加深 明年销售以“淡季”为主

  近两年多来，房地产市场调控政策取得了较为明显的成效。昨日，中国银行国际金融研究所研究员李赫在接受《证券日报》记者采访时表示，从国家统计局发布的70城二手住宅价格指数和新建商品住宅价格指数环比情况来看，8月份可以说是年内房价的最高点，之后便呈现下降趋势。总的来看，无论是一二线城市还是三四线城市，房价涨幅都在第四季度开始收窄。

  “究其原因，一是7月底中央政治局会议提出‘坚决遏制房价上涨’后，市场预期由慢涨转为下跌；二是8月份开始，部分城市棚改货币化安置方式逐步退出，使得三四线城市房价上涨预期加速回落。”李赫预计，2019年三四线城市房价的下行压力会进一步加大。

  除了销售价格进一步回落外，2018年全国商品住宅销售面积和销售金额增速也从9月份开始呈现放缓态势。

  数据显示，今年前11个月，商品房销售面积仅为148604万平方米，同比增长1.4%，增速比前10个月回落0.8个百分点；商品房销售额为129508亿元，增长12.1%，增速回落0.4个百分点。其中，一线城市成交面积下滑相对有限，二线城市成交面积在11月份略有明显反弹，三四线城市涨幅收窄较为明显。

  58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《证券日报》记者采访时分析认为，总的来看，目前二线城市在供求两端都保持着较高的水平，而三四线城市受“去库存”任务基本完成以及棚改政策调整因素影响，市场预期在逐步发生改变。基于此，预计2019年一线城市将呈现价格稳定但成交量下滑的局面，二线城市分化态势会更为明显，对于三四线城市来说，在2019年的变化或更加明显，尤其是已经完成“去库存”的城市，在因城施策的指引下会对楼市采取一定的调控措施，成交量或迎来进一步下降。

  克而瑞研究中心副总经理杨科伟指出，用“冰火两重天”来形容2018年房地产市场，似乎一点也不为过。上半年，虽然调控政策层面依旧“高压”，但销售惯性维持，投资开发额、新开工面积、土地购置面积增速等指标依旧保持着快速增长。然而步入下半年，市场凉意征兆尽显，核心一二线城市的去化率较前期均有了不同程度的回调，土地购置面积增速放缓，投资开发增速虽维持高位但上涨动力不足等，这一系列现象都预示着楼市迎来自身的调整期。

  展望2019年，杨科伟预计，房地产销售以“淡季”为主。