珠海地价下降 成交缩量

  土地市场是反映楼市冷暖的一个风向标，而2018年即将收官，从数据来看，珠海土地市场经历了一个“从热至冷”的过程。根据珠海国土局数据显示，珠海今年通过公开招拍挂的商住土地成交量截至11月底仅151.8万平方米，12月截至截稿日并无商住类土地成交，而业内预测剩余日子成交土地的可能性几近为零。同时，今年珠海商住类平均成交楼面地价仅6832元/平方米。

  对比往年这意味着什么？无论是成交量还是成交价格均直接腰斩。南都记者回顾过往数据留意到，2016年是珠海地王开始频出的一年，以斗门、唐家等区域拍出高价地王伊始，到2017年一直都是珠海高价地块的热点年。而在2018年初，珠海土地成交依旧保持这一势头，但从第二季度开始，珠海土地市场开始逐渐走冷。业内预测珠海土地市场明年要回暖依旧乏力，在政策不变下，预计延续2018年的可能性较大。

  相比去年土地成交量腰斩

  从数据面看，珠海土地市场可谓“从天堂跌下凡间”。根据合富研究院(珠海)汇总珠海国土局的土地招拍挂数据显示，截至今年11月底，珠海商住地仅成交151.8万平方米，这一数据对比土地竞拍高峰2017年的307.95万平方米，已经腰斩超过一半；同时对比拉开珠海土地成交热潮的2016年的118.37万平方米，也仅多出32万平方米左右。实际上，2016年珠海的土地成交主要在下半年才开始拉开成交热潮的帷幕。

  值得注意的是，目前距离12月底只剩下不足十天，而12月并没有商住地块成功成交，业内人士认为，年底政府暂未见大量大宗商住地块出让，珠海今年要超过去年基本上零可能。

  不仅成交量腰斩，成交价格也直接腰斩。据统计显示，2018年截至11月底的土地成交楼面地价为6832元/平方米，对比2017年的10208元/平方米大幅降低，而对比2016年的12122元/平方米则几近腰斩。

  土地成交不旺，直接导致珠海供地量也在收缩。今年4月珠海曾一度发布2018年土地供应计划，其中珠海计划供应住宅用地300 .613公顷，商服用地为316.2957公顷，其中住宅用地即折合约300万平方米。而截至11月底珠海商住地供应面积仅206 .89万平方米，对比2017年的341.02万平方米下降100万平方米以上，不过对比2016年的121.71万平方米则大幅增长。虽然如此，但这就是说珠海今年如无意外并未完成地块供应计划。

  今年成交年头热年尾冷

  而今年土地市场的成交轨迹可谓从热到冷，成交变化之大让不少业内人士始料不及。

  第一季度延续了2017年的成交热度。南都记者回顾发现，第一季度共成交4宗商住类型用地，总成交面积约17.74万平方米，范围遍布斗门、金湾和前山。这几宗地块的溢价率也明显较大。例如，被龙湖集团拿下的金湾区西湖片区启动区地块，初始楼面地价为9656元/平方米，最终成交价为13981元/平方米，溢价率高达45%；被龙光地产拿下的前山地块初始楼面地价为13108元/平方米，经过多轮竞拍后最终成交价高达22889元/平方米，溢价率高达75%；被龙湖地产拿下的金湾区西湖片区商住地块初始楼面地价为4484元/平方米，最终成交价为5921元/平方米，溢价率高32%；被建发拿下的斗门区湖心路地块初始楼面地价为9902元/平方米，当时业内认为价格偏高，但最终成交价为13042元/平方米，溢价率高达32%。

  第二季度四月份和六月份零成交，只有5月份有一宗商住地成交。由中铁建拿下的斗门湖心路地块最终从9801元/平方米涨到10127元/平方米，溢价率仅有3%。而耐人寻味的是，中铁建还是斗门西部区片的基建中标者，被业内认为对斗门地价有“稳定”的硬需求。

  第三季度土地成交虽然增量，但7宗土地中5宗以底价成交，成交的土地中仅有2宗有溢价，其中溢价率分别为20 %和9%，与年初的情况不可同日而语。值得注意的是，第三季度是珠海成交走弱的时间段，多个楼盘项目开始顶不住压力偷偷打出优惠折扣，但折扣力度有限。此时珠海西区金湾和斗门部分项目成交依旧有成果。

  第四季度依旧成交乏力，以底价成交为主。8宗推出的商住土地中，仅有5宗土地成交，3宗土地流拍。其中，流拍的土地主要是楼价和地价高企但成交乏力的唐家和成交一度表现理想的金湾。

  可以说，虽然珠海土地成交量保持均衡，但从溢价率看，开发商已经变得逐渐理性，这是由楼市终端表现传导影响了土地价格和开发商的拿地信心。

  地价腰斩区，楼盘集体“谢客”观望

  土地价格变化之大，让不少开发商措手不及。由于高价地块开始陆续推出市场，导致不少区域单个楼盘的价格出现极大的倒挂差。

  尤其记得2016年中，珠海唐家区域诞生了以格力地产为首的29120元/平方米地王，而周边另外雅居乐夺得的三宗土地价格也在28000元/平方米左右，放在珠海，今天依旧是最高价的商住土地之一。而在2017年土地拍卖热潮中，唐家北围相继拍出多幅地块，在限价之下，楼面地价限制在2万元/平方米之内，但算上人才房等成本，不少地块实际楼面地价超过2万元/平方米。

  2018年8月，龙湖再次拿下龙湖天钜旁一幅商住地块，价格却只需要14998元/平方米及配建2868平方米。若对比2016年的格力地王来看，最高和最低价差高达1 .4万元/平方米。这导致了高价项目的尴尬。在同属于唐家区域的仁恒一度给出远低于3万元/平方米的特价后，高昂的成本压力使得不少开发商纷纷选择放慢工程速度、甚至暂停推售闭门谢客来观望市场。

  无独有偶，金湾也出现这一情况。2016年崇峰地产以19050元/平方米拿下航空新城地块，创下区内的“地王”纪录，而2018年，距离地王不远的西部城区B片区挂拍地块，楼面地价回到万元内。而近日崇峰壹号院正式开卖，折后均价约3.2万元/平方米，还送8000元/平方米豪。同时，碧桂园华发滨海天际、龙湖龙光首开·湖城大境都将价格往上提。面对斗门普遍1.3万元/平方米和金湾2万多元/平方米的价格，这些项目面临不少的压力。