广州新政推出 咨询客户明显增多

  12月19日晚间，广州市住建委发布了《广州市住房和城乡建设委员会关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》解读。其中明确提到，2017年3月30日前（含当日）土地出让成交的房地产项目，其商服类物业不再限定销售对象，个人购买商服类物业取得不动产证满两年后方可再次转让。此前，广州一直执行的是，在“3·30新政”后入市的商服物业，均不能卖给个人，现在这时间点改为文件公布之日（2017年3月30日）后土地出让成交的商服类房地产项目，多个广州在售的公寓项目都符合这一条款。据业内人士统计，广州有多达70多个此前不能卖给个人的公寓项目现在都可以售卖给个人了。

  就在政策发布的当天，记者从多个楼盘获得信息，开发商都声言要加紧推货，有楼盘更是在朋友圈发布消息说：“我们明早6:00开门营业。”

  合富辉煌分析人士表示，从其多个代理的商办项目来看，客户的反应亦比较热烈，不少客户主动来电咨询此次放开购买对象之后的情况。以保利金沙大都汇为例，不少之前未有买到第一次开盘复式单位的客户，都主动前来咨询后续推售情况，而在售的跃式产品今天的成交亦明显比平时要多，表明客户对此次政策调整的反应比较敏感，对市场关注度较高。同时不少住宅项目的商铺亦受到了买家的关注。

  “房住不炒”主体调控思路未变

  对此，广州中原研究发展部认为：此次官方“关于完善商服类房地产项目销售管理”是对“3·30新政”出台后针对商办市场反应的及时调整。

  政策调整体现在：2017年3月30日前（含当日）土地出让成交的房地产项目，其商服类物业不再限定销售对象，预计将会给商办市场带来积极影响，尤其是公寓物业。但其他细项无变化，更强调：“个人购买商服类物业取得不动产证满两年后方可再次转让。”表明“房住不炒”的主体调控思路未变。

  回顾近五年商服物业成交情况，可以看出“3·30新政”对商铺及公寓市场影响最大，尤其是公寓市场。中原研究发展部分析人士认为，政策调整可释放商服类物业购买力，尤其是公寓，有助于消化商办物业累积的库存。整体商办市场走势将更趋稳健，切实符合官方所指“全面优化营商环境的调控”目的。

  价稳量升或成公寓市场主旋律

  展望前景，合富辉煌（中国）商业地产总经理张智斌认为，过往“3·30新政”对商办市场最大影响是对销售对象的限制，新政前成交的多数是个人买家，新政后不少个人买家选择观望。现对“3·30”之前成交土地放开个人购买限制，预计不少观望的潜在买家将会陆续出手购买，从而拉动公寓及商铺的成交向上，未来两大类型物业成交将有望逐步向新政前成交水平靠拢。而整个商服物业市场将会向成交释放、价格稳健态势发展，因为开发商及客户目前已经比较成熟看待新政，不会再有价格波动较大情况出现，而是理性对待。

  中原地产研究发展部人士表示，料商服类物业尤其公寓物业或迎来小高潮，开发商也将迎来集中推货期，但在目前市场状态下，大部分楼盘暂不具备上调价格的条件，开发商更多是消化现有库存为主。

  据广州中原研究发展部监测，预计未来动作较大的项目将主要集中在外围四区，从最新数据看，外围四区累计库存量已超过全市的70%，外围区公寓项目向来以低总价吸引投资者关注，面临如此多库存量，短期内大部分项目不具备涨价的条件，相反，开发商会更主动地迎合新政利好，积极推货，甚至会释放一定的优惠。

  整体而言，受限于经济走势下行及楼市整体环境，同时经过多轮政策调控后，投资者的观望情绪加浓，故市场难以短期内快速回升，此外银行信贷的是否跟随放松将会是影响市场走势的关键。据中介人士透露，目前购买公寓产品贷款还是比较难的，很少有银行愿意受理。

  置业提醒：各种风险仍在

  楼市专家孙不熟指出，现阶段的广州公寓市场，是一个不错的买入机会，但要注意两点，这两点非常非常的重要。

  第一是地段。公寓和住宅不同，其对地段的敏感度非常高。过往的经验显示，只有靠近产业中心、商业中心的公寓，才会有持续增长的租赁价值，那些山旮旯的公寓，一定一定要回避。住宅可以没有租赁价值，但公寓一定要有。

  第二是调控风险。公寓本身是一种打擦边球的类住宅产品，政府原本对每一寸土地的出让都有着严格而精细的使用要求，规划你是住宅用地你就只能住人，规划你是商服用地你就只能办公和开店铺，但问题是，写字楼和商铺没有住宅好卖，很多开发商为了回款，就创造性地发明了所谓“商住两用”的酒店式公寓。所以，购买商服物业特别是商住两用的公寓产品，一定要做好迎接各种调控风险的准备，比如限制你的使用用途、增加限售期、提高税费等等。所以，买公寓，最好做好长期持有的打算。

  政策要点解读

  12月20日零时开始买的公寓，个人可否转让给个人？

  答：按新政策：可以，但须取得不动产证满两年方可再次转让。

  “3·30新政”前法人单位购买的公寓，现在可否转到个人名下？

  答：可以，按“3·30新政”，新政实施前已购项目，可卖给个人，但个人再卖需取得不动产权证满两年；

  “3·30新政”后法人单位购买的公寓，现在可否转到个人名下？

  答：不可以，“个人可购买”新政只针对“2017年3月30日前（含当日）土地出让成交的房地产项目”，“3·30新政”后法人单位购买的公寓，仍按原政策执行，只能卖给法人单位。

  12月19日24：00前未完成网签的，新政后怎么认定？

  答：按解读意见三：

  情形一：未网签，但已签订认购书或购房合同，并且能提供相关房款交付的银行入账凭证或完税证明原件的，仍按原政策执行，个人不可购买；

  情形二：未网签，同时未签订认购书或购房合同的，按新政策，个人可购买。参考：2018年12月19日24：00前未完成购房合同网签，但已签订认购书或购房合同，并且能提供交付房款（含定金、首付款或部分房款）的银行入账凭证或完税证明原件的，仍按原政策执行。

  现在个人购买公寓可以正常商业贷款吗？

  答： “3·30新政”后大部分银行不接受购买公寓贷款，但此次政策放松后，预期会有相应调整，但目前暂时未有明显变动。据了解，目前四大行能进行贷款，利率上浮30%~40%。