两城暂停企业购房 限售手段加速下沉至三四线

  中房网讯 6月25日，长沙市发布楼市调控新措施，在本市限购区域内购买的商品住房，需取得不动产权证4年后方可上市交易。暂停企业在限购区域内购买商品住房，已购买的商品住房须取得不动产权属证书满5年后方可转让，并暂停企业在限购区域购买商品住房。

  此前，西安市出台楼市调控政策，首现“限制企事业单位购房”的相关措施。业内人士表示，未来一段时间，或有其他城市跟进出台限制企事业单位购房的相应措施。

  限售持续“下渗”  遏制楼市过热

  楼市的调控与资金状况，在近期发生了微妙的变化。

  一方面，调控依旧，并且不断加码。近期领涨楼市的二线城市，政策力度可谓空前。另一方面，调控带来的销售增速下滑，以及“去杠杆”背景下的融资渠道收紧，融资成本走高，让前一轮行情中加杠杆扩张的部分房企，其资金状况被认为将在2018年下半年经历严峻考验，三季度是否“降价回款”的猜测一直存在。

  据《中国证券报》不完全统计，截至6月25日，在被住建部约谈的12个城市中，已有多个城市出台楼市调控新措施。

  从5月2日起，自2017年12月29日后，在长春市三环区域新购的非家庭唯一住房，以商品房备案合同签订日期为准，要求2年之内不得上市交易。5月7日，哈尔滨市下发通知，自即日起，在主城区6区区域范围内，取消建设单位网签合同备案信息注销权限，凡新购买商品住房（不包括二手住房）的，自商品房网签合同签订之日起满3年方可上市交易。5月14日，贵阳市出台包括3年内不得转让新建商品住房、限制多次反复申请公积金贷款、严打“首付贷”和“假按揭”等市场违规行为的房地产调控政策。此外，辽宁省丹东市5月和6月多次出台限售、提高首付比例、约谈开发商以及检查楼盘等相关措施。

  由此可见，调控依旧是近期楼市的主旋律。《21世纪经济报道》文章指出，除却西安、长沙开启了对企业暂停销售住房的政策，近期，“限售”等调控政策在三四线城市加速“下渗”。

  所谓限售，是指购房取得房产证后，满一定年限才能上市交易的调控政策，首先出现在厦门。2017年3月23日，该市出台新规“新购商品房取得房产证后满2年才能出售”。此后迅速被各楼市热点城市采用，到2018年初，全国已有超过50个城市对全部或部分房源限售。

  2018年以来，随着部分三四线城市在楼市轮动效应的作用下开启了上涨周期，“限售”政策对三四线城市的“下渗”也在加速。据不完全统计，6月以来，宜昌、徐州、西双版纳等多个城市发布了“限售”政策。

  其中，宜昌和西双版纳对限购区域内实施两年限售。而徐州则在6月初印发规定，对市区户籍家庭拥有一套住房的，新购商品房限售2年，对当地户籍家庭拥有二套住房及以上、和非市区户籍居民家庭拥有一套住房及以上的则限购3年。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，限售政策对炒房客施加较大的资金压力，是破解短期内套现的炒房行为最有效、最严厉的政策之一。限售政策在部分城市的出台和收紧，表明房地产调控依然会从严。预计后续部分城市，尤其一些中西部热点城市和三四线城市，出台政策“限售”、“限购”的可能性依然较大。

  房企资金依旧紧张

  在调控依然从紧的背景下，房企的资金状况格外引人关注。

  6月22日，中国人民银行发布《中国区域金融运行报告（2018）》表示，一些房地产企业负债率较高，偿债压力较大。数据显示，截至2018年一季度末，A股136家上市房企负债合计已经超过6.58万亿元，房企整体负债率高达79.42%。

  负债率高企的同时，从数据来看，房企融资难度也在不断加大。

  在公司债方面，同策研究院的数据显示，受监测房企发行公司债融资总额为58.35亿元，环比减少87.59%。其中境内发行40亿元，环比减少65.52%，境外发行18.35亿元（人民币），环比减少94.82%。

  贷款方面，国家统计局数据显示，1-5月份，房地产开发企业到位资金中国内贷款10201亿元，同比下降2.8%。其中，五月单月新增国内贷款1564亿元，同环比分别下降约9%和7%。

  对此，同策咨询研究部总监张宏伟指出，一些2016年加杠杆扩张的房企，借贷资金平均周期2年，融资渠道收紧的背景下，2018年资金到期集中兑付压力加大。

  与此同时，房企被接连曝出的债务违约事件也给行业敲响警钟。

  Wind统计数据显示，2014年共发生６只债券兑付违约，2015年共发生23只债券兑付违约，2016年共发生78只债券兑付违约，2017年共发生49只债券兑付违约，2018年1~5月债券违约持续发酵，已发生21只债券兑付违约，涉及12家发行主体，涉及违约金额184.01亿元。而具体到房地产行业，根据财联社报道，近日，云房集团持股51%的子公司京鹏地产，出现对重庆国际信托股份有限公司3亿元债务到期未偿付的情况。

  近日央行降准也格外引人关注，多位受访人士均指出，从以往的政策实施效果来看，虽然政策定向支持的意图明显，但资金难免间接流向房地产市场等领域，可能在一定程度上对楼市产生潜移默化的影响。

  东方证券首席经济学家邵宇表示，为了防止资金大量流入房地产领域，应在宏观审慎的金融管控体系下，加强监管检查，加大处罚力度，通过非现场监管和现场检查，加强对项目的报备、管理和考核，防范房地产开发贷款余额的快速增加。

  张宏伟则指出，当前政策对房企融资“去杠杆”已经到极致，所谓“创新型”的加杠杆融资方式基本被叫停，因此，即使降准，短期内房企也不会有机会大幅加杠杆。预计2018年三季度，出于回款目标压力、资金兑付压力与资本市场“借新还旧”渠道收紧等因素，房企放弃价格“底线”，主动降价的可能性在加大。

  来源：21世纪经济报道、中国证券报、中国经营报，中房网综合整理