丁祖昱：2018中国房地产上市公司测评研究分析

中国房地产测评中心主任、易居企业集团首席执行官 丁祖昱

  中房网讯 5月25日，“2018中国房地产上市公司测评成果发布会暨房地产金融创新高峰论坛”在深圳举行，这是中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心连续第11年发布中国房地产上市公司测评研究成果。

  本次测评的研究对象为沪深上市房企124家，在港上市房企81家，以及海外上市公司2家，合计共207家房地产上市公司。

  会上，中国房地产测评中心主任、易居企业集团首席执行官丁祖昱发布了《2018中国房地产上市公司测评研究报告》。以下为发布实录：

  丁祖昱：每一年到5月份上市公司的年报全部出来之后，我们就会做上市公司的测评成果的发布会，今年也是一样。今天的发布会分成几个部分，首先我们还是要看看当前房地产市场的情况，我最近一路和投资人分析师做各种各样的交流，大家看到媒体很多的数据和市场上的很多实际情况还是有很大的差异，我首先把市场状况和大家作一下交流。

  最近这段时间很多城市出台了相关的政策，很多的城市政策在打补丁，原先也有限购、也有限售、限价、限贷，但是不同城市之间力度完全不一样。成都打补丁之前成都是每个人限购两套房，打补丁之后是每个家庭限购两套房。大家注意到打补丁之前成都钻了一个小空子，这次把摇号也打补丁了，规定一个家庭同时只能参加两个要好。还有限售三年，现在成都市场最近急转直下，炒房客户明显减少，另外还对外来的客户群体要求提交一年的社保。那天我在成都很多的开发商说“那怎么办，要提交一年的社保”，我看看他们，我说上海很早就是要提交五年社保，一年社保真不是什么问题。但他们已经觉得这个补丁已经打得非常严格了。

  整体的政策环境目前还是相对来说对市场面比较严俊，但是我们也看到很多城市通过引进人才来扩大刚需，回避了限购这样的一个东西。现在大学生基本上都可以落户，天津最新出台的是40岁以下的大学生就可以给户口。有一篇文章写了“这个年代谁没有一张大学文凭”。西安提出来，中专生就可以落户，不用大学本科。郑州提出来，只要是学生就可以落户，现在没有门槛，大家都可以落户。

  但是在这样的一个“人才”的争夺下面，未来这些城市如果不在产业结构全面提升，都不创造更多的就业机会的话，这些“人才”过度引进之后也会过剩，也会带来新的压力。

  我们再看看“两会”之后的一些情况，最近这段时间比如房地产税两会的时候大家觉得马上要落地了，最近又没有什么声音了，实际上他都在正常地推进这些东西。最近大家听到最多的是租赁市场推动租赁市场的建设，郑州在这时候刚刚出台了四个文件，全面要支持租赁，包括很多的新增土地要做租赁，其实我也蛮担心的，就是在这些城市其实房价不是特别高，租赁市场不算太紧缺，供求也没有到供不应求的状况下面，如果太多地新增租赁房的供应，可能也会出现新的供需不平衡。

  国家统计局的数据有一个指标就是房地产开发增速最近几个月一直是10%以上，一直在高企，这是从2015年到现在又回到了相对的一个高度。但是有两个指标却明显回落，也就是目前的销售面积和销售金额增速明显回落，虽然1—4月份还比去年略微上升了一点，但是我们也注意到4月份的商品房销售面积已经比3月份环比在下降，这是一个非常重要的情况。在2017年全年几乎都是一路攀升的情况下，2018年到了4月份之后，这个市场销售方面已经产生了一些压力了。如果销售产生有更大的压力，也会反过来影响房地产开发投资增速。

  供应的情况，整体的供应同比有明显的下降，环比4月份比3月份有一定的增长，特别是一线城市像上海，二线城市长沙，供应回得比较多，这是因为去年上海预售证一直没有发，今年3、4月份连续发了不少的证，代表这样的一个结果。

  从成交的情况可以看到，4月份整个的成交压力还是存在的，1—4月份整体的成交额，4月份总地来说很多城市从成交的角度上来讲，一线城市通比去年有了40%左右的回落，同比3月份也有了20%左右的回落。所以应该讲最近这段时间的成交还是有一些压力，当然这些数字有一个数字建议大家修正一下地我们这里发布的是登记备案的数字，现在部分城市有限签的情况，如果把这一部分限签的考虑进去，这个数字可能会发生变化，有一部分的城市其实房子卖掉了，但是他规定每个项目只能签几套房，所以他没有在登记备案当中反映出来，所以有一部分的数据也是存在的。如果媒体只报道发布出来的数据，不结合市场去看，可能会出现一些问题。   

  库存，超过1/4城市库存同比还是增长的，有部分的房子实际上已经卖掉了，但是严重限签的原因没有登记备案。如果把这些因素考虑进去，目前库存和去年同期应该说是大致差不多。但是有部分的城市目前是下降比较明显的，也俗称“无房可售”。

  从土地市场情况来看，土地市场萎缩得比较厉害。我们看这张柱状图（PPT）可以看到，特别是4月份土地市场从成交的情况上来说是大幅度地萎缩，这也和当前的市场资金面有一些关系的，今年以来整个金融对房地产的支持相比其他的企业，今年的压力非常大。房地产开发企业在拿地方面今年也开始显得非常谨慎，我们直接从统计局的数据当中就可以看到，今年4月份土地出让面积出现了大幅度地回落。

  低价却出现了全面地回升，地高了，成交少了，压力大了，政府的压力同样也很大。

  上市公司这一次测评情况的分析：

  今年的冠军是恒大，十年来冠军第一次易主，无论是恒大、万科、碧桂园都是行业非常优秀的企业，恒大在2017年最重要的是资本市场对恒大的估值发生了巨大的变化，后面也可以看到有一项重要的指标，他的市值提升速度非常快，所以2017年恒大在综合的排名在万科之前。

  看一下资本市场的整体表现，2017年资本市场的整体表现是“A弱港强”，钢箍的这些明显表现在A股市场上的表现。A股总体来说微跌了一点，港股大幅度增长。恒大涨幅达到了458%，融创涨幅是414%，都是在港股创造的，这是为什么这些公司在2007年年末的时候排名靠前的主要原因，市值反映了企业的本身的价值，这项指标本身我们评估当中的权重是比较大的。此消彼涨，A股还跌了，港股明显上升之后，就会出现排名当中的变化。

  从运营规模上来说，整体增速在下降，但是总资产的集中度在攀升。销售总的增速在下降，但是总的集中度也在迅速地攀升。可以看到超过3千亿的企业现在有12家，整个资产的规模集中度速度还是非常快。榜单前15名企业的总资产的累计是占比超过50%，总资产的累计比销售的累计还要再大一点，15名就超过了50%。我们现在表受要排到差不多前50强去年才达到50%。

  从整个偿债能力上，2017年的整体数字还是不错的，负债率还微跌了一点，净资产的负债率也下降了。在2017年所有的企业评价下来，在偿债能力很不错，2018年是另外一个情况了。按照2017年的数据来看，目前的财务风险完全是在一个可控的范围之内。

  融资这块，2017年融资已经比2016年有所收紧，特别是在国内的一些资本市场当中，比如企业债这一块其实已经缩紧了。我们可以看到融资的成果在攀升，这是2017年发生的一个比较重要的信号。2017年融资成本上升之后，2018年现在的融资成本还在进一步地提升。

  盈利能力分析，2017年企业的利润率有了大幅度地增长，这个增长速度是非常快的，去年的利润是体现2016、2015年的销售，也说明了在15、16年整体的房价上升速度是比较快的。到2017年来结算的时候，企业的利润发生了明显地提升，企业的净资产收益率均值是9.29%，这是所有百强上市公司的平均值，上升了3.5%。应该说去年企业盈利状况是非常不错的。我们也在讨论2018年能否保持，或者会不会再增长，目前的情况来看保持应该问题不大，利润率再增加可能有一定的压力。

  从成长性的情况来分析，增长的速度略有回调，和2016和2015年相比略有回调，部分的指标增速在回落。但是头部的这些企业、规模的这些企业增长率还在保持，百强的上市公司内部出现了比较明显的变化，整体的增速明显回落，但是头部的企业增长速度在保持加快。

  存货的指标是财务指标，有6家上市公司存货超过3千亿，明显看到存货还是集中在这些大型的房企，存货有一部分是企业。大公司占有的资源现在也是越来越多，占有的地、占有的量都是越来越多。前31位企业的存货占比已经超过了整个百强上市公司的70%。

  土地储备上来看，越是规模房企土地储备越多，拿得也多，特别是前三强，我们看到去年恒大、碧桂园、万科、融创，在自身土地储备充足的情况下，拿地依然非常积极，当然绿地、招商这些相对拿地稍微保守一点。每家企业有每家企业对市场的判断、对未来的趋势判断。今天相对来说资源还是集中在少数规模房产手中。

  社会责任方面，最重要的社会责任就是缴税，税越来越多，现在均值是14.86亿元，同比增长了47%，2017年上市房企税多交了，比16年增长了40%多，为整个行业、为整个社会创造了更多的价值。而且我们可以看到很多公司的税比他们公司的利润还要多，应该讲上市公司在履行社会责任方面应该起到了自己的这样一个责任。

  第三部分我们看看上市房企测评的结论。

  首先我们回到政策面，应该说政策面当中限制性的政策已经成为常态了，相信大家也已经适应了。两年来都已经习惯了，习惯这些调控政策的情况下面，我们今天合作伙伴又可以分析这个市场，在这样的一个政策环境下面，市场的供求还是会体现出他自身的作用。租赁市场现在发展非常迅猛，这么快的发展会对市场产生什么样的影响，我觉得还有待于进一步地观察。

  2018年“四限”会继续坚持，各个城市表现也会出现一些差异，特别是2018年一线城市去年控得特别严，今年有所松动。说的“松动”是成交、供应这一块有所松动。二线城市基本上有好有差，但是整体表现不错。三四线城市出现比较明显的轮动的情况，三四线城市表现比较好今年进入高潮，去年没有启动的今年快速启动。整个中国各个城市在走各个城市自己的方向，这对目前大家对市场的判断还是要落到更具体的某一个城市、某一个区域去判断，甚至在一个城市当中，不同的板块、不同的楼盘也出现了很大的差异。

  今天上午我们看到上证报有篇文章讲到上海摇号的问题，上海一共65个楼盘，有24个楼盘摇号人数大于供应套数的，有11个楼盘基本持平，剩下31个楼盘都是摇号人数不到购房人数的。其中一个楼盘只有8个人参加摇号，还有600多套供应，但是上海规定哪怕一个人也要摇一下，600多套房可以由这8个人随便挑。市场出现的变化还是非常明显的，并不是大家认为的市场就是一房难求，什么都特别好卖，不这样的。

  长效机制，房地产税的问题可能还要再观察等待一段时间，保障这块今年全力在做租赁产权房，住建部最近又讲了，部分城市还要增加保障房，比重要提升到25%。租赁方面政策最积极也是最多的，金融方面限制性的东西也是越来越多。原来按揭信贷也拿不到钱了，我们看到部分城市首套房利率已经提升到基准利率加10%，个别银行加20%，加20%还不如不要做按揭了，他其实不会有人真的去加20%去按揭利率。

  从企业的层面比较有意思的情况是大家都在做“美好生活”，大家都提出了“美好生活”，这是呼应十九大提出的相应的目标。每个企业都有些差异，但是都挺好玩的。万科是“美好生活场景师”，碧桂园是“为向往美好生活的人而建”……

  在企业层面我们也看到很多的企业开始多元化布局，大家也考虑到在2017年整个住宅市场也看到了一个相对的顶部，去年一手放总共成交了17亿平方米，3万亿。大家也在思考，一旦某家企业这个市场规模达到一个相对峰值之后，其他应该怎么办？我们看到不同的房企都有不同的战略规划，80%都有商业这条线的运营，文体产业、租赁等等都有各方面的布局。

  应该说在租赁这块  2017年算是租赁元年，2018年是全面开花，诸多的房企基本上都在租赁方面有了相应的实质性的进展和操作。除了万科、恒大、碧桂园，“住宅三雄”在租赁市场持续投资之外，我们注意到像龙湖、旭辉都在租赁达到了100万套（间）的很大的规模。整个长租公寓的市场今天全方位进驻之后也会带来新的动力、新的活力。