内地房企高调夺地 香港楼市回暖言之尚早

  近期香港的土地拍卖市场好不热闹：继来自内地的开发商五矿地产豪掷40亿港元投得九龙油塘临海一幅住宅地皮后，就在本周初，沙田多石街及屯门青山湾段两幅住宅地皮又分别被香港本地老牌开发商新鸿基地产(00016.HK)及香港小轮(00050.HK)投得，并由此为香港特区政府的库房合共进账逾50亿港元。

  值得一提的是，五矿地产是在击败众多香港本地财团后才脱颖而出，且其成交价远超市场预期；同样，新鸿基地产也是击败其余十家财团才以约23.64亿港元的巨资投得沙田多石街地皮。虽然，香港土地拍卖市场的热闹与内地楼市“地王”屡现的豪气相比仍略显逊色，但竞争之激烈仍可见一斑，难怪有业内人士预期，这几幅地皮竞拍的结果不但会刺激同区内一些二手楼盘业主加价或封盘惜售，还将带动全港楼市气氛进一步回暖。

  针对近期香港土地拍卖市场的表现，有分析认为，支撑香港楼市的除了有本地居民安居置业的刚性需求，还有包括内地投资者在内的庞大的外部投资需求，尤其是后者对香港楼市构成一定承托力。从近期内地及香港开发商积极竞拍土地的表现看，预料香港楼价不但不会插水式下跌，反而会受到高价投地的气氛带动，扭转置业者对楼价下跌的心理预期。

  值得一提的是，像五矿地产这样的内地房企来到香港加入到抢地战团，在近年来已经不是罕见的现象。有香港媒体统计发现，从2011及2012年度起的5个财政年度，内地企业积极在港参与特区政府土地拍卖，以及市建局和铁路项目的招标活动，如果以住宅单位数目计，这些内地企业投得的地皮占总供应的比例由以往的1%-5%增加至20%-25%，以2015-2016财政年度为例：内地房企夺得了全港1.7万户总供应量中的4270户，占比高达25%。

  由此看来，内地资金高调出价参与香港土地竞拍并不是什么新鲜事，这一方面是因为内地企业大多持有庞大资金需要找到投资出口，另一方面也显示香港是内地企业开拓国际业务的重要跳板，内地房企可以利用这个窗口向海外展示雄厚实力和进取决心。但是，业界由此判断香港楼市会就此回暖，似乎还言之过早。

  我们不妨留意一下长和(00001.HK)主席李嘉诚日前在公司中期业绩报告中的观点：他认为，目前全世界政治、经济发展存在各种不确定因素，香港经济也会因此受影响。李嘉诚预期环球股票、商品及货币市场很可能于2016年下半年持续波动，长和系对管理核心业务将实施“严谨的财务政策”，对所有投资活动采取“审慎的资本管理”，同时保持目前稳健的现金流与债务状况。他还特别指出，香港物业市场正处于周期性阶段，即使长和在物色合理回报的地产投资项目时也感到并不容易。因此，长和的策略是：在巩固现有地产业务的同时，积极寻求其它新业务范畴在环球的投资机遇。

  另外，长和副主席李泽钜在谈及未来公司在收购、发展目标时也表示，在决定不同的投资项目或投标地皮时，都要衡量回报及股东的长远利益。即使面对香港土地价格趋升及长实地产的土地储备减少的情况，也要强调理性参与投标土地，任何原因都不能成为公司贵买地皮的理由。

  由此可见，目前香港楼市并不像部分业内人士预期的那般乐观，仍然继续受到诸多不明朗因素影响，尤其是美联储加息的靴子高举不落，这对利率反应敏感的香港楼市困扰最为明显。就连外资大行也坦言，对“高处不胜寒”的香港楼市前景并不感乐观。在瑞信发表的研究报告中，将今年香港楼价由预期下跌15%修订为仅下跌5%，同时，预期明年的跌幅由5%扩大至7%。瑞信指出，近日香港楼市气氛明显受到提振主要由于预期低息环境有望得以延长、股市投资也有不错回报，尽管上调了对下半年香港楼价的预期，但同时预期楼市的成交仍会维持低迷，因为香港住宅基本面将持续疲弱甚至出现数年放缓的情况，尤其目前开发商对新楼盘的定价比较保守，同时还提供高成数按揭服务，这实际上已反映香港楼市的优质买家来源已经干涸。