北京超九成二手房交易 实际成交价格低于报价

  最近的二手房中介经纪人又开始四处打电话推销房子了，原因就是从三季度开始，北京的二手房交易未能延续反弹势头，在季节性阶段化走高之后出现了下调。 面对政策监管加严，以及公积金收紧新政出台，部分刚性客户需求受到抑制，市场活跃度降低。业主对价格预期有所下滑，购房人议价空间上升。

  那么，今年最后一个季度，二手房市场将如何走？业内分析师预计，二手住宅交易的量价都将大概率继续小幅下降。

  二手房有价无市

  从事金融行业的杨先生最近很焦虑。由于孩子的出生，杨先生跻身“改善一族”。此前他看中了海淀区一套800万元的小三居学区房，仔细一算，他现有的房子值450万元，卖掉之后，再加上100万元现金，可以支付800万元房款的首付。所以他就付了50万订金，签下了这套学区房，并要了半年周期，挂牌了自己的房产。

  谁知，一晃两个月过去了，自己的房子仍然没有卖掉，不得已，他将房价直降50万元，但是依然卖不出去。

  “其实我这房子也不错，在北五环，离地铁近，又是电梯房，楼层也好，前后都是花园，但就是卖不掉。”他表示，前前后后来看房的人中，诚心想买房的人也有，只是这些人也面临需要卖掉自己房子置换，而自己的房子同样难卖掉的问题。

  从事房产中介的经纪人介绍：“最近两个月北京的二手房很难做，我所在的门店一个月下来也就成交两三套房子，内部的培训天天告诉我们不要在门店坐等购房人，要把房源挂上网络平台提高曝光，为此上个月我花在找房平台上的端口费就4000多，但并没有什么效果。”

  昌平区回龙观的国风美唐因为邻近中关村，一直是二手房交易的热点小区。业主黄先生告诉北京青年报记者，他挂牌了一套82平方米的两居室，目前报价5.8万元/平方米，相比两年前的6.5万元/平方米的成交价，下调了近万元。即便如此，中介经纪人还一直致电跟他协商降价，并表示5.5万元/平方米会好出手。

  “我们这边的二手房大多是1985年至1995年的，其实前期已经跌过一轮，本来已基本稳住了，但近期房价又开始下跌了。”海淀区增光路一家链家门店的负责人介绍，“近期成交的情况与以前还有一个非常大的区别就是现在全款买二手房的人越来越多，买家还会进一步提出降价的要求。”

  成交量下滑 价格下调

  成交量的下滑，在各家中介机构的数据统计上最为明显。麦田房产提供的第三季度二手房成交报告显示：2018年三季度，无论从网签量还是实际成交量来看，北京二手住宅交易量均有所下降。三季度北京二手住宅网签量为45145套，较上个季度环比下降5%，从麦田实际交易量来看，三季度成交套数环比下降了32%。

  伴随着成交下调的自然是价格的调整。数据显示，三季度北京二手住宅价格环比有所下降，各月份之间处于平稳波动走势，目前价格水平与今年4月份基本相当。另外，本月挂牌价格出现小幅下滑，可见，市场整体价格预期仍在下调。

  根据北京麦田成交房源价格监测数据，9月份买方整体议价幅度（客户议价=成交价/最后一次报价-1）为-5.6%，议价空间明显提升，创下近半年来新高，和今年3月份基本相当。

  另外，在双方议价中降价房源比例达到95%，和上月相比降价房源占比增加3个百分点。其中，降价幅度在5%以内的成交房源占比为53%，较上个月下降1个百分点；降价幅度在5%-10%的成交房源占比为32%，和上个月相当；与此同时，降价幅度在10%以上的成交房源占比为10%，较上个月提升4个百分点。从降价幅度占比走势可以看出，高议价空间成交房源占比明显增加。可见，业主对价格预期有所降温。

  麦田房产首席市场分析师张叶松认为，成交量环比下滑的根本原因在于低杠杆下对需求的抑制不减，市场没有持续上涨的动力。另外，9月13日北京出台的公积金收紧新政，直接对刚需形成实际性制约影响，这一点在实际数据上也有所反映：9月份成交客户付款方式中公积金贷款占比大幅下滑，从过往的22%下降到13%，占比的下降就在于受公积金新政影响，该付款类型成交客户降幅远高于其他客户。

  三因素导致二手房难改下行趋势

  量价下跌后，二手房的新增供应开始增加。麦田房产数据显示，三季度二手房市场的新增房源量环比小幅上涨2%，但新增客源量及新增带看量数据均出现下滑，环比上个季度分别下降了22%、19%。可见，客户量的减少是导致成交下降的重要原因。

  对于今年最后一个季度二手房的走势，张叶松告诉北青报记者，综合宏观政策环境、新房市场，以及土地市场基本面变化，预计四季度北京二手住宅市场交易量、价格将大概率小幅下降。具体原因有三点：

  第一，政策环境未变。北京楼市政策调控基调没有发生变化，并且继续收紧的政策仍在继续出台。三季度以来北京多部门采取联合执法对房地产经纪机构进行严监管，并在9月13日发布公积金调控新政，无论从政策信号还是实质效果上都将对市场产生一定的走低影响。此外，央行虽在年内实施四次降准政策增加市场流动性，实质上为支持实体经济发展，对楼市影响微乎其微。

  第二，实际需求仍受抑制。2017年3·17调控以来，二手住宅市场需求受到较大程度遏制，交易量直到今年3-5月份“小阳春”才有一定的释放，之后6-8月份市场持续有小幅下滑，说明低杠杆下对楼市需求的抑制未改变，市场上有效的需求量整体有限，市场没有持续上涨的动力。

  第三，新房市场对二手房需求继续分流。从当前新房供应量和供应方式来看，新房供应量较以往明显增加，且大量“限竞房”和共有产权住房项目陆续入市，这部分增量供应势必对二手房需求继续产生一定的分流影响。

  正是由于这多方面的影响，买方群体更为理性了，由此也就出现了5月份之后的几个月交易量连续小幅下滑，业主小幅调低价格的市场局面。张叶松表示，从目前走势来看，买卖双方表现都非常理性，市场处于稳定正常波动的周期。