珠海楼价与地价出现阶段性倒挂

  业内人士认为此现象不会持久，住宅市场明年上半年或出现变化

  珠海近期楼市纷纷上演优惠大促销，而土地市场也受市场行情影响频遇冷。在经历2016年-2017年土地市场的疯狂后，随着高价土地陆续入市和部分楼盘降价的双重影响，珠海开始陆续出现“楼地价格倒挂”的情况。其中，唐家北围、金湾航空新城和斗门湖心路片区这一现象较为明显，有楼盘与已拍地价的差额高达数千元/平方米。业内预计，随着新建住宅降价成功获得一定销量，预计在推出货量减少的情况下，珠海楼市或在明年上半年走出阴霾。

  现象：

  靓地流拍，底价成交回到前年

  珠海终于有商住用地成功出让，虽然是底价。昨日，中铁建以12.5亿元的底价拿下西部城区B片区地块，折合楼面地价8660元/平方米。南都记者留意到，这比金湾最贵商住地(即目前开发的崇峰壹号院)的楼面地价19050元/平方米少了超过1万元/平方米。

  该地块位于金湾区金渠路南侧、双湖路西侧，距离金湾航空新城较近，宗地面积共92919.97平方米，起始价12.5亿元，限价18.75亿元。最高计算容积率144340 .08平方米，折合楼面地价8660元/平方米起，限价12990元/平方米，同时固定配建10187.3平方米。据了解，该地块为西部中心城区B片区地块，根据珠海国土资源局公布的2018年供地计划，将在12月前完成西部城区B片区多幅地块的供应。但截至目前，该片区仅一幅地块挂拍，今年大概率无法按计划完成供应。

  除了有地块底价成交，也有地块出现流拍，而且还是被公认的“靓地”。一周前，金湾航空新城一宗珠国土储2018-18商住地块出现流拍，被不少业内人士高呼“大跌眼镜”。

  虽然该地块需承担的配套建设较多，包括需兴建一级邻里中心、幼儿园、公交场站等大量服务设施，实际楼面地价会比较高，但地块位置非常优越，位于高价地崇峰地块和碧桂园地块附近，宗地面积共132703 .37平方米，总计容面积265064 .54平方米，起始总价251400万元，楼面地价起价9485元/平方米，最高限价14234元/平方米，这一限制价格也远低于此前同等区域的楼面成交价格。而毗邻地块的崇峰壹号院为航空新城楼面地价最高记录19050元/平方米，碧桂园华发滨海天际17000元/平方米+配建。因此相比之下，该土地不仅区位优越，价格也相当于折半，但最终却因为无人应价而出现流拍。

  实际上，今年珠海还有地块主动终止拍卖。例如，此前受到关注的唐家北围三宗地块，仅有珠国土储2018-15地块一宗被高盛以9.83亿元拿下，折合楼面地价15863元/平方米 ，需配建3638.13平方米的保障房和人才住房，溢价12.3%成交。同时，官方公布2018-16地块、2018-17地块终止挂牌。

  市场：

  开发商主动让利楼市略有起色

  虽然近期珠海楼市略有起色，但是建立在楼盘主动让利的情况下。同时，随着高价土地陆续入市和部分楼盘降价的双向影响，导致珠海开始陆续出现“楼地价格倒挂”的情况。

  其中，唐家北围、金湾航空新城和斗门湖心路片区这一现象较为明显，有楼盘与已拍地价的差额高达数千元/平方米。以唐家北围为例，土地最高成交单价在格力和雅居乐于2016年拿下的唐家北围地块，均价在28000元-29120元/平方米。而目前，唐家北围的楼盘开始陆续上市，但价格严重倒挂。近期推出的楼盘中，同样位于珠海唐家北围的首开龙湖天钜作为唐家北围第二个开卖的新盘，凭借着约1.5万/平方米的地价优势，以“2字头”的单价冲击市场。最低的价格仅为2.6万元/平方米。而此前雅居乐国际花园最低销售价格也低于该价格。

  之前销售良好的金湾也出现倒挂情况。例如金湾较热的板块为航空新城，该片区最高楼面地价在1 .9万/平方米以上，如崇峰壹号院和碧桂园华发滨海天际。其中，崇峰壹号院目前已知的备案均价约为3 .5万元/平方米，届时预计带8000元/平方米的豪华装修发售。该项目毛坯均价为34999元/平方米，最高价为44432元/平方米，最低价为29732元/平方米。而项目周围的航空新城二手房，放售价多在2万元/平方米以内，此前华发国际商务中心首批住宅开盘均价约为2.1万元/平方米。而西部城区B片区虽然在售楼盘不多，但星河传奇低层洋房均价约为1.8万元/平方米，高层洋房面积88-119平方米，均价则约为1.75万元/平方米。同时，附近的金地扑满花园在售高层均价约为1.4万元/平方米。

  另外，斗门湖心路近日也出现降价情况。今年初建发以约1 .3万元/平方米拿下珠海湖心路地块，但目前在售楼盘海伦堡湖心里在售价格约为1.3万元/平方米。

  内情：

  一级开发商保底取地开路

  以金湾西部B片区底价成交的地块为例，有业内人士就认为若从拿地的开发商背景来看，这一块地实际上算得上是另类“流拍”。珠海合富研究院市场分析师梁文灿分析，中铁建是西部城区B片区的一级开发，后者于2012年12月正式与中国铁建股份有限公司签订基础设施工程合作开发合同，并于2013年8月30日开工建设，开发建设即“由生地变熟地”、完成“五通一平”、达到出让条件的过程、具体有道路工程、桥梁、地道工程、交通工程、安监工程、道路管线工程、排洪渠工程、景观工程、整平工程等。

  “这相当于政府返还了部分土地价格，因此实际上这块地的真实价格其实要打折扣”，他表示，在无人应价的情况下，作为一级开发的开发商相当于为以后西部城区B片区的土地价格进行开路，保底获取了这一土地。而这一价格相当于回到2016年珠海土地价格尚未大幅上涨的时刻。有业内人士透露，金湾地块开拍前已经有不少开发商打算报名，甚至打算联手拿地，但最后却无人应价。

  未来：

  开发商走向理性，拿地趋向保守

  对于目前珠海市场无论楼价还是土地价格都走低，业内预计，随着新建住宅降价成功获得一定销量，预计在推出货量减少的情况下，珠海楼市或在明年上半年走出阴霾。

  “这代表了开发商们已经逐渐理性思考了”，梁文灿认为，经过今年的楼市洗礼，珠海开发商比20 16年-2017年理性，同时也调低了对珠海楼市的预期值，因此在谋求土地上采取相对保守的策略。

  但他认为这是好事，也积极看好后市。“随着土地减少，预计住宅的潜在供应量也相对减少，目前降价已经获得了比较不错的销售情况，即使开发商选择保持目前这样的价格进行销售，也能慢慢成功出货”，他认为，在现行政策保持不变的前提下，珠海楼价出现大概率继续下调的可能性不大，预计随着新建住宅货量的减少，珠海明年上半年或会出现转折。但是商用物业由于潜在供应量较大，暂时不会出现住宅的情况。