博枫中国：看准崛起的中产市场

  在博枫看来，中国是一个具有成长性的市场，拥有庞大的中产消费者阶层，是机会所在。

  2018年以来，上海零售物业的大宗资产交易火爆，截至目前，据记者统计调查，涉及商业建筑面积已超过100 万平方米，同比增长超过 100%。

  值得注意的是，在这轮收购浪潮中，主角由去年的内资大鳄转为了外资过江龙。

  作为全球规模最大的另类资产管理公司之一，总部位于加拿大多伦多的博枫（Brookfield Asset Manage-ment）在全球管理着约 3000 亿美元的资产，其中约 1600 亿美元布局在房地产市场，占比 55%。据投资界报道，今年7 月，博枫资产完成对上海金桥太茂与南翔太茂两个社区购物中心的收购，具体交易金额未公开。

  年初， 博枫全球首席执行官Bruce Flatt 接受媒体采访时曾表示，希望25年后，博枫在中国或大中华区的投资会增至其全球投资组合的三分之一。但此前博枫在国内的布局，以不动产为例，除了广为人知的在2013年以5亿美元入局瑞房新天地，占据约25%的股份以外，其余动作都相对低调。

  今年对浦东金桥太茂、嘉定南翔太茂的融资收购，合计零售物业面积为 12.7 万平方米，印证了博枫进一步拓展中国投资业务的承诺。目前两个购物中心仍在正常运营中。此前，博枫地产集团和博枫房地产合伙公司高在博枫看来，中国是一个具有成长性的市场，拥有庞大的中产消费者阶层，是机会所在。

  级管理合伙人Brian Kingston 接受《中国房地产金融》专访时表示：“对博枫来说，中国仍然是一个令人兴奋的市场。”

  中产崛起

  作为全球领先的房地产投资者和运营商，博枫在各国都拥有被众人熟知的明星资产，如纽约的Brookfield Place（原世界金融中心）、伦敦的金丝雀码头、柏林的波茨坦广场……Brian Kingston 有很长一段时间主要负责澳大利亚的业务市场，并成功完成了如对悉尼温雅德地产 (Wynyard Properties) 的收购交易。

  据其介绍，澳大利亚房地产行业在近年来整体保持着长期强劲的增长，在入住率需求增加的支撑下，房价与租金都呈现了上涨趋势，再加上收获越来越多海外投资者的兴趣与热情，导致估值上升。当中，中国投资者就是重要的一部分。背后是随着中国经济快速增长，城市中产阶层日益壮大带来的投资需求。

  而未来几年，Brian Kingston 认为，中国在满足崛起的中产阶层需求上会孕育出更多待开发的发展机遇。

  为此，“博枫作为一个全球的布局者，也是一个谨慎而耐心的投资者，我们相信中国的业务是博枫不可或缺的一部分。”

  对比在澳大利亚主要进行办公室性质的房地产投资，BrianKingston称：“在中国，我们目前专注于对办公、零售和物流行业的投资。在这些行业中，博枫可利用卓越的运营能力服务客户，同时满足中国城市中产阶层消费者日益增长的需求。”

  告别了过去简单粗暴的开发模式，中国的房地产市场进入下半场，不断趋向于发达经济体的诉求，后期的运营管理成为新一轮比拼的决胜关键。在全球多个发达国家都拥有不动产投后管理经验的博枫，不管在资本或投资逻辑，提升资产盈利能力或满足中产阶层需求上，都占有一定优势。

  “我们的投资方式是，站在价值投资的理念基础上，先凭借多年来专业的投资知识和估值识别获取优质资产，然后通过经验丰富的管理团队，对资产进行积极的关注与运营改进，提高现金流，推动投资业绩。我们为博枫在多个不稳定的经济周期内，依然能控制风险，保持着强劲的投资回报而自豪。”Brian Kingston认为，博枫拥有了超过 100 年对优质资产的经营管理能力，已经存在于企业的 DNA 中。

  这也归功于博枫奉行的“逆向投资”策略——与主流市场观点相悖的投资操作。Brian Kingston 承认：“我们喜欢大规模、多领域的投资，以及具有‘反转效应’的投资。”

  消费升级

  博枫的“底气”来自于其拥有 5个上市实体，全球管理资产总额高达3000 亿美元，同时数量庞大的机构客户、主权基金客户的资金管理，为其带来极大的灵活性与资金实力。

  由于中央从去年起加强了对国内房地产的调控，加上资管新规的严厉落实，不少房企面临资金断链与融资困难的问题，大量外资瞄准机会，通过与国内本土企业多渠道合作的方式，加大在中国市场的业务布局。

  博枫投资上海新天地商业地产正是采用了这种合作模式。博枫与瑞安的合作，正是将瑞安房地产在上海本土的专长和博枫的全球资源平台有机结合在了一起。新天地用持续上涨的租金收入证明了其自身模式的成功。

  但据 Brian Kingston 透露，未来博枫在中国将建立起自己的运营平台，以确保拥有独立运营或与志同道合的投资者进行合作的灵活性。

  得益于此前与瑞安房地产的合作，博枫这五年来对中国市场有了足够长时间的观察和理解。近年来，中国经济转型和结构性改革正在进行中。由于融资困难和外部海外环境的不稳定，拉动经济的三驾马车从投资、出口更大程度地向消费倾斜，“我们从 2018 年推出的一些经济政策改革可以看到，向消费拉动型经济的转型正在顺利进行中。作为立足长期的投资者，我们认为未来博枫在中国将有更多发展机会，我们将不断服务于一二线城市日益壮大的中产阶层的需求。”

  显然，从今年的新动作来看，扩大规模挺进中国市场，博枫正在进行中。