济南宅地市场交易进入理性期,开发商拿地变谨慎

  来自济南公共资源交易中心的信息显示，原计划在本月27日进行拍卖的3宗住宅用地终止出让，面积合计达到306.63亩。

  经济导报记者统计，今年以来济南挂牌出让的住宅用地已经有4178亩成交，另外还有321亩的土地正在挂牌交易，有望在本月27日成交。由此，济南今年挂牌出让成交的住宅用地将有4499亩左右。

  相较于近些年的土地出让成交记录，济南今年的住宅用地挂牌出让成交量明显下降。

  “住宅用地出让成交量偏低，将对未来房地产市场的供应产生影响，对此应该早做预判。”世联行(002285,股吧)山东区域总经理朱江向经济导报记者说道。

  3宗住宅用地终止出让

  本月27日，济南将迎来今年最后一次土地拍卖。根据此前信息，这次拍卖将涉及住宅、商服用地共计11宗，其中住宅用地共计8宗，总面积合计为627.23亩，地上最大规划建筑面积为86.56万平方米。但至17日，济南公共资源交易中心网站上发布信息，即将出让的土地中有3宗因故终止。

  这3宗被终止出让的土地有两宗位于天桥区济泺路东侧、马家庄南路北侧，面积合计有169.05亩；另一宗位于将军路以东、济青高速公路以南的华山片区，面积合计有137.58亩。根据此前挂牌文件，济泺路东侧的两宗住宅用地挂牌底价为8.3亿元，两宗土地的楼面地价分别为3340元/平方米和3830元/平方米。而华山片区的土地底价为19.3亿元，楼面地价为7257元/平方米。

  从被终止出让的3宗土地挂牌条件看，济泺路东侧的两宗土地底价并不高，但配件要求比较高。土地竞得人须无偿代建B-1-1地块18班小学、18班初中和B-3-3地，总建设费用约15000万元，建成后无偿移交天桥区教育局。竞得人须在其中一个地块内提供约10万平方米安置房，并根据泺口片区项目一期原安置房设计方案建设该地块内全部住宅项目，建成后由济南城市建设集团有限公司按照6000元/平方米价格回购。竞得人须保证安置房于2021年6月交付；竞得人须先行建设安置房项目，在教育设施开工建设前，不得预售、销售居住地块住宅项目，并保证教育设施和首期住宅项目同步验收交付。

  而华山片区的地块出让底价就比较高，同时也需要配建一些基础设施。土地竞得人须代建1所15班幼托、1所27班幼托、1所24班小学（占地约2.8公顷）和1所27班九年制学校，投资规模约2.3亿元，建成后无偿移交历城区教育局。目前教育设施地块尚不具备开工建设条件，竞得人在教育设施开工建设前，不得预售、销售居住地块住宅项目，并保证所有教育设施和首期住宅项目同步验收交付。

  对于土地终止出让的具体原因，相关部门并没有披露。业内人士向经济导报记者分析，相关土地终止出让的原因通常有两类：一类是因为政策、规划有变等原因主动终止；另一类是因无开发商有意拿地而被动终止。目前，尚不好判断本次土地出让终止的具体原因。

  今年土地成交量偏低

  在本次拟出让的3宗土地终止出让之后，本月27日还有5宗住宅用地将出让，分布在二环南的柏石峪附近、山大路以西铁路职业技术学院原校址附近、阳光西路以西附近等。目前已经到12月中旬，按照正常情况在土地出让挂牌后需要1个月后才能拍卖，因此这5宗住宅用地将会是今年最后拍卖的土地。不过，在今年剩下的十多天内，也可能还会有新的土地挂牌，并将在明年1月拍卖。

  如果本月27日拍卖的5宗住宅土地全部成交，济南今年挂牌出让的土地成交面积将达到4499亩，其地上规划最大建筑面积将为693.98万平方米。

  经济导报记者统计了济南近些年通过招拍挂出让的住宅用地，2017年挂牌出让成交面积为7284亩，规划地上最大建筑面积为1158.74万平方米；2016挂牌出让成交面积为6955亩，规划地上最大建筑面积为1100.49万平方米；2015年挂牌出让成交面积为5431亩，规划地上最大建筑面积为894.2万平方米；2014年挂牌出让成交面积为6919亩，规划地上最大建筑面积为1169.74万平方米。

  以此看，如果今年年内济南不再有土地挂牌，济南今年住宅用地的挂牌出让面积有所下降。

  朱江向经济导报记者分析，今年土地出让量相对较小的重要原因是随着市场的理性，开发商拿地变得谨慎；且由于金融政策的持续收紧，部分开发商资金比较紧张，即使想拿地也有心无力。而住宅用地成交面积偏小的情况，或可能造成未来楼市的供应紧张，这是值得注意的事情。