蔡金强：“限价”之下的三个机会

花旗银行董事总经理、中国研究部所长蔡金强

  中房网讯 5月25日，"2018中国房地产上市公司测评成果发布会暨房地产金融创新高峰论坛"在深圳举行，这是中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心连续第11年发布中国房地产上市公司测评研究成果。

  会上，花旗银行董事总经理、中国研究部所长蔡金强在发表主题演讲时表示，“限价”是目前房企面临的最大挑战，但伴随它存在的还有3个机会。

  第一个机会：把市场占有率做起来。哪怕非常困难的发展商，只要他是手上有地，难道他们不想要吗？现在招拍挂的地目前市场这个样子，只要手上有地，这个地相对比较干净的情况下，事实上这个情况并不是特别地糟糕。现在大整合的时期，只要咬紧牙关销售做好，把市场占有率做出来，再加上你一些融资成本的优势，事实上你会发现大概三四年以后，前10的发展商在全国的占有率已经去到40%，在一二线可能去到50%、60%的情况下。碧桂园现在已经7、8千亿，如果净利润率是10%的话，当然他有一个权益的问题。对于超大行的上市公司，事实上这是一个整合的机会。

  第二个机会：房地产行业正慢慢迈向一个生态圈。现在正在向一个行业迈向一个生态圈。虽然行业自己本身比如销售这些，他事实上是略微有点萎缩，而他是在向一个生态圈去迈进。他除了房地产本业的销售之外，你会发现销售物业的地产公司出来了，还有物业管理公司也出来了，甚至便有一些教育、一些文化、一些娱乐，都围绕着房地产这个大的生态圈慢慢地在衍生出来。

  这中间蕴含很多的机会，对于一些规模不是特别大的地产商实际上是一个很大的机会。当初在美国有关淘金的人他自己可能挣得最多也没有多少，旁边的是衍生出来的东西，卖水、卖牛仔裤的你会发现他们都起来了。所以从这个生态圈的情况来看，事实上就存在一个很大的机会。再从这个衍生出来的其他的一些，有些教育和其他的一些，你会发现市盈率是非常高的。我觉得房地产虽然他的主业略微有点萎缩，可是他就像一个孵鸡蛋的母鸡一样，他孵出来的东西是够多的，这是衍生出来很大的一个机会。

  第三个机会：投资物业大概在2020年以后会进入美好时代。我自己本身也有看过香港的房地产，我负责亚洲跟环球的一些其他的行业，你会发现事实上我对投资物业有不同的看法，投资物业大概在2020年以后，你会发现会出现一个非常惊人的大的跳升。有的朋友说这个租金不行，一算这个回报率非常差。这个租金也不是静态的，它可能在某一两年可以动态地一下子就跳上去了。比如上海的租金我记得在07、08年的时候，说是供应过剩，但是你发现他在两三年之后，大概是在2012到2014年，他的租金甲级写字楼翻了一倍。

  中国投资物业的这种情况一定会发生的，事实上他是很不正常的。这实际上跟国家的发展有关，去年整个行业发展进入一个整合的阶段情况下，代表咱们中国的经济也开始进入一个比较平滑或者是比较总部的阶段，你会慢慢看到保险的钱、养老的钱出来了，这些钱慢慢就会去追逐这些稳定回报的商业物业。而我自己觉得，整个这个东西大概在明年估计是应该能够出来的。如果他如果不出来的话，他无法解决国企或者是整体企业去杠杆的情况。当整个行业比较接近的情况下，可能在2020年你会发现整个投资物业的比较美好的时代会开始。现在有不少的地产商也开始在这一方面去做一些准备，事实上这也是一个机会。

  所以总结下来有三个主要的机会：第一个，强者，他是一个胜者为王的机会，他慢慢会通过市场的占有率。第二，他慢慢成了一个生态圈，背后是多元化的机会。第三是商业物业的机会。