如何定义房地产市场的未来2018第七届金砖论坛圆满落幕

  推进高质量发展，寻找行业新动能。

  2018年是不平凡的一年，楼市调控政策升级，因城施策城市进一步扩容，“去杠杆”背景下房企资金承压，中美贸易关系扰动，影响外部稳定，各种不确定性带来了不同程度的影响。面临新的局势，房企如何调整航向、布局2019，如何平衡规模与速度、防范风险与控制债务，成为本次论坛热议的话题。

  11月21日，由中国房地产业协会指导，金砖传媒、《中国房地产金融》杂志主办，地金科技联合主办的第七届金砖论坛在上海落下帷幕。为期两天的时间里，经济学家、行业领袖、房企高管等百余位专家济济一堂，在“全球房地产金融、全球资产配置与财富管理、大健康养老产业投资”三大主题峰会中展开探讨，总结2018新变化、解读2019年新趋势。

  房地产市场新机遇

  中国房地产业协会会长、国家住建部原副部长刘志峰在论坛中指出，未来房地产市场的机遇包括六个方面:高质量的发展机遇、城镇化的发展机遇、城市群的辐射带来的机遇、老百姓对健康生活的追求、住房租赁市场

  的发展机遇、“大养老”服务体系建设下的养老地产机遇。房企可设定好发展规划、做好产品、执行高标准的方式来把握机遇。

  中国房地产业协会副会长兼秘书长、国家住建部原总经济师、中国房地产金融杂志社社长冯俊表示，未来房地产市场会发生以下三点变化:第一，住房需求逐渐由追求数量变为追求质量;第二，需要前瞻性地认识人民群众对美好居住的生活需求;第三，防范风险、化解风险，将是房企及金融机构今后一段时间内的重中之重。

  中国房地产业协会副秘书长胡安东认为房地产在发展道路上有必要有进有退，提出“八个出去”、“八个进来”将代表房地产的未来和机遇。包括:让投资客和投机炒房岀去，让合理需求、改善型需求进来;让高周转、高杠杆、快开工出去，让稳杠杆、稳成本、提效益进来;让低效率、风险大、缺少资产管理的项目出去，让优质基金公司、优秀基金管理人和高净值的私人管家进来等八个方面。

  《中国房地产金融》编委、易居企业集团CEO丁祖昱在分析了近期房地产市场运行变化后表示，高质量的增长应该是房企未来的发展目标，对于规模企业而言，无法实现高杠杆的增长情况下，要维持地产主业，须升级“有质量的扩张”。《中国房地产金融》编委、钜派投资集团董事长兼首席执行官倪建达表示，日益多元的融资渠道正发生新的变化，房企在转型过程中，如让自己变得更加强大，取决于选择什么样的金融工具。

  着名房地产专家、中国社科院金融发展室原主任易宪容则强调让房地产市场回到以消费为主导的市场，真正落实“房住不炒”的定位，建立租售并举的模式，才有利于房地产市场长效机制的建立和健康稳定的发展。

  在“2019房地产投融资:升级与降级”圆桌论坛中，安永会计师事务所合伙人汤哲辉、华西证券资产管理总部执行董事何耀文、宝龙地产控股有限公司副总裁黄永华等嘉宾就主题展开对话和讨论，破解房企当前融资与转型难题。

  存量市场新变化

  当前房地产市场正处于从高速增长转向高质量增长的轨道上，增量市场与存量市场并存，开发市场、租赁市场、物业管理市场，不同细分类别迎来新的发展趋势。

  乾立基金总裁成斌针对当前房地产市场的新趋势、新变化，认为房地产私募基金的当务之急是从资金供给方变成主动管理机构的角色。高和资本董事总经理毛跃晖对存量市场中的城市更新趋势表示，城市更新不仅仅是建筑的提升，更主要的是内容运营方式的改变。中城投资副总裁、中城联城董事长王珊则表示，目前房地产市场中存在不稳定因素，内驱动力没有发生改变，但会存在更多结构性机会。

  全国工商联房地产商会香港及国际分会主席林熙龄、稳盛投资总裁许亚峰、铁狮门董事总经理郑斌、光大安石董事总经理杨鹏、中国REITs联盟秘书长王刚、笔克集团有限公司副总裁兼中国旅游资源整合联盟IP事业部总经理蔡道茶、海南云宿集团总设计师安庾心等分别就“掘金存量:房地产资产管理实践与趋势”、“REITs加速，房地产ABS发行风险与存续期管理”、“文化旅游与金融的融合之道”展开了讨论。

  资产配置新趋势

  “2018年非常复杂，也特别的漫长，不确定性非常高。今年市场风险使得资产遭遇重创，不管是股票、房子，还是大宗商品。”东方证券首席经济学家邵宇表示，从宏观经济的趋势来看，影响明年甚至更长一段时间全球经济的走向，要关注2018年最后两个月内的重要事件。交银国际董事总经理、研究部主管洪灏则从经济周期角度分析，美国经济周期有回落趋势，展望2019年，海外周期的回落将导致市场波动、扰动国内经济运行。

  宜信财富全球房地产母基金管理团队董事宋健鸿表示，房地产市场正面临国内外各种“不确定”，提出通过母基金的方式来参与到新时代房地产投资中来。中民普惠金融董事长庄诺表示存量社区金融会是房地产资产管理市场下一个风口。海银财富管理有限公司副总裁兼首席投资策略官惠晓川从宏观、中观、微观三个层面解读当前的资产管理格局，呼吁从业者坚守行业自律、不忘从业初心，将契约精神落实到实际工作中去。

  在圆桌论坛讨论环节中，大华银行(中国)执行总监、私人银行部负责人黄凡、长江证券(上海)资产管理有限公司总经理唐吟波、合星财富助理总裁辛晓冬、智裕创赢董事长王中江、景林资产董事总经理田峰、瑞银资产管理董事罗迪、春山资本执行合伙人、春山浦江董事长辛威廉等众多嘉宾，针对“大资管再出发:初心与图景”和“激荡2019，大类资产配置风向”主题进行讨论。

  养老产业新探索

  值得注意的是，伴随我国逐渐步入人口老龄社会，近年来养老地产异军突起。面对养老产业服务机构如何在差异化竞争中胜出?原上海市老龄科学研究中心主任、上海市民政科学研究中心主任殷志刚在演讲时强调，新时代下的养老服务，应当以老年人需求为本。中国保险行业协会首席金融市场专家、中国首席经济学家论坛理事、长江养老保险首席经济学家俞平康表示，养老地产、旅游地产、长租公寓等细分领域的发展，考验的是机构的运营能力。

  泰康健康产业投资控股有限公司、华东区域投资发展中心助理总经理徐晓欢则表示，在健康产业变革创新时期，保险与医养结合是一大趋势。亲和源集团总裁张昊岩分享了养老社区运营的系统性思维，分析如何通过大数据运算支撑运营，从而推动产品的升级。美瑞老年服务(上海)有限公司总经理梅雪艳表示，养老公寓投管一体的模式可以保证运营的最优化。

  南京金陵饭店集团助理总经理、江苏天泉湖实业股份有限公司董事花艳发表了主题为“金陵天泉湖-中国新型养老标杆”的演讲。她表示，天泉湖项目从老人的角度出发，是养老产业的一次成功实验。

  在“大健康养老产业”峰会的圆桌论坛中，同策集团董事长孙益功，光大控股健康养老基金副总裁杨涛，保利(广州)健康产业投资有限公司助理总经理郭延洲，泰康健康产业投资控股有限公司、华东区域投资发展中心助理总经理徐晓欢，永泰红磡养老产业投资集团红磡中国总经理丁勇，达晨财智董事总经理、达晨晨健医疗基金合伙人徐渊平，上海佰仁健康产业有限公司总经理杨嵘，中国健康物联网产业联盟秘书长吴文巍，龙湖集团沪苏公司副总经理钱娟娟，绿地康养产业集团总经理吴静，复星康养、星健控股副总裁刘庆，上海志贺设计执行董事总经理金清源，建纬律师事务所副主任邵万权等诸多嘉宾，就“养老产业的金融化之路”和“智慧养老产业裂变”两大议题展开讨论。

  此外，第七届金砖价值榜颁奖晚宴在会议期间举行，颁发出2018年度中国房地产金融奖、中国地产奖、资产管理类奖、中国好公司奖四大类奖项，共有80余家机构获此殊荣。此外，《中国房地产金融》、金砖传媒培育孵化的地产交易平台——地金网3.0以全新面孔亮相本次论坛，中国(海南)存量、共享、租赁权益化不动产项目交流研讨会同期召开，海南战略计划联合发布仪式也闪耀启动。