2015上市房企百强揭晓 万科保利万达商业位居前三

  5月28日，由中国房地产业协会、中国房地产研究会、中国房地产测评中心联合推出的《2015中国房地产上市公司测评研究报告》及“2015中国房地产上市公司100强排行榜”正式于香港隆重发布。

  本次大会由中国房地产业协会、中国房地产研究会、中国房地产测评中心联合主办，北京中房研协技术服务有限公司承办。这也是主办方连续第八届发布上市房企测评成果，中国房地产业协会、中国房地产研究会官网中房网为本次活动的独家官方发布网站。

  当日，中国房地产研究会副会长兼秘书长苗乐如，上海易居房地产研究院院长、中国房地产测评中心专家委员会主任张永岳，中国房地产测评中心主任、易居中国执行总裁丁祖昱以及200余位房地产行业上市公司高管、资本界VIP嘉宾以及30余家香港媒体齐聚一堂，共同见证了这一行业盛会。

  本次测评根据中国房地产上市公司测评研究对象筛选标准，本次测评的研究对象为沪深上市公司126家，大陆在港上市公司70家，以及海外上市公司6家，合计共202家。在此基础上，中国房地产业协会、中国房地产研究会、中国房地产测评中心联合主办“2015中国房地产上市公司测评研究”工作，在深度跟踪研究企业的基础上发布《2015中国房地产上市公司测评研究报告》，及“2015年中国房地产上市公司排行榜”，同时发布了A股十强、H股十强以及风险控制、发展速度、经营绩效、资本运营、创新能力和产业链上市公司五强子榜单。

  榜单显示，万科八年来蝉联榜首，保利地产和万达商业位居三强。恒大地产、中国海外发展和华润置地分别居于第四到第六位，碧桂园和富力地产排名与上年相同，分别占据第七、第八位，世茂房地产和远洋地产分列第九至十位。

  报告指出，过去一年，房地产市场行政干预性政策趋于减少，宏观调控政策更为市场化。与前些年相比，2014年房地产市场总体成交持续走冷，直至第四季度才逐步出现企稳迹象。近年来持续快速发展的房地产市场供给逐渐充足、需求增长趋缓的态势显现，我国房地产市场正由卖方市场转向买方市场，与此相伴的是行业整体溢利的收窄和行业内部的分化。站在行业发展的又一重要节点下，房地产企业如何在转型大幕开启时抢占先机备受关注。

  主办方表示，中国房地产上市公司作为中国房地产开发企业的重要组成部分，其在综合实力、盈利能力、抗风险能力、投资潜力和成长能力等方面具有较强的行业代表性，能够充分反映和折射出整个行业在市场开拓、经营管理、市场营销、行业风险以及发展导向等方面的基本趋势，且由于房地产上市公司的信息披露情况较为完整和准确，通过科学、公正、客观、权威的评价指标体系、评价方法和深度典型研究，对房地产上市公司的综合实力进行评估和深入研究，可以有效促进房地产开发企业以及整个行业的良性竞争和健康发展，对于房地产市场未来发展具有强有力的指导意义。

  ■附1：测评报告解读

  榜单：行业洗牌进程加速

  《2015中国房地产上市公司测评研究报告》显示，2012年后，房地产市场分化程度不断上升，行业内洗牌加速，2014年，沪深涉及房地产业务的上市公司不足200家，5年间超过100家A股涉房企业退出房地产业务。同时，地产蓝筹在这一轮竞争中持续领先，行业分化洗牌进程加速。

  股市：沪深估值领先港股

  2014年总体而言，地产板块表现略强于大盘。在每股收益水平方面，沪深上市房企及在港上市房企每股收益均值均为近五年来的最低水平。尽管盈利能力普遍有所下降，但沪深两市的房企随大市走势迎来了板块估值的向好回调，市盈率均值和市净率均值分别为28.64倍和3.37倍，两项指标均登上了近三年的最高位。在港上市房企市盈率均值为7.48倍，市净率均值已处于破净状态，仅为0.65倍，二者都创下了近三年的新低。沪深上市房企和在港上市房企走出了两条迥异的估值水平线。

  规模：房产收入增速放缓

  2014年，上市房企资产总额均值为447.88亿元，同比上升23.42%；净资产均值为127.76亿元，同比上升24.45%；房地产业务收入均值为95.75亿元，同比上升3.98%；营业利润均值19.85亿元，同比上升9.77%。相较于2013年增速的大幅回升，2014年，各项规模指标中，除了净资产均值以外，其余三项指标增速均有不同程度的下滑。其中，总资产均值、房地产业务收入均值和营业利润均值同比增速分别下滑0.91、42.64和2.76个百分点。总体来看，房地产上市公司规模仍处于稳步积累过程中，但增速已经进入下降通道。

  风险：净负债率再攀新高

  2014年，房地产行业负债水平仍处高位。高企的负债水平反映出在市场低迷、销售下滑的情况下，企业扩张更加依赖借贷，普遍采用的高杆杠和高资金成本驱动的以债养债模式导致了偿债风险再攀新高。从长期负债比率来看，2014年房地产上市公司资产负债率均值为65.75%，较2013年微降0.06个百分点；而净负债率均值为88.86%，较2013年上升9.18个百分点，处于近五年来的最高点。从短期负债比率来看，房地产上市公司流动比率均值为193.00%，较2013年回升2.85个百分点；经营活动现金流持续为负且普遍恶化，现金流动负债比率均值再下降3.50个百分点至-11.24%。

  盈利：利润空间受压明显

  由于成本费用上升和房价下行对行业盈利空间造成了双重挤压，上市企业在2014年盈利能力绝对值指标仍延续了上年的上升势头但增速放缓，效率指标依然未能止住惯性下滑的态势。具体来看，绝对量方面，上市房企净利润均值为15.11亿元，同比增长9.76%，增幅较上年下降6.68个百分点；现金及现金等价物余额均值为53.63亿元，同比增长21.90%。比率指标方面，净资产收益率和总资产利润率均值两项指标继续下滑，处于自2009年以来的最低点，分别由上年的11.09%和5.15%下降至8.50%和4.00%，二者都不及2009年的一半。

  潜力：审慎补充土地资源

  2014年在去库存的压力下，多数上市房企拿地速度有明显放缓趋势，龙头房企土地策略调整也出现分化。万科2014年土地储备明显下降，转型轻资产的城市配套服务商，而华润和保利则选择逆势拿地，积极补充土地储备。从拿地与销售的比率来看，2014年上市房企的拿地销售比率显着低于2013年，标杆房企的拿地销售比平均在20%左右。其中，恒大在2014年实现1315亿元的销售额，用于新增土地储备的拿地销售比为17%。

  效率：加强去化稳健运营

  2014年，房地产上市公司存货均值在230亿元左右，同比增加约15%。年内，上市房企存货周转率、流动资产周转率以及总资产周转率均较去年有所下降，其中，存货周转率由2013年的0.47下降至0.36。值得注意的是，对于以往通过高周转、高杠杆模式实现总资产快速增长的上市房企而言，2014年房地产市场销售受阻，调整库存结构、回归利润导向成为当前形势下房企的有效选择。数据显示，龙头房企万科、保利、龙湖、华润、恒大等均实现了盈利与周转的双平衡，平均盈利和周转水平均远领先于行业平均水平。

  创新：互联网化渐趋深入

  2014年是中国经济步入新常态的一年，也是房地产市场加快转型，不断创新的一年，“地产+金融+互联网”逐渐成为新形势下上市房企的战略要点，在运营模式、产品创新、营销策略、融资以及制度管理上，越来越多企业提出了新的尝试。轻资产转型、“房地产+X”跨界产品、“事业合伙人和项目跟投”、微信营销等均成为上市房企的创新尝试关键词。

  附2：榜单

  附3：测评主办方背景

  中国房地产业协会

  中国房地产业协会是经国家民政部批准，业务上由国家住房和城乡建设部主管，由各 地房地产业协会和从事房地产开发经营、市场交易、流通服务、装修装饰等企业事业单位及有关部门自愿参加组成的全国性行业组织。协会以加快发展房地产业，提 高人民居住水平为宗旨，坚持为行业、企业改革发展服务，为政府政策服务的方针，协助政府加强行业管理，传达、贯彻国家的法规与方针政策，反映广大会员与企 业愿望与要求，在政府与企业之间发挥桥梁与纽带作用。

  中国房地产研究会

  中国房地产研究会是经国家民政部批准，业务上由国家住房和城乡建设部主管，由从事房地产规划设计、开发建设、经营管理、部品供应、投资融资、研究咨询等业务，并热心房地产研究的企事业单位和地方房地产社会组织，以及对房地产问题有较强研究能力的人士自愿结成的学术性的全国性的非营利性的社会组织，主要从事房地产及住宅问题研究。

　　中国房地产测评中心

  中国房地产测评中心是由中国房地产研究会、中国房地产业协会、中国企业评价协会、北京大学不动产研究鉴定中心、上海易居房地产研究院、新浪网技术(中国)有限公司等六家单位共同成立。中国房地产测评中心依托发起单位的研发力量，本着“科学、公正、客观、权威”的原则，展开深入翔实的房地产及产业链企业研究。经过多年的不懈努力，建立《中国房地产测评系统》，运用该系统对房地产开发企业、供应商企业、服务商企业、设计机构等进行全面测评，每年定期发布各类企业测评榜单和研究报告，以权威媒体为渠道向全社会发布测评成果，旨在促进中国房地产业的良性竞争和健康发展。

  测评成果官方发布网站：中房网

  中房网（www.fangchan.com）是中国房地产业协会和中国房地产研究会、的唯一官方网站，将“政府、行业、专业”三大资源进行整合，并辅以线下活动等形式开展房地产行业权威测评、房地产专业研究咨询等业务，致力于建立中国房地产行业具有权威和有公信力的产业网站、测评体系及数据平台。

  有关测评新闻通稿及更多测评发布事宜，请联系测评成果官方发布平台中房网。联系电话：010-6832 3566, web@fangchan.com。

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