楼市进入冰冻期，调控政策松or不松？

  中房网讯 在经济政策稳定的大背景下，11月中国房地产行业也保持了一定的稳定性。但从量价来看，全国楼市整体进入下行通道，无论是销售面积、销售金额，还是房地产投资，由增转降的趋势似乎无可避免，住房正在向理性居住需求回归。

  而业内更加关注的是，从紧的调控政策，在新房滞销、房企融资渠道不畅的背景之下，是否会在未来灵活调整？

  拐点隐现

  临近年末，房地产市场格局已定。从宏观数据来看，2018年房地产市场仍然保持稳定。尽管销售面积和销售金额同比涨幅下降，但相比2017年全年销售面积16亿平方米和销售金额13万亿元而言，今年全年数据不会相差太远，整体保持平稳。

  企业层面，大部分公司仍然保持了销售金额和面积的稳定提升。克而瑞统计的2018年1~11月房地产业销售金额榜单显示，碧桂园、万科、恒大、融创以6645.5亿元、5422.3亿元、5391.4亿元、4163.1亿元的销售额分列行业前四。

  不过，在宏观数据之外，市场上仍有许多信号透露出阵阵寒意。

  11月的楼市依旧在低位徘徊。尽管11月土地供应、住宅成交稍有抬头上涨之势，但最新公布的70城房价变动数据显示，成交价涨幅不高，尤其是多个城市二手房成交价均持续下跌。

  在业内人士看来，二手房价格的拐点已经出现。预计未来几个月，二手房价格的下调幅度将继续加大，部分城市新建住宅价格也将逐渐开始调整。

  而一手房市场的疲软在"金九银十"就已经显现。据克而瑞数据，今年10月，百强房企单月业绩较9月环比降低10.5%，销售减速较为明显。而百强房企单月业绩的同比增速自三季度以来也持续放缓，从7月58.1%的高位回落至10月的26.1%。

  与之相对应的是，大多数房企的推货高峰期都在三、四季度，市场不给力的现实，给了房企沉重一击，导致不少公司前11个月的销售总额与其年初确定的销售目标相比仍有较大差距。

  如果按照中房网（微信公众号：zhongfangwang）此前的一项统计结果来看，今年公布销售目标的56家房企中，至少有10%以上的企业无法完成此前制定的目标，其中不乏排名在TOP20以内的房地产企业。

  作为行业龙头企业万科，其董事会主席郁亮在12月14日面对媒体时，依然保持了对市场前景的"悲观"判断。他认为房地产行业不可能恢复过去的增长速度。郁亮的如此判断，正是来源于市场上的诸多信号。

  房企压力凸显

  留给房企的时间已经不多。市场上，房企积极推出新盘或低价促销的案例越来越多。

  一家总部位于广州的TOP10房企营销部门负责人表示，行业的整体氛围还是偏悲观，因此大多数公司都会加速去化以回笼资金，采取现金为王的策略。年底这一波促销冲刺早在11月就已经开始，最后几天应该还会有一些比较特殊的促销案例出现。

  而对于明年的市场，目前大多数行业人士并不持乐观的态度，有分析人士更预测市场整体成交量将下降10%左右。

  而除了销售数据放缓之外，房地产投资增幅也逐渐出现放缓迹象。

  国家统计局新闻发言人毛盛勇日前表示，2019年房地产投资取决于很多因素，比如明年的调控政策，房价的走势，企业拿地的积极性等很多因素。"综合起来看，企业整体预期也还是比较稳定的。从最近几个月看，土地的成交略有放缓，明年房地产投资大体来讲还能够比较平稳，但是稳中略降的概率可能更高一点。"毛盛勇预计。

  此外，企业筹资的压力也逐渐显露。国家统计局数据显示，2018年1~11月份，全国房地产开发企业到位资金150077亿元，同比增长7.6%，增速比1~10月份回落0.1个百分点。其中，国内贷款21807亿元，下降3.7%；利用外资102亿元，下降30.4%；自筹资金50619亿元，增长10.0%；定金及预收款49551亿元，增长15.7%；个人按揭贷款21420亿元，下降0.9%。

  这组数据说明，房企到位资金仍以销售回款为主，贷款融资同比延续负增长，融资压力仍然不小。

  中金公司首席经济学家梁红预计，开发商的现金流趋紧，压力可能会日益加剧。据测算，2019年房地产债券还款总额（包括计划回售和到期）可能达7000亿~8000亿元人民币，估计为2018年实际还款规模的2倍有余。

  第一太平戴维斯华北区高级董事、评估部负责人胡建明（JamesWoo）表示，2018年，在融资监管更加严格的大背景下，房企融资渠道逐步收紧。整体来看，除资产证券化融资方式外，房企传统的融资渠道均受到了一定影响，整体资金压力开始逐步显现。

  政策走向引关注

  7月31日，中共中央政治局召开会议提出，要下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。

  在此前后，深圳等地持续出台"三价合一"、"限售"等轻量级的行政手段，加码调控力度的预期管理，警惕投资投机情绪的死灰复燃。

  调控政策之下，新房滞销，房企融资渠道不畅，今年全国土地流拍数量也大幅增加，甚至超过近年来土地市场最冷的2014年。

  10月中旬，广州传出增城、花都、南沙取消限价限售政策的消息，随后官方人士回应对外限售没有取消，同时严禁开发企业拆分价格报备。这被市场迅速解读为"限价放松"。

  与此同时，其他地市也发布人才新政，对人才落户购房给予补贴，曲线争取放松空间。就连银行也尝试下调房贷利率，例如招商银行深圳分行近日把首套按揭利率从基准上浮15%下调至上浮12%。

  近日，国家发改委发布《关于支持优质企业直接融资的通知》），其对房地产行业融资的影响也引发了市场的高度关注。而今年以来交易所地产公司债审批速度也已加快，前11月通过交易所审批的地产公司债额度同比大幅增加，《通知》的下发被视作房地产融资进一步放松的信号。

  对此，国家发改委新闻发言人孟玮在回应支持房地产企业发债问题时强调，国家发改委贯彻落实中央关于房地产调控决策部署的态度是坚决的、一贯的，在核准企业债券过程中将严格执行房地产调控的相关政策。

  胡建明表示，支持优质企业发企业债目前只支持有关棚户区改造、保障性住房、租赁住房等领域的项目，并不支持商业地产项目，不能因此认为房企融资开始松动了。

  华创证券分析师袁豪分析称，目前调控政策已见成效，政策无从紧必要，同时经济也存在波动压力，目前形势下稳定或更为关键。他预计后续房地产市场政策环境有所改善。

  今年的10月31日和12月13日的两次中央政治局会议，在研究和部署经济工作时只字未提房地产。业内分析人士认为，连续两次政治局会议未提及房地产内容，对于房地产市场而言，意味着调控政策方向不会发生改变。

  国金证券的一份研报认为，房地产政策边际放松仍需等待。当前房地产价格仍处于较高水平，通过"房地产"来稳经济的成本较高，房价的约束依然存在。短期来看，房地产政策难以全面放松，调控整体仍将保持紧缩态势。而未来房地产调控政策将以"短期行政限制退出"+"长效机制出台"组合的方式展开。

  清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示，房地产市场整体保持平稳，新房与二手房价格继续保持倒挂，但倒挂压力得到缓解，这表明中央政府的政策效果逐步显现。未来，房地产价格仍需得到有力调控，避免过快上涨或大幅下跌，实现整体稳定的目标。

  京东金融首席经济学家沈建光预计，政府仍会坚持房住不炒的表态，同时强调房地产长效机制的确立。考虑到当前房地产销售回落、国内房地产企业贷款与按揭贷款增速仍在下降，预计明年房地产市场仍将整体处于调整通道。

  摩根士丹利华鑫证券首席经济学家、研究部负责人章俊表示，考虑到未来基建补短板的稳增长效应逐步显现，预计至少年内和明年上半年之前，房地产调控立场和政策不会有明显变化，其间房地产投资增速会持续下行。

  而明年年中之后是否会重新调整房地产政策？章俊认为主要取决于基建投资效应衰减的速度和中美贸易谈判的进程。

  章俊预计，"房子是用来住的，不是用来炒的"这一政策底线不会变，但可能会调整部分城市限购限售，放松首套房的首付比、认贷条件和利率等具体政策。

  梁红也表示，2019年房地产投资同比增速可能降至-10％~-5％之间。鉴于地产周期对宏观经济各个领域的深远影响，当前地产需求及开发商融资的相关政策亟须调整，且政策调整宜早不宜迟。

  来源：第一财经日报、证券日报、国金证券，中房网综合整理