2015中国房地产500强测评成果正式发布 企业呈现路径分化特征

  2015年3月24日，“2015中国房地产500强测评成果发布会暨500强峰会”在北京隆重举行。中国房地产业协会会长刘志峰，中国房地产业协会副会长兼秘书长冯俊，中国房地产研究会副会长兼秘书长苗乐如，易居中国董事局主席兼总裁周忻，中国房地产测评中心主任、易居中国执行总裁丁祖昱等领导和专家，以及房地产企业、研究机构、媒体人士出席了本次峰会。

  中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心已连续七年进行此项测评，测评成果和研究报告在业内得到认可，已成为评判房地产开发企业经营实力及行业地位的重要标准。

  会上，中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心联合发布了《2015中国房地产开发企业500强测评研究报告》、《2015中国房地产开发企业500强首选供应商品牌测评研究报告》和《2015中国房地产开发企业500强首选服务商品牌测评研究报告》，并发布了2015中国房地产开发企业500强、500强房企首选供应商品牌、500强首选服务商品牌三大主榜单，以及房地产开发企业综合实力10强等系列子榜单。

  测评报告指出，2014年，500强房地产开发企业总资产均值为257.85亿元，同比增长5.99%，而上年同比增幅为20.34%；净资产均值方面，2014年为65.13亿元，同比增长7.59%，增速较2013年下降6.32个百分点。500强房地产开发企业规模增速整体呈现出逐步下滑的趋势，资产规模由快速上升转变为相对平稳低速增长的阶段。在行业整体进入平稳增长阶段后，企业寻求成长发展的路径明显分化。

  榜单：万科连居七年榜首20强企业排名稳定

  2015中国房地产开发企业500强区域分布延续了近年来相对稳定的基本格局。以500强房地产开发企业的总部所在地作为划分标准来看，华东、华南和华北三大地区仍然占据榜单大半江山，分别占500强的37.50%、18.00%和14.40%。

  其中，万科集团以超群的综合实力连续七年位居榜首，恒大地产和绿地集团跻身三强，保利房地产、中国海外、碧桂园、世茂房地产、融创中国、龙湖地产和富力地产分列四到十位。其中，融创中国凭借近几年的快速规模化首次跻身前十。

  对本次测评产生的百强企业在近七年500强测评活动中进入前100名的频次进行分析，可以发现，在近七年市场波动明显且行业竞争日趋激烈的背景下，行业内领先军团中存在一批持续表现稳定的企业。其中，20强企业就是排名稳定的典型代表，20强企业中连续7年进入前100名的共计17家，而20强企业进入前20频次均值达5.75，更有11家企业连续7年进入20强。

  变化：市场销售高位滞涨  强者愈强洗牌加速

  2014年，全国商品房销售虽然仍处高位，但较上年有所下滑。全国商品房销售面积为12.06亿平方米，比上年下降7.6%；商品房销售额7.63万亿元，下降6.3%。其中，绿地、万科销售金额均超过2000亿元大关，再度刷新行业纪录。同时，500强房地产开发企业全年商品房销售面积总额达3.08亿平方米，同比增长1.1%，销售金额创下3.41万亿元的新高，同比增长4.4%，尽管增速大幅收窄，但在全国商品房销售小幅下滑的背景下保持增长已经明显优于全国整体水平。

  随着房地产市场的不断发展，近年来房地产产业集中度持续提升。2014年，以销售金额计算的10强、20强、50强、100强房地产企业市场份额分别为16.69%、22.10%、28.83%和31.96%，分别较2013年增长3.44、4.00、4.47和2.48个百分点。

  2014年，房地产开发行业集中度不断提升，马太效应日趋加强，叠加年内行业景气程度不佳，行业整合进程有所加速。佳兆业身陷破产重组风波，融创绿城收购一再生变，中小企业也不断爆出破产消息。相关统计数据显示，2014年房地产行业并购标的交易超过200起，同比增幅约为80%，并购金额超过千亿元，其中跨境并购完成交易超15亿美元。

  压力：净负债率有所上升 土地市场整体偏弱

  2014年，房地产开发企业面临较大的资金面压力。500强企业资产负债率均值为65.66%，基本与上年持平；净负债率均值为93.73%，较2013年84.01%的均值提升9.72个百分点，刷新该指标新高。

  受到2014年前三季度较大的销售压力影响，500强房地产开发企业大多放缓了开发节奏，随着第四季度销售窗口的打开，企业纷纷加大存货去化力度。受此影响，2014年500强房地产开发企业存货均值增长率为8.14%，虽继续攀升，但增长速度明显放缓。

  土地市场方面，全年而言，土地市场整体偏弱。2014年，房地产开发企业土地购置面积33383万平方米，比上年下降14.0%。大多数的企业土地储备消化周期保持在4-6年的中等水平。一些高周转的房企，比如万科、碧桂园等，土地储备量略显不足。与此同时，但土地成交价款则保持了上升的势头。2014年房地产开发企业土地成交价款10020亿元，同比增长1.0%。地价持续上涨对于开发企业而言是成本的上升，企业盈利面临着更大的压力。

  动力：资本市场逐步打开  融资成本优势显现

  2014年年初，几家上市房企普通股定向增发和债券融资方案先后获批，停摆数年的房地产再融资渠道开闸预期不断升温。2014年9月30日，央行、银监会联合发文《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，鼓励银行业金融机构通过发行MBS、发行期限较长的专项金融债券，定向投放房贷；支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。此外，REITs、住房抵押贷款支持证券等金融创新手段也有望成为企业融资渠道的选择。

  至此，房地产开发企业资本市场融资渠道逐渐恢复正常。年内共有20家房地产企业完成定向增发，累计募集资金总额420亿元。同时，可转债、中票等其它融资方式也成为房企降低融资成本的重要选择。

  随着融资渠道的不断回归，房地产开发企业特别是上市房企对于银行贷款高度依赖的融资结构逐步改善，且上市房企融资成本的优势随之显现，企业间融资成本差异呈现出显着的马太效应。年内万科、保利分别成功发行中期票据，利率分别为4.7%和4.80%；龙湖年内首次发行人民币优先票据，息率为6.75%，相比其它融资渠道和其它企业融资成本均相对较低。中小型开发企业年内海外融资等渠道融资成本则大多在8%以上。如云南城投以债权收购方式获9亿元借款，利率为10.2%。

  新态：发展路径分化明显 互联网思维渐深入

  在行业整体进入平稳增长阶段后，企业寻求成长发展的路径明显分化。恒大进入“多元+规模+品牌”战略阶段，以规模化和多元化发掘持续成长动力；融创通过深耕天津、北京、上海、重庆、杭州、苏州六大城市的高聚焦战略和合作并购获取优质土地资源等方式保持较高的增长速度；而华润则更重视企业业务发展和财务稳定性，企业运营整体稳健。

  年内，房地产开发企业对于转型发展的思考尤其活跃。在市场总量上升空间相对有限且行业集中度加速提升的背景下，如何在产业内保持并提升自身的位置成为所有房地产开发企业面临的共同问题。目前，房地产开发企业转型主要分为两大类别，一种是围绕房地产开发业务，以提升管理能力、产品竞争能力、打造品牌优势等为表现形式的业务能力提升的转型改造；另一种是产业链上下游拓展和以资金优势进入盈利性较强的新行业等为代表的外向转型。

  此外，2014年“互联网思维”受到普遍关注并深入到不少企业内部。年内，一方面互联网在营销方面的优势进一步提升。网上拍卖、秒杀、微博、微信等营销手段不断深入，电商、众筹、O2O等各种模式也逐渐成为房地产营销的重要模式。除起到颠覆传播模式和放大传播效果等作用外，互联网还成为房地产开发企业提升服务质量的重要途径。另外也有不少房地产开发企业与互联网开启协同发展模式。

  整体而言，2014年以来，房地产开发企业净利润增速继续低于营业收入增速，加之各地地价不断走高，房企利润增长压力不断提升，企业正在通过整合资源、变革模式来寻求新的增长点，房地产行业已随着我国经济结构调整大势进入新常态。

  附一：

  2015中国房地产开发企业10强榜单

  附二：

  测评指标体系说明

  基于过往500强测评过程中积累的经验，测评中心综合考量了房地产开发企业的目前经营特点和未来发展趋势，2015年的500强测评从企业规模、风险管理、盈利能力、成长潜力、运营绩效、创新能力、社会责任七大方面，采用了收入规模、开发规模、利润规模、资产规模、短期偿债能力、长期偿债能力、相对盈利能力、绝对盈利能力、销售增长能力、利润增长能力、资本增长能力、资源储备、生产资料运营能力、人力资源运营能力、经营创新、产品创新、纳税责任、社会保障责任、慈善捐赠等19个二级指标，包括房地产业务收入、租赁收入、房地产销售面积、投资性物业持有面积、资产总额、利润总额、现金流动负债比等49个三级指标全面衡量企业的综合实力。

  测评模型简介

  在测评方法的选取上，我们选取了业内公认的因子分析法、层次分析法、功效系数法三种权威的测评统计方法分别对企业数据进行测算，然后采用组合评价法对三种方法加以综合，最后得出最终的排名得分。关于指标的赋权，我们邀请了中国房地产业协会、中国房地产研究会和中国房地产测评中心权威专家经过了数轮的反复确认，最终确定二级指标层和三级指标层各指标的权重，并采取了层次分析法和德尔菲法对三个层次的指标进行赋权。

  主办方简介

  中国房地产研究会：是经国家民政部批准，由从事房地产规划设计、开发建设、经营管理、部品供应、投资融资、研究咨询等业务，并热心房地产研究的企事业单位和地方房地产社会组织，以及对房地产问题有较强研究能力的人士自愿结成的学术性的全国性的非营利性社会组织，其业务主管部门是中华人民共和国住房和城乡建设部。

  中国房地产业协会：是经国家民政部批准，由从事房地产开发经营、市场交易、流通服务、装饰装修等业务的企事业单位、地方房地产业协会及有关单位和个人自愿结成的全国性行业非营利性社会组织，其业务主管部门是中华人民共和国住房和城乡建设部。

  中国房地产测评中心：专业性房地产行业测评机构，主要专家支持单位为中国房地产研究会、中国房地产业协会、中国企业评价协会、北京大学不动产研究鉴定中心、新浪网技术(中国)有限公司等。中国房地产测评中心依托主管单位和专家支持单位的行业影响力，以及庞大的、与行业存在广泛联系的专业研发力量，本着"科学、公正、客观、权威"的原则，展开深入翔实的房地产开发企业及整个产业链企业的测评研究。

  中房网：中国房地产研究会、中国房地产业协会官方网站。网站设有“新闻信息、数据研究、行业测评、政策法规、两会专区、采购平台、企业官网、产业技术”八个频道。中房网全面展示“两会”业务，实现了“两会”公务网络化，开通针对各省、自治区、直辖市及其所属市、县房地产研究和房地产业协会高效服务的平台，形成了研究成果、政策法规和企业信息三大数据数据库；能够及时、准确、全面公布全国房地产市场信息；实现与中国房地产业直接有关的国家政府机构官方网站，各地房地产业协会官方网站和各战略合作新闻媒体官方网站的相互链接。

  中房网是“中国房地产500强测评成果”官方发布网站。