廊坊地产项目的两难：徘徊在市场重压和违规销售的灰色利益之间

  廊坊的房价最终还是降下来了，但同时也催生了一个怪圈：想买房没资格，想卖房没市场。

  “过完年再来。”就在《每日经济新闻》记者准备离开走访廊坊市区的最后一个项目时，销售人员终于有了一句低调的暗示，“（代办购房资质）大概耗时1个月，费用在七八万元，我们领导有渠道。”

  而这句话的背景，正是“河北王”荣盛旗下花语城项目被责令整改后，廊坊全城楼市的噤若寒蝉。

  “河北王”年底冲关：违规操作太多

  “他们的违规操作太多了。”廊坊市住建局工作人员向《每日经济新闻》记者所指的，正是荣盛花语城。

  12月17日，荣盛花语城因代办购房资质、首付分期、三年后网签等违规操作被廊坊市住建局责令整改，网签被暂停。廊坊市住建局工作人员告诉《每日经济新闻》记者：“我们在让他们整改，整改通过后才能恢复销售，具体时间还不能确定。到底会不会处罚，我们还在研究讨论中。”

  12月18日，记者来到项目现场，尽管售楼处大门紧闭，但通往工地的小路仍然车来车往，项目并未停工。记者随后拨通了广告牌公示的销售电话，对方承认正处于封盘状态，但对于封盘原因闭口不谈，并表示“我们不提供任何代办购房资质的服务”。

  不过，在最后知晓记者并无购房资质的情况下，销售人员为记者推荐了荣盛的另一个项目。

  《每日经济新闻》记者注意到，今年上半年，荣盛发展共结算项目面积229.27万平方米，结算收入178.14亿元，其中廊坊地区共结算67.70万平方米，主力便是廊坊花语城。

  该报告期内，廊坊花语城共实现效益4.7亿元，但累计投入已经略超此前所募集的33亿元。不过，荣盛对于这一项目充满信心，在半年报中表示“廊坊花语城项目仍处于建设期，尚未全部达到结算条件，根据目前的销售情况，可以达到预计收益”。

  而此次遭遇整改，正处于年底冲业绩的关卡，荣盛在廊坊的“小目标”实现与否成为疑云。要知道，近年来居高不下的负债和不容乐观的现金流，已经让荣盛饱受资本市场诟病。

  Choice数据显示，从2014年至2018年第三季度，荣盛的负债额从604亿元激增至1816亿元，而2017年至今的资产负债率则维持在约85%的较高位置。从三季报看，荣盛一年内到期的非流动负债余额为176.9亿元，比年初数111.4亿元增长58.77%。

  另据机构统计，截至11月，荣盛的拿地金额和面积同比分别下滑28.7%、33.3%。

  房子不太好卖：一月两套可成销冠，去化周期高于北京

  上市11年仍未跨入千亿门槛，荣盛的业绩一直不温不火，甚至被同发迹于廊坊、上市更晚的华夏幸福甩下。

  作为“河北王”，荣盛在大本营卖房的“点子”很多，廊坊花语城仅是其中一例。就在花语城被责令整改的同一天，荣盛在廊坊的另一个项目白鹭岛，也因商铺涉嫌售后返租被曝光。

  而这些花式卖房背后，除了荣盛自身差强人意的业绩，还有廊坊楼市这一年的跌宕起伏。

  受益于京津冀一体化，廊坊楼市曾经一路高歌，房价接连“破2万”、“破3万”，涨幅甚至一度高于北京楼市。

  2016年2月，河北省印发《关于化解房地产库存促进房地产市场健康发展的若干措施》，提出“居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例下调至20%”。

  根据安居客历史房价统计，廊坊整体房价曾一路从2016年初的7000元/平方米飙升至2017年5月的20000元/平方米。

  曾在廊坊多个楼盘工作过的销售人员李程（化名）告诉《每日经济新闻》记者：“那个时候楼市真是火爆，一个月一个价，几乎在一年内翻番，北京的客户一波一波地来，越涨越买，比现在生意好做太多了。”

  但是，一切都在2017年6月2日戛然而止。

  当日，廊坊传言已久的限购政策尘埃落定。《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》指出，非本地户籍购房者有当地3年及以上社保或纳税证明的，限购1套住房；本地户籍居民已经拥有两套及以上住房的，暂停在当地购买住房。

  这一举措令廊坊楼市哀鸿遍野。

  在李程的印象里，限购一年多来，每个月都有同事离职，就如同客户询问“怎么办理购房资质”般令他习以为常。而他自己，也在一年中换了三次工作。

  “我是这儿的金牌销售，上个月我卖掉了一套叠拼和一套高层，在我们项目里业绩最好。”被问及销售业绩，李程略带骄傲。

  如今，廊坊的新房成交均价维持在12000元/平方米，相当于2016年8月的水平。

  上海易居房地产研究院《百城住宅库存报告》表明，自2016年1月开始，在去库存政策利好下，廊坊库存面积从287万平方米一直呈现下降趋势，最低时达到了2018年2月的73万平方米。但随后，库存面积又逐渐呈现上升趋势，2018年11月达到117万平方米，当月成交面积仅19万平方米。

  《全国100城土地储备去化周期报告》表明，在火爆的2017年初，廊坊的商品房成交面积一直维持在高位，当年5月达到了65万平方米高峰，6月出现了断崖式下跌，商品房成交面积仅24万平方米。2018年8月至11月，廊坊市商品房成交面积一直维持在23万平方米左右的低位水平。

  土储去化周期也在被拉长。2017年5月，廊坊的土储去化周期为17个月。而2018年以来大大放缓，到5月达到了51个月，为近3年来最高位，11月为33个月，依旧维持着较高水平。值得注意的是，同期北京的去化周期为21个月。

  《每日经济新闻》记者在实探中了解到，廊坊不少亮眼的楼盘售价均出现了不同程度下降。比如，首开·国风悦府的销售均价11月从14500元降至12500元，K2·京南狮子城11月从20000元降至15500元，而鸿坤·理想澜湾则是从16000元降至7月的15000元，目前均价为14000元。

  李程坦言：“廊坊的楼盘大部分由我们这类代理公司销售。现在廊坊房企的日子都不好过，其实就是欠100元和欠90元的区别。到年底了，大家都希望能尽快回款，所以你看我们的项目如果不是现在入市，售价是可以更高一些的。”

  如今廊坊的房子，真的不太好卖。

  围城怪圈：买房资格受限，销售目标却直指北京

  “其实政策刚公布时，很多人是不以为然的。总觉得会有漏洞，比如补交社保、注册公司。”李程如是说。

  廊坊的房价最终还是降下来了，但同时也催生了一个怪圈：想买房没资格，想卖房没市场。

  “没错，我就是在高位买的房，均价20000元的时候，并且是期房。”提起自己的房子，投资客王然（化名）满是失落，“想转手，现在的市场行情，大家都在观望，卖不出好价钱；想出租，毛坯房还需要一笔装修费，而且租金也不太高。要怎么办呢？”

  王然说自己入手之时从未想到政策变更，“看市场很火，就买了”。

  而市场下行压力下，规避政策也就成为了一些企业的无奈之举，荣盛花语城仅仅是廊坊市场的一个缩影。

  在走访中，记者留意到，尽管对于外地人购房资格限制至极，有项目甚至在售楼处大门口直接贴出对购房者购房资质提明确要求的KT板，但几乎每一个盘的销售都直指北京市场。

  一个月前，鸿坤·理想城在北京召开产品发布会，吸引北京客群的意图不言而喻。“距北京500米”是该项目的口号，“我们的价格仅有亦庄一半”则是销售人员反复向记者提起的参照标的。“本地客源和外地客源大概一半一半吧，我们在环京布局了很多项目，每个项目所在地都与北京通高铁。”

  北辰·香麓的销售人员告诉《每日经济新闻》记者：“很多北京客户都会选择我们这里，光今天就接待了两拨团购。廊坊市住建局已经通知有特殊政策，凡是新机场的工作人员，都将获得廊坊的购房资格，这里肯定还要升值。”

  但是，经记者同廊坊市住建局确认，并没有该销售所说的“特殊政策”。

  与此相似，在首开·国风悦府、K2·京南狮子城、荣盛锦绣御府等楼盘的介绍中，无一不是尽力用新机场、地铁、高铁、高速公路等字眼来叙述自身与北京的紧密联系。

  不过，也许是受荣盛花语城被责令整改的影响，在记者实探的楼盘中，所有销售人员似乎都统一了口径“购房资质需要您自己解决”，但同时也会表示“您可以打听打听，听说是可以办的”。

  就在记者要结束调查离开廊坊时，情况出现了反转。

  “（代办购房资质）大概耗时1个月，费用在七八万元左右，我们领导有渠道。”一个多小时的沟通，终于换来李程一句低调的暗示，“过了年再来。”

  这即是廊坊楼市的潜规则。