刘志峰：建设美好居住生活，推动上市房企高质量发展

中国房地产业协会会长 刘志峰

2018年5月25日

  各位来宾和企业界、新闻界的朋友们：大家中午好！

  今天，中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心在深圳发布2018中国房地产上市公司测评成果，并举行上市房企高峰论坛，我首先代表主办方对各位新老朋友的到来，表示热烈的欢迎和衷心的感谢！

  房地产上市公司测评活动举办了十一年。十一年来，我们通过科学客观的指标体系和测评手段，对上市房企进行了跟踪研究和专业分析，使测评成为评判上市房企综合实力的重要标准。今年，我们第一次选择在深圳发布测评成果，不仅因为深圳是我国改革开放的窗口、全国性的金融中心和深交所所在地，也是因为一些大型房地产企业的总部设在深圳，而深圳作为国家创新型城市，近年来通过资本市场培育出了一大批创新型企业，为特区转型升级和经济发展提供了重要支撑。因此，深圳资本市场、金融服务、证券保险业的做法和经验，在推动住房有效供应、产品创新，支持住房租赁、城市更新、城中村改造、解决新移民住的问题等方面，对整个房地产行业，尤其是对上市房企的结构调整和高质量发展，有着重要的借鉴意义和作用。借此机会，我结合新时代房地产一些特征变化，就如何进一步发挥上市房企的作用，谈几个观点：

  一、推动上市房企高质量发展

  上市房企是我国资本市场的重要力量，也是房地产行业综合实力的具体体现。截止目前，我国上市房企133家，总市值2.5万亿元，净资产1.9万亿元，仅今年一季度，上市房企实现利润344亿元。在房地产500强企业中，上市房企占146家。随着金融市场的深化和房地产的健康稳定发展，上市房企的质量会越来越好，影响会越来越大，对上市房企的标准也会越来越高。这就要求上市企业要比非上市企业做得更好。

  哪些方面应该做得更好？首先，上市房企要有大局意识，坚决贯彻国家多主体供应、多渠道保障、租售并举的住房制度，为“住有所居”、“安居宜居”履行责任、提供服务，提高住宅产品的竞争力和市场占有率，当好行业的领头羊和高质量发展的排头兵。其次，要重视公司治理，完善公司架构，通过资产重组、企业并购、资产剥离、分拆上市、股份回购等手段，提高行业集中度，为房地产增加优质和稀缺资源；为股东、社会、国家交上优秀的答卷。第三，要提高透明度，真实完整披露信息。上市房企作为公众公司，要及时让社会公众获得准确的信息，这一点作为社会关注度较高的上市房企，尤为重要。第四，要优化企业管理。现代管理是上市房企高质量发展的重要保证。一家优秀的上市房企，产业结构要适应市场，板块业务要加快融合，土地资产要做优盘活，组织架构要高效运作，人才队伍要素质精良。不仅在规模速度上对标全国500强、世界500强，经济效益、管理水平也要跟上世界500强。使上市房企作为房地产优秀代表的价值得到全面体现。第五，要创建百年企业。在中国，中小企业的平均寿命只有2.5年，集团企业的平均寿命也只有7到8年，就是在一些发达国家，企业的平均寿命也不是很长，美国中小企业平均寿命不到7年，大企业平均寿命不到40年，世界500强企业平均寿命42年左右，因此，上市房企不仅要创造财富，也要把自己打造成百年企业，从追求速度转向追求质量，从追求规模转向追求效益和可持续发展，实现经济与社会效益的统一，提高品牌知名度和社会认可度。

  二、建设美好居住生活

  我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。这一重要的科学判断，不仅是制定我国大政方针的依据，也为各行各业的发展指明了方向。上市房企作为房地产企业的优秀代表，必须带头实现群众对美好居住生活的向往，围绕群众日益增长的需求进行项目融资。我国资本市场和证券发行包括发债，具有强烈的国家战略导向，就上市房企的投融资而言，也要符合国家的战略导向和行业急需的领域。哪些是国家支持和行业急需的？我认为有这四方面：

  一是住房租赁。目前，万科、恒大、保利、碧桂园等境内外上市房企都不同程度地介入这项业务。一方面，我们要积极争取银行向符合条件的项目提供长期、足额的贷款；另一方面，要按照证监会、住建部《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》精神，通过发债、资产证券化、房地产信托资金等，拓宽住房租赁的融资渠道，尤其要在12个人口净流入的试点城市，积极发展长租公寓、青年公寓、人才公寓。二是针对各地美好生活建设的需要和城市消费升级，向满足群众基本需求和改善型需求的住宅产品适当倾斜，积极参与城市更新、城中村与棚户区改造项目。三是上市房企要面向群众欢迎、市场需求处于上升期的健康住宅、百年住宅、养老地产、绿色住区项目展开投资，为这些前景好的项目、产品注入新鲜血液。虽然有些产品没形成规模，销售面积也不多，但却符合国家导向和消费者选择。四是支持全装修、成品房等科技和工业化含量高的项目，用科技实现美好居住生活。上市房企参与美好居住生活，不仅是搞开发、卖房子，还可以由生产建设到生活服务，由单一开发到多元融合、跨界合作。实现从“卖房子”到“造生活”的转变。

  三、积极履行社会责任

  上市公司的董事、监事、高管都是行业的佼佼者，尤其在座的各位，很多都是受人尊敬的企业家。因此，上市房企的市场行为、发展导向都有很强的引领作用。正因如此，我们在测评起步阶段，就将社会责任作为重要的指标之一，这不仅是顺应企业自身发展的要求，也是行业、社会进步的要求。从这几年的测评看，上市房企在追求业绩的同时，主动承担社会责任的意识越来越强，而且大部分上市房企还建立了系统成熟的社会责任体系，定期发布社会责任报告。

  希望上市房企继续发挥标杆作用，既要做模式创新、产业创新、产品创新、技术创新的带头人，也要诚实守信、遵纪守法，不搞内幕交易，同时积极参与保障房建设和扶贫公益活动，践行绿色环保和节能减排，为满足群众对美好居住生活的需求，做出新的更大的贡献！谢谢大家！