杜劲松：新模式提升估值机会与风险并存        

杜劲松：新模式提升估值机会与风险并存

瑞信亚太区地产研究主管杜劲松

要持续需要与时俱进

    听了各位房地产老总的评价我觉得一喜一忧。 “一喜”，我们各位房地产老总都是非常理智，不像很多其他企业在原来比如说2007年或者是09年的时候，市场一向好就马上觉得另一个高峰就来了，进行更多的投资然后有更多的存货。现在看到各位老总都是对前景非常谨慎的，我觉得这个对行业健康的发展是非常有好处的。

     “一忧”，还是从估值，也是从我们短期的房地产的销售情况来讲，假如说我们每个开发商都是对前景不是那么看好，当然也有几位很看好，那是从另外的方面，但是从传统的方面不是那么近期看好的话，我们怎么去忽悠买房者去买房。

    尤其在三四线城市怎么去库存，如果买房的成绩不能够持续的话，怎么去忽悠我们机构投资者去买我们的股票，这是估值的问题。

    我个人观点，如果剔除资金的影响，纯粹从价值投资的角度来讲，有一个非常大的分界线，我们用一个老掉牙的词，我们的房地产能不能够与时俱进，如果还是在传统的行业模式的话，我觉得就算是目前短时间因为政策的关系、因为资金的关系，成绩相对会好估值相对会好，但是也不会那么持续的，我觉得需要持续、需要与时俱进，需要发展一些新的业务。

    刚才几位也谈到了，挖掘存量房带来的价值，因为新房的销售很明显，因为各种各样的原因不会再有多大的增长。

    从这个角度来讲分两方面，一方面传统的房地产开发模式，尤其是住宅开发模式，我觉得他的估值在长远上来看，不管在A股还是在港股也好，房地产估值相差非常大，有的估值平均港股是8倍，其中有一个细节，如果你看这个估值的范围，那可能是从2、3倍到十几倍、20倍都有。

    但是总体来看，我觉得在现有的模式下，这个估值有很大上升空间我觉得是比较难的。但是这不代表股价会涨，因为估值可能是8倍，但是利润有涨股价也会涨。但是如果有新的模式，不管是跟互联网结合，还是找什么样的价值，有可能这个估值会上升很多。

机会与风险并存

    我想大家最想听的是资本市场对这个看法，我的观点是投资者是用真金白银买的股票造成的影响。我谈两点观点：

    一个是投资者对商业地产的转变上目前来看非常明显的，以前住宅好的时候大家觉得买了一片住宅搭了一点商业，大家觉得是搭的不是特别看好。

    我觉得尤其是在现在这个情况下，加上政府的一些政策，能够让投资性物业去资本化，比如瑞信可以让投资者的看法在估值上是有所改善的。刚刚说的住宅的市场分化越来越大的话，那商业地产他的分化就更大，比住宅还要大。所以作为资本市场的投资者他只会去看那些他觉得做得最好的那一批，而不是说你只要转成商业他就看好你，我觉得这是第一个给大家建议的，我觉得机会与风险并存。

    第二，我想给各位泼点冷水，刚才很多的老总说我们可以做一个APP，可以做一个社区的互联网+的产品，但是据我了解，绝大多数的资本市场的投资者，尤其是境外资本市场的投资者，他们对这个是不感冒的。

    其实原因很简单，互联网一个很重要的特性就是所谓的“网络效应”，就是说你一个东西你只有用的人越多，你的效益价值就会越大，如果你只是自己开发一个APP，只是用在自己的项目上每个人都分流开来，他能产生的效益和价值就会有限。

    一个很简单的例子，比如手机，手机要么是50%的人都用，所以苹果有自己的iOS的系统，要么是其他所有的绝大部分的手机的制造商都用安卓的系统，这是因为网络效应的原因。

    我的建议是，与其大家每一个人做一个APP，还不如大家组成一个联盟，然后开发一个APP，所有的大的房地产公司都用同样的一个APP，这样的话他可能产生的价值会更明显。