真正的干货来了，2018年房企500强测评研究成果精读

  中房网讯 3月21日，2018中国房地产开发企业500强测评成果在北京正式发布。这项由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心共同主办的测评工作已经连续开展十年，相关测评成果已成为全面评判房地产开发企业综合实力及行业地位的重要标准。

  基于过往500强测评过程中积累的经验，2018年的500强测评从“企业规模、风险管理、盈利能力、成长潜力、运营绩效、创新能力、社会责任”七大方面，采用了收入规模、开发规模、资产规模、利润规模、融资能力、短期偿债能力、长期偿债能力、相对盈利能力、绝对盈利能力、销售增长能力、利润增长能力、资本增长能力、资源储备、生产资料运营能力、人力资源运营能力、经营创新、产品创新、经济责任、慈善活动等19个二级指标，包括房地产业务收入、持有性物业租赁收入、房地产销售面积、资产总额、利润总额、现金流动负债比等52个三级指标全面衡量企业的综合实力。

  我们从“2018中国房地产开发企业500强测评研究报告”里提炼一些重点内容，供您参考：

  【测评分析】

  1 年度特征

  2017年，房地产调控政策持续加码，"十九大"明确定位"房子是用来住的，不是用来炒的"，房地产调控长效机制正逐步展开。地产行业金融去杠杆全面升级，首付贷监管、房贷利率折扣取消，房地产企业融资趋紧。虽然政策收紧导致增速有所放缓，但全国房地产市场仍取得销售突破。

  从“2018中国房地产开发企业500强榜单”来看，前三强仍由恒大、碧桂园、万科占据。保利、融创、绿地、中海、龙湖、华夏幸福和富力分列四到十位。那么，2018年的10强与2017年相比有何变化呢？给您看一张图：

  根据测评报告显示，近十年500强测评活动中，百强变动相对较大。其中，有25家企业连续10次进入百强；入百强次数达9次的企业数量为4家；入百强次数为8次的企业数量为8家；入百强次数为7、6、5、4、3、2次的企业数量分别为10、11、11、5、8、15家；另外有12家企业首进百强。

  2 企业规模

  从2017年数据来看，500强房地产开发企业总资产均值为478.09亿元，同比增长28.52%，增速较上年上升3.92个百分点；净资产均值为107.76亿元，同比增长17.03%，增速较上年减少了13.50个百分点。整体来看，500强房地产开发企业总资产规模继续保持了稳步积累的态势，净资产规模增速在负债增加的压力下有所放缓。

  受益于行业销售持续向好，500强房地产开发企业销售亦有所增长，500强房企全年商品房销售面积总额达6.4亿平方米，同比增长22.3%，销售金额创下8.5万亿元的新高，同比增长34.7%，500强房企市场份额按面积和按金额分别为37.56%和63.24%，分别较上年提升4.51和9.89个百分点。

  2017年，龙头房企发挥规模优势持续发力，房地产行业集中度继续提升。前四大房地产开发企业销售金额占比（CR4）从2012年的6.61％上升至2017年的14.56％，四企业集中度再次大幅提升。与此同时，2017年，以销售金额计算的10强、20强、50强、100强房地产企业市场份额分别为24.05%、32.21%、45.29%和55.24%，分别较上年增长5.34、7.38、12.20和15.49个百分点，各梯队市场份额近年均基本呈现上升趋势，且呈现销售持续向龙头企业集中的态势。

  从本次500强测评结果来看，2017年10强房地产开发企业销售总金额约占500强销售总金额的37%，销售面积总计约占500强总销售面积的40%。前50强、100强、200强销售金额分别约占500强总销售金额的70%、84%和94%。

  3 风险管理

  2017年，两会明确房地产调控目标和方向，继续加强房地产市场分类调控，房企融资渠道持续收窄。严峻的融资环境进一步考验房企的融资能力，同时也在一定程度上加大了企业债务风险波动。

  长期偿债能力方面，500强房地产开发企业2017年资产负债率均值为63.93%，较上年小幅上升1.39个百分点；净负债率均值为70.45%，较2016年的69.05%上升1.41个百分点。整体来看，房地产开发企业杠杆率有所攀升。

  短期偿债能力方面，2017年，500强房地产开发企业短期偿债能力继续提升，流动比率均值为2.29，较2016年上升12.10%；速动比率均值由2016年的1.56提升至1.81，上升25.14%。

  4 盈利能力

  2017年，500强房地产开发企业净利润均值达7.57亿元，同比增长18.06%，净利润仍保持高速增长，但增速较2016年略有回落。典型企业年内在优秀成本管控的基础上，还通过合作项目优势互补分散项目风险，实现净利润的大幅增长。

  与此同时，500强房企三项费用均值达7.80亿元，三费占营收的比重为11.08%。500强房企中超过六成企业销售费用、管理费用和财务费用增长率高于营业收入增长率，三费占营业收入比率较上年有所上升，反映了年内调控政策下房企经营压力的增加。

  5 成长潜力

  从整个行业来看，2017年房地产持续承压，整体高速增长乏力。2017年，500强房地产开发企业销售面积增长率为22.3%，较上年下降8.38个百分点；销售金额增长率为34.7%，较上年增加3.06个百分点；营业利润增长率为25.03%，较上年上升9.32个百分点；净资产增长率为17.03%，较上年下降13.5个百分点，主要原因是行业整体债务规模持续扩张。

  2017年，500强房地产开发企业成长指标中销售面积增长率大幅回落至22.3%，销售金额增长率则保持高速增长态势，主要受益于高企的房价。营业利润增长率虽然连续三年回升，但均未超过2010年水平，长期看仍处于下降通道之内。由于年内房企债务规模继续扩张，行业整体的净资产增长率大幅回落。以上指标表明尽管销售规模的绝对值依然在不断突破历史最高点，但从销售增速和盈利增速上看，房地产行业依旧处于下行周期。

  6 运营绩效

  2017年，500强房地产开发企业整体存货周转率为0.17，较2016年大幅下降50.85%；整体流动资产周转率为0.21，同比下降10.34%；总资产周转率为0.13，同比下降52.53%。三大运营指标全面回落，尤其是存货周转率和总资产周转率均创下六年内新低。这表明房地产行业高速周转的模式已经很难继续复制，精工细作才是优质开发商未来需要努力的方向。

  7 创新能力和社会责任

  在竞争日益激烈的房地产市场中要想生存，除了打造过硬的产品质量，不断创新营销手段以获取市场的关注也是不可或缺的。地产营销互联网化已成为近些年的新趋势，线上营销发展迅猛，线上线下结合越来越多。此外，借势、跨界等在地产营销领域也得到了广泛而深入的应用。从营销理念上看，各大房企也逐渐意识到营销传播不再只是企业自身的事，更多的是受众的事，如何激发受众引爆口碑成为新营销的核心。

  2017年，受益于全年整体销售业绩大涨，房地产开发企业纳税贡献亦快速增长。500强房企所得税均值为2.92亿元，同比增长15.13%；营业税金及附加的均值约为4.17亿元，同比下滑14.13%。500强房企在在销售业绩创下新高的同时，履行社会责任的路径也在不断创新。在解决群众住房问题、带动相关产业发展、拉动地方经济增长、促进社会就业之外，部分品牌房企眼下正积极投身公益扶贫脱贫工作，参与推进乡村振兴，精准扶贫助力全面奔小康。

  【测评结论】

  1、经济政策环境：宏观经济稳中向好  调控政策持续收紧

  2017年，我国宏观经济运行稳中向好。此外，增速背后的质量、效益和结构，相比以往都有了显着提升和改善。2017年房地产市场整体平稳健康运行，库存去化取得重大进展，房地产市场发生系统性风险的可能性大幅下降，房地产的金融属性进一步被削弱。

  回顾2017年，房地产政策方面整体来看贯彻“房住不炒”理念，同时加速建立房地产长效机制，构建“租购并举”新格局，尤其是在人口净流入的大中城市鼓励发展租赁住房市场，并从金融方面给予有力支持。

  2、市场运行情况：全国销售再创新高  城市分化格局明显

  2017年，受三四线城市大力去库存影响，全国商品房销售再创历史新高。值得注意的是，由于全年调控政策都呈高压状态，尽管销售面积和销售金额的绝对值依然维持高位运行，但增速明显放缓，甚至在某些月份出现了负增长。

  同时，在中央强调住房居住属性背景下，2017年各地频频出台严厉调控政策，房地产金融监管也不断加强，在投资投机性需求被抑制的同时，市场分化也更加严重：一二线重点城市热度下降，成交下行，弱二线城市及三四线城市则明显"逆袭"，整个2017年的房地产市场格局发生较大变化。

  3、行业发展格局：行业加速洗牌重整  租赁时代全面开启

  随着来自政策层面的调控措施和监管措施不断加码，2017年全国多地楼市成交受挫，年内房企之间收并购现象激增。根据Wind资讯数据统计，2017年房地产行业并购案宗数为315起，涉及金额为3291.28亿元，同比下降18%；2016年并购案例为198宗，涉及并购标的物价值为4014.83亿元，同比增长43%。尽管2017年房地产行业并购涉及的总金额同比下降，但并购案件总数大幅提升59%，全年并购频发，交易活跃。

  回顾2017年，多部委联合出台政策，要求在12个人口净流入的大中城市试点加快发展住房租赁市场，以及在13个城市试点利用集体建设用地建设租赁住房。其后，多地出台相关细则，落实国家政策。在政策大力支持的背景下，各类房地产企业加速抢滩住房租赁市场，2017年可谓租赁市场全面开启元年。

  4、企业经营动向：存量资源升级改造  细分领域谋求突破

  当前中国城市化进程已进入下半场，城市发展模式和房企盈利模式开始全面转变。从“产销模式”向“资管模式”转变，从“买地造房卖房”向“资产整合优化运营”转变，行业面临全面转型。

  北京上海等一线城市中，不少老旧办公楼和商业用房占据着城市中心区位，却因为设施陈旧和管理落后而无法发挥效用，存在较大的提升改造空间，也为相关开发商带来了发展机会。此外，越来越多的开发商开始深耕细分领域，更加注重专业化开发，而不是简单的项目复制，比如养老地产、物流地产等。

  内容来源：《2018中国房地产开发企业500强测评研究报告》