杨熙发布《2019物业服务企业上市公司测评研究报告》

中物研协总经理杨熙

　　中房网讯 5月23日，"2019中国房地产上市公司测评成果发布会"在香港举行，这是中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心连续第12年发布中国房地产上市公司测评研究成果。

　　在本次测评成果发布会上，还首次发布了"2019物业服务企业上市公司测评成果"，该项测评由中国物业管理协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合主办。中物研协总经理杨熙发布了《2019物业服务企业上市公司测评研究报告》，以下为发布实录：

　　杨熙：尊敬的冯俊会长，尊敬的沈建忠会长，各位领导、各位嘉宾，各位媒体朋友，大家好！我是中物研协的杨熙，接下来我将为大家发布“2019物业服务企业上市公司测评报告”（PPT）。

　　首先看一下当前中国物业管理行业市场的发展状况，从1981年到现在，中国物业管理行业经历了38年的发展，从小到大从无到有，从无序到规范，尤其是2014年彩生活率先在港股上市，也吸引越来越多的物业服务企业踏上的资本市场的探索之路。

　　我们编制了PMD100物业企业的发展指数，我们持续去跟踪2011年以来每一年物业管理行业百强物业公司的经营数据，综合去考虑物业公司的营业收入及在管面积两大最重要的指标，编制出了我们的企业发展的指数。我们可以看到2010年末，这个指数点在253点左右，2017年末指数点已经上涨到1300多点左右。在过去的7年时间里面，有5倍幅地增长，这非常直观地反映了中国物业管理行业的一个发展状况。

　　截至到2017年年底，中国物业管理行业共有11.8万家物业服务企业，900多万的创业人员，管理着246亿平方米的面积。截至2017年底的数据，整个物业管理行业市场规模有6千多亿GMV（音），2018年的测评数据我们正在统计之中。从我们当前看到的物业公司提交的相关数据来看，我们预估截至到2018年年底，物业行业已经大约有8千亿的GMV（音）的市场。当整个物业行业的GMV（音）的规模比起中国房地产行业15万亿相对较小，但是物业行业的增长非常迅速，我们看到2019年1月国家统计局公布的房地产的投融资数据里面，2012年开始，最近7年时间，几乎每一年竣工面积都在新增10亿平左右，每一年新增的10亿平米的竣工面积很快转化为物业企业做管理的面积，持续为物业管理行业添砖加瓦。

　　我们也看到今天在房企多元化的时候，排名前30名的房企在多元化的布局里面一定布局了物业。在排名前30名的房企里面所属的物业公司有超过20家物业公司进入了行业的百强，其中有7家已经在港股上市，根据我们目前了解到的情况，我们预计在2019年年末在港股上市的TOP30的房地产公司的关联物业公司估计会达到10家。

　　2018年年底，乐居财经主板的“致敬致远新时代盛典”上，我们组织物业行业的十大CEO和百强经理人，共同评选出了2018年的物业行业的年度颁奖词，嘉宾提名最多投票最多的就是“上市”。截至到目前，行业总共有1家A股公司，13家港股公司，51家新三板的上市公司，我们以此作为我们的研究样本，开展了2019年的物业服务企业上市公司的测评活动。

　　我们综合去考虑物业企业在运营规模上、盈利能力上、抗风险能力上、创新能力上、社会责任上、资本市场表现上，多个指标。2019年物业公司的上市十佳里面绿城服务荣登榜首，碧桂园和中海紧随其后，接下来是彩生活、雅生活……奥园健康，分别是4—10名。我们看到整个资本市场的表现上，物业行业整体被资本市场看好市盈率处于高位，市盈率通常在20—40倍左右，相比房企要高出差不多4倍左右。

　　从运营规模的情况来看，物业服务企业经营规模在持续上升，营业收入的均值同比增长了45%，营业能力还在逐步增强。从盈利能力看，物业服务企业毛利率稳中有升，毛利率均值在29.61%左右，从抗风险能力上看，物业服务企业属于轻资产运营，现金流状况良好，税财务状况保持非常稳健。从成长潜力看，物业服务企业各项的增长指标处于上升的阶段，无论在管面积、储备面积和合约面积上都有较大幅度地增长。

　　从社会责任的角度看，物业服务企业一方面在积极纳税，另一方面也积极响应中国物业管理协会的号召，参与到了精准扶贫的事业当中。由中国物业管理协会和中国扶贫资源服务促进会的情况下，易居联合行业的头部企业共同成立了“中国社区扶贫联盟”，我们很多上市的物业企业也加入了中国社区扶贫联盟，并积极地为精准扶贫贡献自己的力量。

　　从2014年开始，有大量的物业服务企业开始在新三板挂牌上市，但是随着新三板的流动性不佳，2017年开始也逐步开始有物业服务企业停止在新三板的挂牌，转板到其他的市场。到现在累计有77家的新三板企业，2018年我们看到摘牌的新三板企业比挂牌的新三板企业还多。摘牌的新三板企业大多数都明确表示要去冲击港股或者是A股，截至到目前已经有7家的物业服务公司公布了在2019年的拟上市计划，我们预计在2019年将会有超过10家的物业服务企业会冲击A股或者是港股市场。

　　在我们本次的测评研究中，我们通过广泛地调研也发掘出很多服务品质良好、运营规模不断增长、发展迅猛的物业服务公司，他们已经满足了一些资本市场的盈利能力的基本条件，比如最近三年的利润不低于5000万港币，最近两年不低于3000万港币，最近一年不少于2000万港币，满足这样一些最基本的盈利指标和运营指标。我们认为这些企业即将在未来的资本市场上大展手脚，未来可期。

　　综上我们可以看到，对中国物业管理行业市场而言，今天的第一大趋势是所有的物业服务企业依然在做大规模、做大做强，大就是美，在物业行业里面大家在资本的助力下，上市的物业企业还在不断地跑马圈地，把管理规模进一步做大做强。

　　另一个趋势是在细分业态的多元化上在综合去发展，我们看到原来我们对物业公众大多的认知认为他是管一栋楼、一个小区，但是其实今天我们的物业服务企业已经接管了大量的医院、学校、机场、火车站、码头、场馆，在这些细分业态里面，已经诞生了很多的优质、优秀的公司。而我们的上市物业服务企业也在这些方面做了大幅的一些拓展。碧桂园提出了“城市共生”的计划，保利提出了“乡村振兴”计划，他们在管理一些香圳。当我们看到绿城服务已经开始去管理寺庙的时候，我们觉得地球人已经不能阻挡我们的物业服务企业管理更多的业态了。

　　在增值服务方面，今天的增值服务也越来越成为我们的物业服务企业营收的重要组成部分，而且从毛利率的情况看，增值服务明显的毛利率要高出其他的服务，这是各家物业服务企业在这个领域纷纷施展拳脚，完善自己的增值服务体系，成为营收增长非常重要的来源。

　　可以看到新近上市的物业公司里面在招股书中明确地提出了，要用55%或者是更多的资金用于企业的扩张和并购，所以在近两年来我们也看到了行业的很多大幅的并购案例，包括在2019年的3月份，我们看到了招商物业和中航物业这两家的整合并购，他完全有可能会诞生行业排名前三的大部公司。在资本的助力下兼并收购的活动会增加，未来行业的发展会更加迅速。

　　这是我们这次发布的2019年物业服务的获奖榜单（PPT），恭喜以上的获奖企业，谢谢大家！