丁祖昱：2016中国房地产500强测评研究

  2016年3月22日，2016中国房地产500强测评成果发布会在北京盛大举行，中国房地产开发企业500强及500强首选供应商品牌隆重揭晓。在发布会上，中国房地产测评中心主任、易居中国执行总裁丁祖昱发布了2016房地产500强测评研究报告，以下是讲话实录：

  非常高兴今天能够在这里发布2016中国房地产500强测评成果，这已经是第八年在这里发布了。应该说500强测评已经得到业内的全面认可，也成为评判中国房地产企业经营实力和行业地位的重要标准。

  我们整个的指标体系和测评模型还是基于七大方面，20个二级指标和53个三级指标进行的。每一年经过专家的讨论，根据市场的实际状况会对个别指标权重做一些微调。今年500强对于房企这块我们仍然有以下整体的榜单和各个单项的奖项，另外我们也加入了房地产基金公司和第三方理财机构。

  首先我们看一下入榜企业的分析，前三强格局仍然没有发生变化，万科、恒大、绿地仍然保持在前三位。从20强的情况来看，整个20强企业的地位非常稳固，有11家房企连续八年位于二十强行列，应该说这些大企业持续保持稳定的增长势头。

  另外今年我们看到八家企业首次进入百强行列。

  在区域格局方面，华东仍然占到500强最大的比重，目前占40%。17%是华南，13%是华北的。剩下的30%左右在其他的各个区域中。

  从企业的规模来看，整体500强房企的资产规模同比上升了13.04%，净资产同比增长12.5%，远远高于行业的平均水平。特别是在2015年销售回暖，房企也加速了规模扩张，使得整体资产规模有了明显的回升。

  从销售情况来看，500强房企的销售整体增长速度领先全国水平，去年全国水平增长了13%左右，百强企业中销售的增长超过了20%。达到了20.14%，所以企业越大，整体增长越稳健，也超过了平均水平。

  企业规模的第二个方面，强者恒强的状况仍然继续，市场的集中度还在不断攀升。2010年到2015年连续五年的市场集中度监测可以看到，前十强的市场集中度已经达到了16%，前100强的市场集中度已经达到了近1/3，这个趋势还在不断的攀升。

  从风险方面来看，2015年房企的长期负债保持平稳，但是风险的压力已经有所缓解，由于一方面受到资本市场，另外一方面销售回款，都取得了比较大的进步。所以房企在风险管理方面压力比之前小很多。

  特别是2015年的销售给房企业的现金流方面带来很大的好转，个人按揭贷款和定金预售款为主的资金来源从2014年占房企资金来源了40.73%回升到44.45%。融资环境在2015年也得到了明显改善，不管是企业债还是中票等各方面的融资工具都给房企，特别是百强和50强房企带来极大的助力。

  盈利方面500强房企的净利增速仍然低于其他的，房价的攀升和成本的攀升有关联，应该说竞争还是非常激烈的。特别是土地成本的提高，导致的整个房企收益的缩小。

  从成长潜力情况来看，目前的整体全国房地产增速下行的趋势，并未发生改变，所以在这个过程中，企业优胜劣汰也在持续当中。各家企业的发展路径现在也发生了明显的分化，部分企业仍然坚守房地产作为主营业务，一部分的房企已经开始转型或进入到其他的相关领域。

  在成长分析当中，关于城市方面的入驻和争夺，我们也发现大家的共识越来越多，大家都认为全国一线城市和部分的热点二线城市将成为未来长期发展的主力城市。所以在这些重点城市当中，竞争异常激烈，特别是拿地，出现了诸多的地王，地价的上升也导致了房企在拿地和开发方面更多的采用的合作的模式。

  运营绩效分析，相关的效率指标已经企稳，没有像2013、2014年回落的过程，特别是去化方面，15年有了明显的进步。到目前为止，2015年的500强企业的存货均值增长8.59%，比以前每年20%的增长有了明显的下降。但是其中一部分的中小房企存货压力仍然巨大。

  另外净资产的收益率也在下降过程中，2010年到2013年高周转模式目前来看并没有解决整个净资产收益率下降的态势。很多房企在这方面也做了相应的调整。创新能力和社会责任方面分析，特别是金融方面，各家企业都充分利用金融工具助力营销，还有产品方面有了更大范围的突破，进入到商业地产、产业地产、养老地产各个领域。

  另外，诸多的企业都把物业板块单独分拆，成为了一个相对独立的板块，部分企业还把物业这块进行了资本化、上市。

  在纳税方面，房企仍然稳步增长，应该说房企光所得税的同比增长就超过了10%，2015年达到了10.07%。

  测评结论有几点：第一，整体经济政策的环境来看，由于经济下行的压力仍然存在，所以稳住房地产开发投资增长，将成为未来政策调控的重点。第二个方面，市场运行情况来看，特别是销售成交方面非常良好，但是在房价、地价方面各个城市之间分化严重。行业格局来看，竞争非常激烈，所以对房企风险和压力方面仍然存在比较大的影响。2015年大量的保险资金大举进入房企，特别是很多的上市公司，成为第一大股东。

  从企业运营动向方面，融合开拓，转型升级成为关键词，存量房地产市场方面也看到了很多的机遇，特别是2015年二手房市场全面发展，整体上和一手房市场的差距越来越小，而在北上广深，二手房市场远远超过新房市场，成为这些城市当中最大的市场。

  另外，租房市场也成为了房地产行业增量存量转变过程中新的蓝海。

  第二部分汇报一下2016年中国房地产开发企业500强的首选供应商品牌。这个首选供应商品牌是由入榜的500家房企共同选出的，我们分为供应商当中22个大类，服务商当中3个类别，一共首选品牌包括25个类别。从服务商的角度，主要是建筑设计类服务商，营销代理类，物业管理类，应该说服务商设计营销方面，全方位的拓展，集中度比房企更高，而物业管理品牌也受到了广大服务商最大的重视，特别是2015年物业管理类资本化的速度明显加快，整体物业管理的规模拓展也是历史上最快的水平。营销代理这块相关服务企业，2015年由于是销售大年，都取得了长足的进步。

  物业管理公司很多都从房地产开发企业当中独立出来，部分品牌房企物业管理方面也引入了社区O2O，凸显出物业的新的价值。

  22个供应商大类当中，我们看到产品升级服务创新，大量的新产品，新技术在供应商当中全面开花。另外渠道这块也是多元布局，全面优化。在产业链方面，整个基于产业链的信息平台全方位的建立，应该说产业合作，共谋发展成为供应商的共识。

  今天500强的相关测评结果，发布到此结束。相关的研究报告都在我们在座的每一位的资料袋当中，供大家参考，谢谢大家！