居燕苏：人口结构决定住宅需求      

居燕苏：人口结构决定住宅需求 借力牛市提升资本实力

杰富瑞金融大中华区研究主管居燕苏

外来人口是房地产主要增长动力

    从股票市场股价来看，我觉得去年可能是30分，今年勉强60分，整个资本市场悲观的程度可能远远超过基本面，股市是追涨杀跌，业内人这么悲观，外面的人更悲观了。可能所有的分数我这边最低了，一个30分，一个60分。

    但是要往长远看一下，我觉得有几点，如果看长期可能有两三个重点的东西值得大家关注。

    人口结构的问题。因为中国推一胎政策很多年了，每个人都可以考虑一下自己家庭的结构。打一个比方如果你在大城市，你父母、外公外婆、爷爷奶奶，你一家在大城市，你接下来的需求可能不太会有，上海本地人的孩子就没有这个需求了，因为他生下来可能5、6套的房子等着他慢慢继承了，因为一胎政策。

    第一，外地新进入上海的人口是主要的新的增长动力，但是我们再往后看十年二十年，我觉得本地的需求是越来越小的，可能还有过剩，你出租房子的话你住一套还出租四五套，当然有一个旧城改造的问题。

    你这个地方将来有没有需求，一些人口外来的城市现在出现了年轻人不想在城市，你这个房子将来卖给谁？如果隔五年、十年、十五年这个问题是非常艰巨的一个问题了。

    我觉得五到十年后分化得非常明显，人们想去的地方，比如东京、纽约，年轻人想去的地方是有工作机会的地方，他永远是供不应求的，房价永远往上涨，但是没人的地方房子卖给谁？总体一定要考虑人口的结构决定了住宅的需求。

    近期有两个观点蛮关键的。一个是整体这段时间所有人说中国经济在转型，整个增长每个人都很辛苦，好像很艰难。但是国内中底层的打工者，这三五年他一点都不痛苦，因为他的工资每年在15-20%的增长，这些底层的人之前老是说没有分享到中国经济发展成果的人，这几年成长非常快，工资增速跟他的购买力，15年跟10年比，一般的打工者他的收入已经增加了70%，每年都会增长。这个购买力会体现的。

    他的购买力在增加，如果再想把房子卖出去，这些人要关注了。第二是A股的股市翻倍了，这个财富效应也会转移到地产市场来，最明显的是深圳，创业板的亿万富翁每天多少个，为什么深圳这么火，我觉得是有道理的。这两个地方可以关注，短期是这样的。

本轮牛市是中国经济历史上最重要的一年

    房地产是一个资本密集型的行业，刚才大家也有说到多元化或者是互联网+，说到最后都是需要钱的。我觉得可能大家也都注意到中国的A股这一轮已经涨上来了，短短一年不到。

    我们的观点是，这一轮牛市可能会持续好几年，可能是中国经济历史上最重要的一年，是最重要的一个牛市。如果这个观点大家都同意的话，在座的各位地产界也好、制造业也好，您应该想的问题是，我怎么样能够在这一轮牛市当中获得我非常需要的资本，然后能够为我将来的业务增长也好，你要专业做地产也好，你要专心互联网+也好，你要改行也好，你要做水也好，都需要钱的。

    怎么样能够在这一轮牛市，包括有些泡沫的过程中，能够让你自己的资本也好，你的实力也好，有一个巨大的提升，我觉得这个是非常重要的命题。您信不信不重要，您不做别人也会做，到最后会整合的。未来会跟现在很不一样，我觉得应该关注这一点。

    资本是一方面，时机也是一个方面，如果这一轮牛市错过以后你可能要等十年。如果有一个三五年的牛市，接下来的熊市也会很长的。如果这段时间你没有把你该做的做了，将来的挑战就会更大了。