记者调查烂尾楼乱象：未建好先预售挪用购房款

2015-02-07 10:19:41来源：齐鲁网

与持续火爆的楼市伴生的，是久治不愈的“城市伤疤”—烂尾楼频繁出现。枣庄市烂尾楼盘多达200万平方米，燕山公馆四周积水成河；平度市铂金府烂尾至今，有业主甚至产生过自杀的念头；济南金志地产槐苑欣城项目烂尾8年，套牢500 户；“荒芜”、“杂草丛生”、“设施破坏严重”，这是烂尾楼盘的共同表象；绝望、虐心、梦碎，是众多购房业主遭遇烂尾工程之后内心的普遍写照。

记者调查烂尾楼中乱象

记者历时两周对山东各地主要住宅类烂尾项目调查发现，此类项目均存在未建好先预售、管理混乱、挪用购房款等乱象，烂尾楼在监管、经营等层面，均有着许多共性。

山东大学房地产研究中心主任李铁岗对记者说：“烂尾楼之所以会大量出现，主要是政府监管不力和开发商监管不得当造成的。宏观经济环境、经济政策出现波动，可能会使部分房地产开发商资金链断裂导致烂尾。

山东大学房地产研究中心主任李铁岗教授分析说，烂尾楼成因主要可以归结成三点：资金紧缺、经济纠纷与项目违法违规。其中，多数是由于资金链断裂产生。一方面，国际经济大环境下的金融风暴、信贷资金收缩调控房地产过热投资等宏观经济情况，容易影响项目资金来源；另一方面，开发商破产、投资方意见不合、债务问题缠身等问题，也会切断资金，促生“半拉子”工程。如何治理烂尾楼项目，尽早的让烂尾楼重获新生？这也成了一个社会难题。”

李铁岗向记者透露：“要解决此问题，归根结底需要政府和开发商加强监管，事后追究责任，加大执法力度。”

说到监管，就不得不提商品房预售制度。在烂尾项目频频出现后，关于商品房预售制度的讨论再度被提及。正是有了商品房的预售制度以后，烂尾工程才不断出现。换句话说，业主也只有在购买期房后，才会遭遇楼盘烂尾的不幸。李铁岗向记者总结说：“预售资金管理，是项目建设的最后保障。”

预售证制度的普遍应用带来了许多弊端，开发商在土地中标后，凭着土地使用权证就可以向银行贷款拿地，用业主钱做开发资金，建筑商垫资盖房，许多无良房地产开发商借此大玩“空手套白狼”的游戏。李铁岗认为，监管预售资金的目的显而易见就是为了防止烂尾楼的蔓延。现实的情况却是，按照目前的商品房预售资金监管的规定，预售款监管是由银行、监理单位进行多方监管。但存在的问题是，开发商的商品房预售是一个动态操作，银行很难做到天天盯着，开发商在拿到首付款后会否及时交给银行，更多的是靠自觉，这其中有转移腾挪销售款的空间和漏洞。

记者了解到，东湖龙城项目的开发商在售出楼房后，预售资金并没有汇入银行监管账户，负责监管的枣庄市市中区住房和城乡建设局开发科也没有第一时间得到这个信息。因此一旦出现这种情况，商品房预售资金监管根本无从谈起。临沂市房产和住房保障局开发办科长赵廷刚向记者透露：“企业在办理预售许可之前，需要进行预售资金监管备案，就是说他需要提前和我们监管部门还有银行签一个三方监管协议，确定以后卖的房款要打入监管账户，一旦进行备案之后，我们会给他发一个预售资金监管备案证明，这个备案证明里就会显示项目信息、监管银行监管账号，就是说每一个老百姓、买房人的房款一定要存入这个监管账号，这样才能确保购房款的安全。”

2014年10月27日，临沂市人民政府颁布了新的《临沂市区商品房预售资金监管办法》。办法中第九条规定：房地产开发企业没有银行贷款的，由房地产开发企业自主选择预售资金监管银行；有银行贷款的预售资金由贷款银行监管。第十条规定：预售人不得直接收存预购人交纳的预售资金。预购人签订商品房预售合同后，应凭《商品房预售资金缴款申请书》直接将购房款存入监管账户。监管银行确认款项存入监管账户后，在缴款申请书上签章确认。申请购房按揭贷款的，如按揭银行为监管银行，须将贷款款项及时足额存入监管账户；由其他银行办理按揭贷款的，预售人须于按揭贷款下放5个工作日内将贷款存入监管账户。这两项规定的出台，有效保障了预售资金能够第一时间存入指定的银行监管账户。

烂尾楼将如何重生

记者经过为期两周的调查发现，枣庄、青岛、聊城、德州等地之所以会出现楼盘烂尾，主要的原因是开发商资金链断裂，商品房预售资金出现挪用造成的。商品房预售资金一般都由房产主管部门会同银行一块监管。预售资金一旦进入银行监管账户后，如何规范开发商专款专用，杜绝挪用现象发生呢？

临沂市房产和住房保障局开发办科长赵廷刚对记者说：“买房人把钱存入监管账号之后，开发企业款的使用，是根据形象进度来进行拨付的。一共分了五个节点，当开发企业楼房建到主体一半的时候，我们就会根据工程形象进度拨付重点监管资金的40%。这个账户里还会留60%的重点监管资金，等开发企业主体封顶的时候，再拨10%。接着开发企业这个建设项目经过五大主体验收之后，我们再拨30%，开发企业随着手续的办理，等着房地产企业办理完综合竣工验收备案的时候再拨10%，第五个节点就是商品房期转现环节。这时候开发企业所有的手续都已经办理完成，房子可以办房产证了，我们再把剩余的10%扣除物业质量保证金后，余款全部交给开发企业。通过这么一个审批节点，就确保我们这个监管资金的余款，能够保证这个开发项目后续工程的建设费用，防止开发项目如果出现资金链断裂、开发企业跑路，剩下的监管资金就能把它建设完成。”

记者获悉，开发商先行垫付资金建设楼盘，而后再根据建设进度向预售金监管部门申请支取预售资金。临沂市这项办法的施行，一来可以保障楼盘顺利建设，二来也可以提高房地产企业的准入门槛，倒逼企业依法办事。

面对山东各地已经出现的烂尾楼盘，李铁岗教授建议，在解决烂尾楼问题方面，政府相关部门需要站出来，积极应对。根据每个烂尾楼的具体情况，政府可遵循市场规律进行不同的引导。比如，对于私企所有的烂尾楼，政府可采取优惠政策，鼓励房产商在限定时间内作出处理；对于国有资产的烂尾楼，政府可帮助有关投资公司率先行动，争取在短期内完善工程；对于不符合规划的烂尾楼，该补偿的补偿，该拆迁的拆迁。

事实证明，整治烂尾楼，政府的角色不可或缺。从济南的三联彩石山庄到威海乳山银滩再到潍坊汇景名城，这三处烂尾楼之所以能得到重生，都是在政府的有效介入下完成的。从另一个层面来讲，烂尾楼之所以能拖延多年甚至十多年，政府相关职能部门的“无力”也是重要原因之一。